Московский район Петербурга: вдоль Императорского тракта
Московский район занимает на карте Петербурга особое место. Он, или, во всяком случае, центральная его часть, примыкающая к Московскому проспекту, воспринимается петербуржцами как довольно престижное место жизни, уступая в этом только историческому центру города.
Но, в отличие от центра, здесь пока есть где строить. Девелопмент связывает большие надежды с преобразованием промышленных территорий Московского района, особенно - с проектом «Измайловская перспектива». Катализатором строительства в районе также может стать развитие нового делового центра города, который должен сложиться возле аэропорта «Пулково».
Реализации потенциала препятствует слишком медленное решение вопросов, связанных с согласованием проектов редевелопмента и с развитием транспортной инфраструктуры на юге города.
Слоеный пирог
Московский район начал расти от Московского проспекта, которому петербургские градоначальники всегда уделяли особое внимание. В XVII - XIX вв. он назывался Императорским трактом, по которому русские самодержцы следовали в Царское Село.
Позднее, в Генеральном плане 1935-1939гг., на Московской площади предусматривалось создание нового центра города. Сегодня проспект считается правительственной трассой: по нему эскорты мчат из Смольного в аэропорт.
Неудивительно, что прилегающую к магистрали часть района характеризуют широкие улицы, просторные площади, монументальные дома, воплощающие имперские амбиции архитектурными средствами.
Помимо особенной застройки, место притягательно большим числом скверов и парков, сложившейся социальной инфраструктурой и хорошей транспортной обеспеченностью. «Московский район довольно популярен. В сознании большинства покупателей это относительно дорогой район, средняя цена сделки стремится к 5,5 – 6 млн руб.», - поясняет заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
По оценке специалистов, на Московский район приходится около 8% от общего объема сделок на петербургском рынке вторичного жилья. Но предложение отнюдь неоднородно по качеству и цене – застройка района напоминает «слоеный пирог». Северная часть, так называемая Ближняя Рогатка, занята в основном ведомственными домами старого фонда, 90% которых находятся в аварийном состоянии. По этой причине, а также из-за того, что примыкающую к Обводному каналу территорию сложно назвать комфортной, квартиры здесь пользуются гораздо меньшим спросом, чем такие же в Адмиралтейском или Центральном районах. Наиболее популярны «сталинки» в кварталах, расположенных вдоль основной магистрали района от Благодатной до Алтайской улицы: цены на них на 20% выше, чем на аналогичную постройку в других частях города.
Более доступный по цене слой «пирога» сформирован домами массовых серий послесталинского периода. Ординарная застройка тянется двумя полосами вдоль фешенебельной части Московского района, а с запада и востока ограничена железнодорожными путями Балтийского и Витебского направления.
За последние полтора десятка лет на юге сформировались микрорайоны новостроек, в основном вокруг станций метро «Купчино» и «Звездная». Квартиры в них также стоят несколько дороже, чем в других «спальниках» города.
Вместо фабрик и полей
Неизменный покупательский спрос и готовность слегка переплачивать «за престиж» (цены на жилье разных категорий на 10-20% выше, чем за такое же в других локациях) предопределяют притягательность Московского района для строительного бизнеса. По количеству новостроек он занимает третье место в Петербурге, уступая Выборгскому и Приморскому. По данным компании «Петербургская Недвижимость», на начало августа в этой части города строились 33 объекта, из них – 21 дом и 12 очередей крупных жилых комплексов.
Новостройки Московского района имеют несколько центров притяжения. В северной и центральной части, преимущественно на участках бывших промышленных предприятий, рядом с престижными «сталинками» строится качественное жилье комфорт- и бизнес-класса. К примеру, жилые комплексы «Империал» и «Граф Орлов» от компании «Л-1», «Космос» от Setl City, дом «Победы, 5» от ГК «Легенда», «Небо Москвы» от компании «Лидер Групп». Интересный проект редевелопмента стартовал весной этого года в непосредственной близости от станции метро «Электросила»: компания «СМ-Девелопмент» начала строительство трех корпусов на землях завода «Силовые машины». Но основной объем новостроек сконцентрирован на юге района.
