В Петербурге значительно вырастет число пустующих офисов
В 2023 году в Петербурге ожидается дальнейшее освобождение офисов иностранными компаниями. Кроме того, доля свободных площадей может увеличиться по мере переезда подразделений «Газпрома» в «Лахта Центр» и «Невскую Ратушу». Учитывая эти факторы, вакантность может вырасти до 12–13% в среднем по рынку в реалистичном сценарии и до 15% — в пессимистичном сценарии развития, прогнозируют аналитики NF Group. Это значительный рост, вначале прошлого года доля вакантных офисов была менее 4% в классе А и чуть более 7% в классе B.
Ввод меньше запланированного
По оценкам аналитиков консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, в 2023 году совокупный объем офисных площадей, находящихся в стадии строительства и планируемых к вводу в эксплуатацию, составляет 220 тыс. кв. м. Из них 40% относится к классу А, 60% — к классу В. На высокой стадии готовности находятся: «Сенатор» на Миллионной улице, бизнес-центр на улице Моисеенко, «Шанс» на Полюстровском проспекте, «Тесла» на Васильевском острове, «Атлас сити» (вторая очередь) в Московском районе, бизнес-центр на Кондратьевском проспекте и др.
Но эксперты отмечают, что реальный объем нового предложения может быть меньше. Сейчас девелоперы стараются не выводить на рынок объекты без якорного арендатора. Тренд на «заморозку» объектов, чтобы не получить пустующие здания, начался в прошлом году. После ухода крупных IT-компаний петербургский рынок пополнился большим пулом качественных (и зачастую — готовых) офисных площадей. Новым офисным центрам без отделки приходилось конкурировать за клиентов с освободившимися площадями с дизайнерским ремонтом и даже с мебелью.
Всего в офисном сегменте в Петербурге за 2022 год было построено 157 тыс. кв. метров, что почти на 16 тыс. кв. метров больше, чем годом ранее. В числе крупнейших БЦ, строительство которых завершилось в 2022 году, в Nikoliers называли третью очередь квартала «Невская Ратуша» (арендопригодная площадь GLA — 44 500 кв. м), Ferrum II (GLA 28 300 кв. м), «Морская столица» (GLA 26 500 кв. м), «Авиор Тауэр–1» (GLA 16 000 кв. м).
По первоначальным прогнозам аналитиков, прирост офисов в прошлом году должен был составить 270 тыс. кв. м, однако ряд девелоперов предпочли отложить сроки сдачи проектов. Например, на 2023 год перенесено завершение строительства второго корпуса БЦ «Атлас Сити» (GLA 8 390 кв. м), а также БЦ «Тесла» (GLA 12 800 кв. м).
В NF Group подтверждают, что продление сроков разрешений на строительство стало массовым явлением на фоне нестабильного спроса и освобождения площадей после ухода международных компаний. Объем предложения за год пополнился 13 бизнес-центрами — по площади почти в два раза меньше по сравнению с тем, что было анонсировано в начале года. По итогам 2022 года суммарная площадь свободных помещений в бизнес-центрах класса А и В составила 450,7 тыс. кв. м, что на 87% превысило показатели конца 2021 года.
«Золотая середина»
Эксперты ожидают, что увеличение объема свободного предложения будет стимулировать собственников занимать более гибкую позицию в переговорах с арендаторами. Но снижение запрашиваемых арендных ставок более чем на 5% в среднем по рынку не прогнозируется. По итогам года в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды снизилась на 1,3%, до 2 279 руб.за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. Запрашиваемые ставки на офисные помещения класса B снизились за год на 2,8%, до 1 481 руб. за кв., включая НДС и операционные расходы.
По словам Константина Лосюкова, генерального директора NF Group в Санкт-Петербурге, на данный момент можно говорить о том, что офисный рынок Северной столицы достиг условной «золотой середины» при уровне вакансии в 11%. Это считается нормой в развитых странах, где рынки уже давно сформировались. «В текущей ситуации девелоперы офисной недвижимости будут внимательно отслеживать ситуацию с количеством свободного предложения и ставками перед тем, как вводить строящиеся объекты в эксплуатацию, и с осторожностью планировать строительство новых бизнес-центров. Тем не менее, за периодом спада всегда следует рост, и мы ожидаем восстановление девелоперской активности в среднесрочной перспективе», — прогнозирует он.