Как приручить строителей: А.Дрозденко посылает сигналы
Правительство Ленобласти заявило участникам строительного рынка свою политику в этой сфере и демонстрирует твердое намерение проводить ее в жизнь. Суть политики проста: стройте где и что считаете нужным (если договоритесь с муниципальными властями, которые дают разрешения на строительство), но законы извольте соблюдать. Строители, похоже, согласны, но при непременном условии, что новые правила игры будут соблюдать обе стороны.
Политика объявлена Власти Ленобласти твердо объявили всем, что больше не допустят беспредела, подобного тому, что строители при попустительстве муниципалитетов развели в пригородах Петербурга, формально относящихся к Ленобласти, – Буграх, Мурино, Янино, Новое Девяткино, Всеволожске. В этих поселениях за последние годы было построено большое количество жилых домов без необходимой инфраструктуры – детсадов, школ, поликлиник, а иногда даже и без дорог и инженерных коммуникаций. Во многих случаях противозаконная деятельность застройщиков наносит ущерб населению, которое все чаще обращается с жалобами в областную администрацию. Дело доходит и до уличных протестов граждан. Больше других прославился в этом смысле Всеволожский район и особенно город Всеволожск, где потакающая капризам застройщиков администрация ухитрилась настроить против себя даже местное отделение партии «Единая Россия».
Намерения власти серьезны С начала нынешнего года областные власти предпринимают последовательные шаги по пресечению нарушений строительных правил: предельных значений высоты зданий, плотности застройки, числа мест в детсадах, школах и поликлиниках, числа парковочных машиномест, площади озеленения, плотности улично-дорожной сети и т.п. Рычагов давления на застройщиков и муниципалов у властей Ленобласти не много, но они есть. Среди них – согласование проекта планировки территории и градостроительного плана участка; согласование Генплана поселения и РНГП; полномочия Госстройнадзора отменять выдаваемые муниципалами разрешения на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Пользуясь тем, что при большинстве нарушений происходит прямое противоречие нормам законов, областные власти обращаются в прокуратуру и суды, добиваясь приостановки строительных работ до устранения нарушений. Скорректированные застройщиками, а также новые проекты рассматривает Градостроительный совет при губернаторе. Судя по прошедшим в этом году заседаниям, члены Градсовета – высококвалифицированные специалисты, которых трудно ввести в заблуждение, и настроены они весьма решительно. Так, они отказались одобрить проект планировки второй очереди комплекса «Эланд» в Мурино шведской компании NCC, поскольку параметры застройки не соответствуют РНГП (проект предполагает возведение зданий в 22-25 этажей, а согласно РНГП для сельских поселениях предельная высота - 12 этажей). Еще один пример. Компании СУ-155, попытавшейся реализовать жилищный проект в Янино на землях сельхозиспользования (которые она в заявке выдала за земли поселений), придется пройти всю установленную законом процедуру. Прежде всего, получить согласие сначала муниципалитета Янино, а потом и правительства Ленобласти на внесение поправок в Генплан поселения, меняющих категорию земель, выбранных для проекта. Это будет непросто, потому что областные власти не намерены, похоже, удовлетворять и необоснованные инициативы муниципальных руководителей. Так, администрации Всеволожска Градсовет уже два раза отказал в согласовании Генплана – из-за маловразумительного объяснения своего желания присоединить к городу 883 га земель сельхозназначения и 449 га земель лесного фонда (с переводом их в земли поселений), при том, что в городе пустуют около 800 га территории. Единственным реальным мотивом эксперты сочли желание частных собственников этих земель повысить их стоимость за счет перевода в земли поселений.
Возможен и компромисс При всей своей жесткости власти понимают интересы строителей и потому не против компромиссов в рамках заявленной политики. Так специальным постановлением правительство разрешило в отдельных случаях отклоняться от РНГП по высоте зданий и плотности застройки (это допускает ст. 40 Градкодекса, правда, лишь в исключительных случаях). Но за это бескомпромиссно требует соблюдения социальных и дорожных нормативов. Это значит, что если застройщики хотят построить больше квадратных метров жилья и продать их большему числу граждан, им придется обеспечить соответствующее нормативам большее число мест в школах, детсадах и т.д. При этом правительство не скрывает причины таких приоритетов – отвечать перед населением и разруливать возникающие социальные протесты приходится именно областным властям. Каждый запрос на отклонение от РНГП рассматривается индивидуально специальной комиссией при Градсовете Ленобласти («комиссия по отклонениям») и как показывают ее заседания, ни эта Комиссия, ни сам Градсовет идти на поводу у застройщиков не намерены. Ситуацию осложняет то, что некоторые проекты еще при прошлом губернаторе Валерии Сердюкове получили все необходимые согласования и разрешения на строительство, которое идет полным ходом. Лишь в результате переговоров с новыми властями застройщики согласились, в ущерб своим доходам, уменьшить объем возводимого жилья, приблизив их параметры к РНГП. Кроме того, компании соглашаются строить соцобъекты, хотя по закону это прямая обязанность области. Однако у нее хронически не хватает на это бюджетных средств, что создает дополнительные риски застройщикам, которым область до последнего времени не могла дать надежные гарантии скорого выкупа построенных ими детсадов и школ.
По обоюдному согласию Важным шагом навстречу застройщикам следует по этой причине считать придуманный областным правительством механизм выкупа соцобъектов у инвесторов – за счет налогов, перечисляемых ими в областной бюджет. Хотя для того, чтобы им воспользоваться, застройщикам придется зарегистрировать свои предприятия в Ленобласти, реализовывать крупные проекты и выполнять ряд других условий правительства (отказаться от рекламы проектов и привлечения средств граждан до получения разрешения на строительство и др.), компании, похоже, на все это согласны. «Все выглядит логично – строишь на областных землях, значит и налоги плати в области, - говорит генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин. - За счет этого, в том числе, будет формироваться областной бюджет, который впоследствии будет направлен на строительство школ, детских садиков, поликлиник, дорог и инженерии. Поэтому особой «политики» в этом вопросе я не вижу, как и рисков в долгосрочной перспективе. Главное, чтобы правила игры соблюдали обе стороны».
Строители понимают логику власти, которая старается соблюдать интересы всех заинтересованных сторон, включая и строителей, и населения. «Губернатор Ленинградской области и его команда своевременно начали принимать необходимые меры, чтобы избежать патовой ситуации со строительством жилья в регионе, в условиях существующего дефицита социальной инфраструктуры», - уверен генеральный директор Группы компаний «РосСтройИнвест» Федор Туркин. И добавляет в унисон своему коллеге: «Если власть и бизнес будут действовать последовательно и выполнять свои обязательства, то у многих районов области появится хорошая перспектива для роста и качественного развития».
Что касается некоторой доморощенности придуманной властями схемы, то у российских предпринимателей нет иллюзий. «С одной стороны это переход от общих налоговых принципов, принятых во всем мире, к некой схеме ручного управления. Однако в сложившихся условиях, не только в Ленобласти, но и вообще в России, эту схему можно назвать прогрессивной», - наверняка выражает общее мнение генеральный директор консалтинговой фирмы «Урбаника» Антон Финогенов.
Подобного взгляда на политику администрации Дрозденко придерживаются многие строительные компании. Недаром около полутора десятков сразу согласились подписаться под программой «Соцобъекты в обмен на налоги». В конце-концов известно, что главное для предпринимателей – стабильность и понятность правил игры. Правительство Ленобласти это демонстрирует и бизнес такая политика, похоже, устраивает.