Больше всего жилой недвижимости в ближайшее десятилетие будет построено на землях бывшего совхоза «Лето» (территория ограничена Дунайским проспектом, Пулковским шоссе, КАДом и Московским шоссе). «На сегодняшний день эта часть города только начала активно развиваться, но при этом обладает большими перспективами и потенциалом. Инфраструктура здесь только создается, но когда она будет готова, этот район будет очень востребован», - комментирует директор по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталий Виноградов. Сейчас здесь реализуется шесть проектов, наиболее заметные из которых - ЖК «Летний» от «ЛенСпецСМУ», ЖК «Пулковский» от «ЦДС», ЖК «Триумф парк» от «MirlandDevelopmentCorporation». По подсчетам аналитиков, в этой локации будет построено более 1 млн кв м жилья комфорт-класса.
Промышленный резерв
Потенциал застройки южной части Петербурга во многом связан с редевелопментом промышленных территорий. «По действующему Генеральному плану Санкт-Петербурга, из 60 городских промзон выводу предприятий подлежат только 27. Общая площадь земель, предназначенных под преобразование, - около 5,8 тыс. га», - говорит генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
В самых интересных, с точки зрения близости к центру и к местам исторической застройки, районах (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский) подходящих под преобразование промышленных земель немного, от 100 до 300 га. Примерно по 1 тыс. га земель этой категории имеется в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, однако здесь можно строить в основном жилье массовых серий. Московский район в этом смысле уникален. На него приходится 12% или около 700 га подлежащих редевелопменту территорий. Как говорилось выше, спрос позволяет возводить здесь дома класса комфорт и бизнес.
С обеих сторон Московского проспекта располагаются две глобальные зоны под редевелопмент: «Лиговская» и «Измайловская перспектива». Главные чаяния девелоперов связаны со второй. «Измайловская перспектива» является, пожалуй, старейшим проектом комплексного редевелопмента промышленных территорий. Его история тянется почти двадцать лет - с 1994 года, когда по распоряжению губернатора Владимира Яковлева было создано ОАО «Измайловская перспектива». Именно тогда было задумано 460 га промышленной территории, ограниченной Московским проспектом, набережной Обводного канала, Балтийской веткой ОЖД и Благодатной улицей, превратить в красивое городское пространство, построив 1 млн кв м жилого и 4,5 млн кв. м нежилого фонда. Кроме того, предусматривалась пробивка Измайловского проспекта, продолжение улицы Красуцкого, которая должна была стать дублером Обводного канала, создание Ново-Лиговского проспекта.
Первая очередь «Измайловской перспективы» должна была завершиться еще в 2012 году. Но ни одно из внесенных в план мероприятий городом не было выполнено. Сначала помешал кризис 2008 года. Затем новое городское правительство взяло паузу на осмысление происходящего.
Редевелопмент с препятствиями
Сегодня осваивается только одна часть «Измайловской перспективы» - на стыке Московского и Адмиралтейского районов, рядом со станцией метро «Фрунзенская». Здесь на месте бывшей промзоны строит жилой комплекс «Новомосковский» компания «ЮИТ Санкт-Петербург». Неподалеку компания «Юнит», дочернее предприятие группы Meridian Capital, приступила к строительству жилого комплекса «Времена года» на бывшей территории завода «Петмол». На землях завода «Ленпродмаш» запланировала ЖК «Тапиола» компания «Лемминкяйнен», а на соседних землях РЖД планирует возвести жилье «Эталон-ЛенСпецСМУ».
