Мехом внутрь: какие трудности ждут девелоперов из Москвы в Петербурге?
Пока крупные петербургские застройщики с большим вниманием присматриваются к московскому строительному рынку, их московские коллеги, похоже, готовятся к экспансии в Северную столицу. В частности, застройщик эконом-класса — компания «Мортон» заявила, что ищет землю для своих проектов в Петербурге. Ответ на вопрос, зачем московские девелоперы идут в Петербург, прост. Главная интрига теперь в том, каких сюрпризов могут ожидать здесь столичные гости.
Сложнее, чем продавать бананы
Происходит банальная диверсификация бизнеса, в данном случае — развитие в регионы. Дело в том, что московский рынок хоть и большой (почти 20 млн человек вместе с Подмосковьем), но не бесконечный. Поэтому крупные столичные застройщики и выходят на новые поля. При этом никто из мелких девелоперов из Москвы не выходит — они обитают в тех или иных известных только им нишах и вполне ими довольны.
Экспансия столичных девелоперов напоминает расширение розничных сетей, происходившее несколько лет назад. Просто недвижимость — более инерционный бизнес, поэтому и его диверсификация происходит гораздо медленнее. Бананы можно привезти, распродать за два месяца и забыть, а с застройкой так не получится.
Удачный момент
Нельзя сказать, что раньше московские застройщики не пытались покорить Северную столицу. Достаточно вспомнить «Главстрой СПб», который появился в городе в канун кризиса 2008 года.
Есть и менее удачные проекты — тот же «СУ-155». Это пример крайне неудачного входа на региональный рынок. Компания варилась в собственном котле — в «мини-Москве»: и с точки зрения самого строительства, и с точки зрения управления процессами, и с точки зрения контактов с региональной властью, и с точки зрения контактов со всеми остальными игроками рынка. Были и другие московские застройщики, которые пробовали работать в Петербурге, а потом очень быстро свернули деятельность и вернулись в столицу. Но сейчас, по всей видимости, московских заходов будет все больше.
На мой взгляд, москвичи, которые начинают сегодня работать в Петербурге, выбрали удачный момент. В первую очередь, потому что в городе нет ажиотажного спроса на земельные участки и инвесторы не выстраиваются в очередь. Понятно, что эти процессы влияют на цены на землю.
Разная арифметика
Доходность строительного бизнеса в Петербурге и в Москве - разная. Конечно, в Петербурге она ниже. С одной стороны, себестоимость строительства в двух городах отличается всего на 10-20%. Кирпичи стоят одинаково, промышленная база (цемент, бетон) примерно на одном уровне развития, уровень зарплат в Московской области, Петербурге и Ленобласти принципиально не отличается (Москва здесь стоит особняком, но поскольку на стройке много неквалифицированного труда, стоимость рабочей силы нивелируется).
С другой стороны, цена квадратного метра в Москве отличается от петербургской в два-три раза. Для Москвы 150 тыс. рублей за метр — вполне приемлемая цена, для Петербурга — 75-80 тыс. — неплохо. Хотя маржа москвичей частично «съедается» стоимостью земельных участков, она все равно намного выше, чем в Петербурге.
Да и проблема земли в Москве довольно быстро решается, благодаря агрессивному развитию дорожной инфраструктуры. Как известно, урбанистическую ткань сшивают дороги, а не расстояния — 10 км через бурелом можно трое суток проходить, а 80 км по прекрасному автобану — один час.
Шуба мехом наружу
У Москвы есть еще один очевидный плюс. Там намного легче получить согласование на строительство. В последнем рейтинге российских регионов она заслуженно занимает 10 место. А Петербург чудом попал на 22-е. Почему так происходит — загадка. Вроде бы у нас есть Правила землепользования и застройки, которых в Москве нет, а значит и процесс согласований у нас должен быть более прозрачным. Но это не так. Можно вспомнить по этому поводу лишь известное высказывание министра иностранных дел.
Отметим и разницу в менталитете двух городов. Взять хотя бы элитную недвижимость. В Москве — это Рублевское шоссе, на котором все должно быть видно, там должно быть шоу. Это купеческая Москва мехом наружу. А в Петербурге самая элитная недвижимость — это Крестовский остров, где никого лишнего нет, мимо которого никто не проезжают. Здесь климат попрохладнее — и шуба мехом внутрь.
Кулуарная демократия
Но я предполагаю, что появление новых игроков позитивно отразится на нашем рынке. Вряд ли они смогут составить серьезную угрозу нашим местным компаниям. В условиях жесткой конкурентной борьбы московский рынок жил лишь последние пять-шесть лет. В эпоху правления Юрия Лужкова строительство на приемлемых участках было уделом избранных, и никакой развитой конкуренции там не было. В Петербурге же конкуренция всегда была в разы выше, и у крупных игроков здесь никогда не было монополии. Причем зачастую нашим застройщикам приходилось конкурировать с иностранными компаниями — «ЮИТ», NCC, «Ренессанс» и др.
Но на административные процессы появление москвичей, скорее всего, окажет серьезное влияние. Одно дело зажимать местных игроков, другое — федеральных с серьезным политическим лобби. Кроме того, москвичи несут над собой флаг новаторства — это не деструктивные методы вчерашнего дня, а передовой опыт, во всяком случае для Петербурга.
Единственная опасность, которая может их подстерегать — собственная слепота. Москвичи склонны строить Москву во всех местах, где они появляются. И вот этот подход — «что хорошо в Москве, хорошо везде» — в Петербурге как раз не сработает. Если, например, Ростов абсолютно податлив московскому влиянию, то такие города как Петербург или Екатеринбург — скорее, наоборот. Нам не надо агрессивного маркетинга, нам надо севернее, спокойнее и кулуарнее.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.