Волна стагнации: на какие уступки вынуждены идти владельцы бизнес-центров
Так, по данным аналитиков, девелоперы соглашаются предоставлять отделку офисов за свой счет и снижать пределы повышения ставок, заложенные в договоре.
Гонка за арендаторов
В условиях стагнации спроса конкуренция на рынке возросла, и арендаторы получили возможность диктовать свои условия. Например, они настаивают на заключении договоров по рублевым ставкам. "В связи с высокой волатильностью курса рубля по отношению к доллару и евро, на номинирование ставок аренды в рублях перешли даже те девелоперы, которые ранее заключали договоры в валюте", - рассказала руководитель отдела по работе с владельцами офисных площадей компании JLL в Санкт-Петербурге Лилия Еременко.
Помимо ориентации на рубли, по ее словам, арендаторы стремятся минимизировать затраты на офисную отделку, полностью или частично перекладывая ее стоимость на собственников бизнес-центров. Кроме того, аналитики наблюдают снижение заложенного в договорах размера ежегодной индексации ставок аренды с 7-10% до 6-8%.
Формальный рекорд
Ситуацию со спросом на офисную недвижимость аналитики уже называют "стагнацией". Формально объем чистого поглощения офисных площадей в Петербурге за IV квартал 2014 года стал максимальным за последние четыре года, достигнув 77,5 тыс. кв. м. Однако, как отмечают аналитики JLL, рекордный показатель стал результатом нескольких крупных сделок с федеральными игроками, в частности, с активной экспансией "Газпрома", занявшего несколько новых бизнес-центров, и арендой группой ВТБ одного из корпусов "Невской Ратуши".
"Данные транзакции сформировали 95% чистого поглощения за квартал, составив в сумме 74 тыс. кв. м. Таким образом, без учета этих факторов офисный рынок, очевидно, находится в состоянии стагнации", - указано в отчете компании.
По данным специалистов NAI Becar, больше всего вакантных площадей к концу года образовалось в бизнес-центрах класса "А", около 19%, но и в классах "В" и "С" наблюдалось снижение спроса. Ситуация офисах "В" и "С" не столь критична благодаря перетоку арендаторов из высококлассных бизнес-центров.
Ставка на программистов
По свидетельству специалистов компании Maris в ассоциации с CBRE, свои офисные площади сократили такие отрасли как логистика (на фоне продовольственного эмбарго), IT (на фоне американских и европейских санкций), а также туристические компании (на фоне вала банкротств).
Впрочем, отрасль IT в прошлом году находилась на втором месте после нефтегазовой по активности в общем объеме сделок. В этом году, по мнению аналитиков, спрос на новые офисные площади со стороны разработчиков программного обеспечения может даже увеличиться в связи с ростом их конкурентоспособности на глобальных рынках из-за падения рубля.
В целом эксперты прогнозируют на 2015 год дальнейшее сокращение спроса и рост вакантных площадей на офисном рынке. По оценке JLL, объем чистого поглощения по Петербургу за год составит не более 150 тыс. кв. м, что на 20% ниже, чем в 2014 году. При этом в наступившем году ожидается ввод в эксплуатацию 220-230 тыс. кв. м, то есть примерно на уровне 2014 года (219,1 тыс. кв. м). Арендные ставки, по мнению аналитиков Becar, будут снижаться. Наибольшее снижение ожидается по классу "А" — до 10-12%.
Мария Летюхина