В Петербурге формируется территория с инфраструктурными проблемами

Читать в полной версии

Южные окраины Петербурга прирастают новыми жилыми проектами, которые скорее всего будут востребованы на рынке. Однако перспективность этой территории создает для нее значительные риски, утверждают эксперты РБК Петербург. По их словам, темпы жилищного строительства в южной части города заметно превышают скорость развития социальной и транспортной инфраструктуры. Если ситуация не начнет меняться в ближайшее время, предупреждают специалисты, юг города столкнется с теми же проблемами, которые наблюдаются в ряде других районов массовой застройки.

Новые проекты

Недавно стало известно, что ГК КВС планирует приобрести у «ВТБ Капитал» участок площадью 198,5 га на пересечении Волхонского и Пулковского шоссе. Об этом сообщили в пресс-службе компании. Здесь заявлено более 0,55 млн кв. м малоэтажного жилья (пять этажей с учётом мансарды) и свыше 0,51 млн кв. м общественно-деловых площадей.

Юг Петербурга активно осваивают и другие застройщики. В этом году Setl Group приобрела в Красносельском районе участок площадью 41 га под малоэтажную застройку неподалёку от своего уже строящегося комплекса «Солнечный город». В настоящее время в Пушкинском и Московском районах (южнее КАД) получены разрешения на реализацию 18 жилых проектов общей площадью более 1,5 млн кв.м. Сейчас только 37% от указанного объёма (570 тыс. кв. м жилья) находится в продаже, подсчитали в Knight Frank St Petersburg.

Среди проектов, которые уже реализуются на юге Петербурга — «Зеленый квартал» (Setl City), застройка около «Экспофорума»: «Неоклассика» («Красная стрела»), «Образцовый квартал» («Терминал-Ресурс»), «СолнцеPARK» («Аквилон Инвест»), ЖК «Новый Петергоф» («АСС»), ЖК «Английская миля» (Glorax Development), ЖК «Солнечный город» (Setl City), а также таунхаусы (ЖК «Новые кварталы Петергофа»), перечисляют в Colliers International.

Участники рынка отмечают, что данная локация имеет хороший потенциал для развития. По данным «Петербургской недвижимости», на юге города можно построить еще не менее 840 тыс. кв. м.

Важный фактор спроса на жилье в южной части Петербурга — сравнительно невысокая цена, поскольку здесь реализуются в основном проекты в классе «комфорт», поясняет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

Мало соцобъектов

Однако, по словам экспертов, наряду с очевидными плюсами у новостроек в южных районах есть важный недостаток — дефицит инфраструктуры. Его наличие признают как аналитики, так и представители строительной отрасли, которые указывают на то, что в южных новостройках наблюдается нехватка объектов социальной, медицинской, а также торгово-развлекательной инфраструктуры.

По словам главы Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, сейчас задача возведения социальных объектов — детских садов, школ и больниц — возложена на девелоперов. Построенные объекты передаются городу на тех или иных условиях. «Схема взаимодействия в части передачи соцобъектов городским властям определяется в каждом случае индивидуально. Например, город может выкупить сад или школу, либо взять его в аренду. Возможно сотрудничество в форме ГЧП или другие схемы», — поясняет Алексей Белоусов.

Полностью устранить нехватку социальных объектов силами застройщиков едва ли возможно, сомневается Елизавета Конвей. «Объекты социальной инфраструктуры создают большую нагрузку на финансовую модель застройщика. Поэтому создание комфортной среды проживания — это в большей степени совместная задача города и девелопера», — заключает она.

Главная угроза

Впрочем, дефицит социальных объектов — не самая главная проблема южных территорий, полагает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. «Основной проблемой остается слабая транспортная инфраструктура», — отметил он в разговоре с РБК Петербург. По мере застройки юга города этот недостаток будет усугубляться, прогнозирует руководитель исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

«Новостройки, которые появятся недалеко от Киевского шоссе, только усугубят ситуацию с пробками. И при этом строительство новых автодорог не спасет ситуацию — во-первых, потому, что сами трассы в том районе сложно спроектировать, а во-вторых, возникнут сложности с выделением земли под их строительство», — комментирует Александр Карпов, руководитель экспертной группы постоянной комиссии ЗакСа по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам.

Заместитель генерального директора ООО «СПб Институт транспортных систем» Елена Ногова напоминает, что мощности расположенных на юге магистралей — Пулковского, Киевского и Московского шоссе — не рассчитаны на пассажиропоток, которые уже сейчас формируют жители южных новостроек. «Не менее 40% местных жителей уже ездят и будут ездить на работу в центральные районы Петербурга», — подчеркивает Ногова.

Бумажные планы

Эксперты сходятся в том, что инфраструктурные проблемы этих территорий могло бы решить развитие рельсового транспорта. Один из возможных вариантов — строительство железнодорожной трассы, которая работала бы как городская электричка.

«Нужно либо увеличивать частоту движения электричек по железной дороге и делать новые подъезды к ж/д станциям в южном направлении, либо развивать трамвайное движение в новостройках. Это будет проще и дешевле, чем строить новые автодороги», — считает Елена Ногова.

Отметим, что в Петербурге анонсировались несколько проектов, связанных с развитием рельсового транспорта. Например, в августе 2017 года городские власти объявили о планах построить узкоколейную железную дорогу, которая должна соединить территорию Славянки в Пушкинском районе Петербурга со станцией метро Купчино.

В начале июля того же года городская межведомственная комиссия одобрила концепцию по созданию линии ЛРТ длиной в 21 км, которая должна пройти по маршруту «Купчино — Шушары — Славянка». Стоимость проекта оценивали в 31,5 млрд рублей, а завершить его планировали к 2025 году. Озвучивались и еще несколько подобных проектов, однако пока ни один из них не дошел до стадии реализации.