Таким образом, инвесторы осваивают в общей сложности около 60 га земли из 460 га, предназначенных для реновации. Но и у них дело движется медленно и трудно. Прошедший в августе Градостроительный совет отклонил концепцию застройки участков компании «Юнит». Застройщик планирует построить 100 тыс. кв. м жилья комфорт- и бизнес-класса и административное здание. Именно оно вызвало недовольство КГА и КГИОП. По словам чиновников, проект внутриквартальной застройки нарушает градостроительное законодательство об открытых городских пространствах - административный корпус будет просматриваться с Московского проспекта. Несмотря на то, что высотный регламент, предусмотренный правилами землепользования и застройки, не был нарушен, а застройщик, по просьбе Смольного, предварительно понизил высоту зданий до 34 м, проект был отклонен.
Судьба других проектов «Измайловской перспективы» тоже может оказаться под угрозой. По словам первого заместителя председателя комитета по градостроительству и архитектуре Юрия Митюрева, северная (застраиваемая) часть территории не имеет единой концепции. «К сожалению, мы столкнулись с тем, что вынуждены рассматривать проекты застройщиков фрагментарно – по частям. В итоге мы получаем не кварталы, выдержанные в едином стиле, а «лоскутное одеяло», - поясняет Митюрев. Градсовет планирует в этом году провести заседание, посвященное комплексному развитию северной части «Измайловской перспективы».
Надежда на «Пулково»
Коммерческая недвижимость в Московском районе активно развивается в двух местах: около аэропорта «Пулково» и на площади Конституции. Пока вторая локация отличается более развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Именно здесь компания «Лидер Групп» построила один из первых городских небоскребов – 140-метровую башню бизнес-центра Leader Tower.
Но перспективы Петербурга и Московского района в большей степени связаны с формированием новой зоны деловой активности. «С учетом роста мощности аэропорта до 17 млн пассажиров к 2015 году и планов по созданию новой масштабной конгрессно-выставочной площадки «Экспофорум» есть перспектива превращения «Пулково» в полноценный драйвер роста для окружающей территории», - заявил губернатор города Георгий Полтавченко.
Для того, чтобы стать драйвером, проект развития аэропорта должен «обрасти» транспортной инфраструктурой. В идеале необходимо решить проблему комплексно: дотянуть сюда линию метро от станции «Проспект Ветеранов», построить дополнительные развязки на Пулковском шоссе, запустить наземный экспресс.
Пока получается неважно. Строительство метро откложено на неопределенный срок, поскольку Минтранс РФ не выделил на эти цели 34 млрд рублей. В феврале этого года СМИ сообщали, что Минтранс РФ выразило готовность софинансировать создание линии аэроэкспресса от Балтийского вокзала до аэропорта, чтобы успеть к чемпионату мира по футболу 2018 года. Смольному и ОАО «Российские железные дороги» было предложено подготовить для этого обоснование. Но с тех пор никаких новостей о продвижении проекта не было.
Без создания транспортной схемы под вопросом окажется не только строительство коммерческой недвижимости, тяготеющей к аэропорту и «Экспоцентру», но и целый «куст» жилищных проектов, которые могут быть реализованы на юге района. Большой потенциал для развития представляют территории на границе Московского и Пушкинского районов, а именно – на пересечение Пулковского и Волхонского шоссе. Часть земельных участков здесь выставлена на продажу. Другие уже проданы и на них планируется строительство проектов комплексного освоения территорий (КОТ) такими компаниями, как, Моргал Инвестментс, Amtel-Properties, БКН-Девелопмент, ВТБ-Девелопмент и другие. Если все заявленные планы воплотятся в жизнь, то в течение пятнадцати лет в этом месте появится 4,3 млн. кв. м. нового жилья.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Артур Маркарян, генеральный директор ООО "СПб Реновация":
Московское направление стало одним из самых приоритетных в генеральном плане развития города в советские годы. По замыслу его авторов величественные ансамбли центра Петербурга должны были быть органично связаны с новыми районами. Возведенные здесь комфортабельные дома и удобство расположения по отношению к центру и аэропорту сделали район одним из наиболее дорогих и престижных. За парадными фасадами выросли целые кварталы «хрущевок»,обеспечив городу быстрое и недорогое жилье.
