Рынок загородных домов вернулся к росту после падения 2022 года
Для загородного рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области 2023 год выдался удачным: по количеству сделок результат прошлого года оказался превзойден. Среди главных рыночных трендов года опрошенные РБК Петербург девелоперы, риелторы и консультанты по недвижимости выделяют рост сделок с ипотекой для ИЖС и снижение площадей загородных домов и участков под ними.
Оптимальный размер
По словам руководителя департамента управления проектами Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group) Светланы Московченко, 90% спроса в этом году приходилось на участки без подряда. Средний бюджет покупки участка в 2023 году составил 2,3 млн руб. За год средний бюджет предложения коттеджей эконом-класса немного снизился, с 8,8 млн руб. до 8,5 млн руб. В более дорогих сегментах цены ощутимо выросли. Так, коттеджи комфорт-класса подорожали с 15,9 млн руб. до 18,5 млн руб., класса «бизнес» — с 28,6 млн руб. до 30,0 млн руб., «элит» — с 69,2 млн руб. до 85,0 млн руб.
Общий объем сделок по итогам года достигнет 8,5 тыс., что выше результатов прошлого года (7,8 тыс.), но ниже результатов 2021 года (11,6 тыс.), когда из-за пандемии и закрытия границ спрос на загородном рынке стал рекордным.
Одной из тенденций 2023 года Светлана Московченко называет сокращение средних площадей лотов в предложении: размер участков снизился на 25%, с 12 до 9 «соток», коттеджей — на 20%, с 260 до 210 кв. м.
«Если раньше в сегментах «комфорт» и «комфорт плюс» популярными были наделы в 10-15 «соток», то сейчас основной объем сделок приходился на участки в 6-8, — подтверждает генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. — Покупатели понимают, что все необходимое можно разместить на более компактных участках. Так, 8 «соток» хватит для размещения рядом с домом зоны барбекю, террасы для летнего отдыха, небольшой сауны и даже навеса для автомобилей».
По словам директора по коммерческому развитию ГК Puzzle Realty Марии Федоровой, тренд на уменьшение площадей наблюдается и в элитном сегменте загородного рынка. «Очень редко стали рассматриваться дома на 800-1000 кв. м, а основной спрос в элитном сегменте сосредоточился в пределах 250-400 кв. м», — говорит она.
Сменить квартиру на дом
Портрет клиентов, приобретающих загородные дома, также меняется. «Если раньше поток клиентов формировался за счет тех, кто меняет один дом на другой, то теперь около 70% покупателей — это переезжающие из квартир в городе», — констатирует Игорь Карцев. Он отмечает, что в 2023 году период низких сезонов, характерных для загородного рынка в начале года и осенью, заметно сократился. «Так, в октябре-ноябре мы вообще не наблюдали снижения спроса. На такую динамику повлияли увеличение ставки ЦБ и рост процентных ставок по ипотечным программам. Покупатели, выбирая между квартирой и собственным домом, поняли, что выгоднее взять дом с 2-3 спальнями, чем увеличенную студию или 1-комнатную квартиру в районах, не находящихся в центре», — объясняет более долгий сезон активных продаж Игорь Карцев.
«В этом году стали популярными инвестиции в строительство загородных домов не для собственного проживания, а под сдачу в аренду. Этим занимаются как крупные девелоперы, которые по завершении строительства оказывают сервисные услуги по управлению объектами, так и сами клиенты. На рынке есть проекты, направленные как на краткосрочную посуточную аренду, так и на аренду на долгий срок», — рассказал директор по продажам ГК «Факт» Сергей Балуев.
По данным центра «Петербургская Недвижимость», предложение на первичном загородном рынке Петербурга и Ленинградской области по итогам 2023 года составляет 330 поселков суммарно на 16 тыс. лотов. Большую часть рынка занимают участки без подряда — сейчас на рынке 207 таких поселков на 11,2 тыс. лотов. В них 53% объема предложения приходится на участки стоимостью до 200 тыс. руб./100 кв. м., 37% — на участки до 500 тыс. руб./кв. м., 9% — на землю ценой до 1 млн руб./кв. м., и только 2% на участки дороже миллиона рублей за «сотку». К поселкам с централизованной застройкой относится 56 проектов на 1,8 тыс. лотов, к поселкам смешанного типа, где сочетаются участки с подрядом и без — 67 проектов на 3 тыс. лотов.
Прогнозы на 2024 год
Светлана Московченко прогнозирует, что в следующем году спрос на загородном рынке сохранится на уровне 2023 года. Ожидаемый объем сделок — не менее 8,3 тыс. При этом в КЦ «Петербургская недвижимость» полагают, что рост цен на землю составит 10-15%.
«Основную долю сделок в 2023 году занимают ипотечные сделки, их доля в этом году выросла до 80%. После резкого повышения ключевой ставки осенью этого года за последние два месяца у нас не было ни одной сделки с ипотекой по рыночным ставкам, вся ипотека только по госпрограммам (оформить льготные кредиты на покупку и строительство частного дома можно в рамках всех льготных ипотечных программ: льготной, семейной, IT — ред.). Повышение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% и снижение суммы кредита до 6 млн руб., так же принцип однократности по семейной и IT-ипотеке, безусловно, повлияет на спрос в 2024 году», — прогнозирует Сергей Балуев.
За прошедший год на петербургском загородном рынке в продажу вышло три элитных коттеджных поселка, и на этих территориях уже продано 30-40% участков. «Не исключено, что в элитном сегменте в следующем году возможен дефицит предложения — количество новых проектов не превысит тот объем, который появился на рынке в уходящем году», — ожидает Мария Федорова. По ее прогнозам, сократится предложение в тех коттеджных поселках, где продаются только земельные участки. «В регионе сокращается объем инженерно-подготовленных территорий в хороших локациях с правильно оформленной документацией. В этой ситуации девелоперам выгодно выводить на рынок поселки, где участки предлагаются с обязательным строительным подрядом, так как такие объекты более маржинальные», — подчеркивает эксперт.
Переход на эксроу
В 2024 году загородный рынок ожидает изменение стандартов работы. Для него, по аналогии со строительством городских жилых комплексов, планируют ввести механизм эксроу-счетов. В конце ноября Госдума приняла в первом чтении поправки, по которым механизм эскроу-счетов распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по договорам подряда. Поправки к проекту принимались до середины декабря. Законопроект, как ожидается, пройдет второе и третье чтения уже в следующем году.
Он предусматривает, что подрядчик получит право заключать договор подряда с эскроу при наличии уникального идентификатора в порядке, установленном Минстроем. Строительство дома по договору подряда с использованием эскроу-счетов может вестись с привлечением ипотеки. В таком случае такой счет открывается в банке, который выдал целевой кредит. Средства на нем будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. Заявленная властями цель реформы — создание цивилизованного загородного рынка и развитие ипотеки в сегменте ИЖС.
«На первых порах это скажется хорошо, но потом, я боюсь, что это только усугубит ситуацию. Риск в том, что цены на загородные дома могут очень сильно вырасти. Для клиентов эта схема работы гарантирует большую безопасность, так как застройщик получит доступ к средствам покупателя позже, после завершения строительства. Но застройщикам придется кредитоваться в банках, а ставки по кредитам сейчас совсем не гуманные. Все это будет "зашиваться" в стоимость дома для покупателей. Может повториться сценарий, который был реализован на первичном рынке, где после реформы по переходу на эскроу и господдержки сильно выросли цены. Если на государственном уровне предусмотрят возможность кредитования для застройщиков по сниженным ставкам, — в таком случае эскроу-счета дадут большой толчок для развития загородного рынка», — считает Сергей Балуев.