Сегодня строительным компаниям, строящим в Московском районе, нужно очень тщательно работать и с преимуществом места и с его недостатками. С одной стороны – развитая инфраструктура и парки, с другой – близость складов и железной дороги, большие потоки грузового транспорта. Сохранить все плюсы места и нивелировать минусы поможет грамотная планировка кварталов. Разграничение личного и общественного пространства, организация зеленых дворов, выбор удачной, не «давящей» высотности вовлечение в формирование жилой среды парков. Такому активному, пульсирующему энергией месту просто необходимы зеленые легкие, благоустроенные зеленые зоны, удобные для отдыха. У этого района есть прекрасный ресурс, а задача девелоперов – его правильно развивать.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург":
На Московском проспекте дома традиционно всегда были самыми дорогими в нашем городе (помимо непосредственно исторического центра). И Московский проспект - ключевая ось района с точки зрения и престижности, и удобства. Поэтому, естественно, к магистрали тяготеют практически все реализуемые проекты - это позволяет держать более высокую цену продаж, получая и лучшую экономику проекта. Но поскольку буквально вдоль Московского проспекта жилая и офисная застройка сегодня уже сформирована, то следующие зоны для девелопирования находятся на некотором удалении. Какой-то колоссальный объем предложения земельных участков под застройку, способный покрыть спрос, здесь отсутствует, между тем сегодня в Московском районе будут востребованы, в принципе, любые проекты.
В то же время на самом Московском проспекте люди сегодня не очень стремятся жить – все-таки это довольно шумная магистраль. Но в непосредственной близости от него строящееся жилье востребовано и продается по достаточно высоким ценам.
Что касается прогнозов, то полагаю, применительно к Московскому району не следует говорить, что могут появиться какие-то новые драйверы – например, элементы инфраструктуры, способные серьезно изменить отношение девелоперов к району. Здесь не нужно специально делать что-то глобальное, чтобы это стало судьбоносным толчком для развития всего района. Необходимо просто девелопировать отдельные участки, а по мере того, как эта земля появляется, она сразу же раскупается девелоперами.
Павел Андреев, руководитель Л1:
Степень благоустроенности района определяется наличием комфортабельного жилья и удобного расположения объектов социальной инфраструктуры. Московский район считается одним из самых популярных среди покупателей жилья, так как наиболее полно отвечает запросам горожан. Здесь расположено шесть станций метрополитена, хорошо развита наземная транспортная сеть. Кроме того, это один из самых благоустроенных и насыщенных инфраструктурой районов города. К тому же он уже давно стал признанным центром бизнес-активности.
Своей близостью к центру, с одной стороны, и к выезду из города и международному аэропорту «Пулково», с другой, он интересен для бизнесменов, стремящихся упростить свои передвижения по городу.
Но вообще Московский район довольно неоднороден как по классам возводимого жилья, так и по ценам на него. Можно выбрать недорогую квартиру эконом-класса в районе метро «Звездная». Ну а если достаток позволяет приобретать жилье бизнес- и комфорт-класса, то покупатели смотрят на Московский проспект: в район станций метро «Московская» и «Фрунзенская».
Федор Туркин, генеральный директор Группы Компаний "РосСтройИнвест"
Безусловно, самая престижная часть Московского района – это историческая застройка в ряде зон Московского проспекта, здесь строится достаточное количество новых объектов комфорт- , бизнес-класса и выше.
Уровень цен в Московском районе стабильно высок. Средняя цена составляет порядка 94 тыс. руб. за кв. м в сегменте масс-маркет. Минусом для девелоперов является загруженность основных транспортных артерий, особенно Московского проспекта. С вводом в эксплуатацию строящихся в районе объектов, нагрузка на основные магистрали будет увеличиваться.
Елена Владимирова