Исход из «заКАДья»: власти расчистят пригороды Петербурга
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко поручил строительному блоку проработать возможность законного механизма сокращения объемов строительства жилья в смежных с Петербургом муниципалитетах: Кудрово, Мурино, Буграх, Новом Девяткино, Всеволожске.
Опрошенные РБК Петербург эксперты считают, что для торможения застройки «заКАДья» нет необходимости применять административный нажим на девелоперов, как хочет Дрозденко, потому что они сделают это сами, добровольно, под давлением рыночной конъюнктуры.
Ради справедливости
Как сообщила пресс-служба правительства Ленобласти, торможение застройки «заКАДья» нужно для того, чтобы в областном бюджете остались средства для развития инфраструктуры других районов Ленобласти, поскольку при нынешних темпах застройки агломерации почти все средства, предназначенные для создания инфраструктуры (главным образом, дорог) власти вынуждены направлять туда.
«Нам необходимо развивать не только территории, прилегающие к Санкт-Петербургу. В Ленинградской области есть Гатчинcкий, Выборгский, Кингисеппский и другие районы, где требуется строительство социальных и инфраструктурных объектов, благоустройство населенных пунктов», — заявил Александр Дрозденко.
Судя по всему, последней каплей для властей стал рекордный объем заявок от застройщиков в 2018 году — за первые семь месяцев было выдано разрешений на строительство в общей сложности 4 млн кв. м. жилья, что в 10 раз превышает аналогичный показатель прошлого года.
«Сам закроет»
Опрошенные РБК Петербург эксперты подтверждают наличие серьезных проблем с инфраструктурой. Правда, отмечает председатель совета директоров «Агентство Развития и Исследований в Недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш, необходимость тратить сейчас огромные средства на инфраструктуру в «заКАДье» обусловлена неадекватной политикой в предшествующие годы. По его словам, второй выезд из Западного Мурино (через «прокол» под КАД), как и развязку там с КАД, надо было строить еще несколько лет назад, когда территория начала активно застраиваться. Подобных недоработок во Всеволожском районе, по мнению экспертов, великое множество.
Что касается возможностей исполнить поручение губернатора, то инструментов для этого у чиновников довольно много, утверждают эксперты. «У властей всегда найдется возможность если и не остановить стройку, то существенно осложнить жизнь застройщику, причем, до такой степени, что он сам закроет свой проект», — утверждает председатель совета директоров «Агентство развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш, приводя в пример недавнюю историю с компанией «Аквилон Инвест» в Петроградском районе Петербурга.
Есть и вполне респектабельные способы. В частности, ужесточившиеся с 1 июля правила долевого строительства дают чиновникам возможность вполне законно требовать от застройщиков скрупулезного выполнения многочисленных условий, содержащихся в обновленной версии ФЗ-214. А это очень непросто.
В то же время, в правительстве признали, что через суд застройщики во многих случаях смогут оспорить отказ чиновников. Соответствующий опыт у компаний имеется и довольно богатый. Так что в правительстве ожидают громких конфликтов застройщиков с властями.
Страхи преувеличены
Между тем, независимые эксперты считают, что угроза преувеличена. «Во-первых, — говорит Андрей Тетыш, — застройщики, по крайней мере крупные, вряд ли пойдут на лобовые конфликты с властями, поскольку это чревато самыми разными негативными последствиями для их проектов, и не только в «заКАДье». Во-вторых, в административном нажиме нет необходимости, потому что застройщики сами реализуют замысел губернатора, ибо к этому их принуждает сложившаяся рыночная конъюнктура».
Генеральный директор ООО «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов добавляет: «То, что в области сейчас выдали в 10 раз больше разрешений на строительство, чем обычно, а в Петербурге — в 5 раз (на 7 млн кв. м.), не означает, что застройщики тут же бросятся реализовывать свои проекты. Они сделали себе запас по старым правилам в преддверие ужесточения правил долевки, но сто раз подумают, прежде чем начать строительство».
Объемы падают сами
Ссылаясь на данные рыночной статистики эксперты напоминают, что уже как минимум полтора года спрос на жилье в «заКАДье» заметно сокращается. Это происходит, по мнению экспертов, как вследствие падения доходов населения, так и из-за повышающихся требований покупателей к инфраструктуре, особенно к транспортно-дорожной, дефицит которой в «заКАДье» нарастает вследствие увеличения количества проданных квартир.
«Вокруг Петербурга все больше строек, которые фактически остановлены из-за отсутствия спроса, — утверждает Андрей Тетыш. — Например, в Ванино реализуется проект с очень хорошей, по-моему, идеей — неплотная застройка четырех-пяти этажными домами и с другими достоинствами. Часть корпусов построена и заселена, но большая часть заморожена. И когда строительство возобновится — никому не известно».
Эксперты напоминают, что ЛСР до сих пор не начал реализовывать свой крупный проект на Ржевке, ЦДС не торопится строить город-миллионник в Новосаратовке, заморожены проекты «Южный», «Наш город-сад» под Гатчиной и т.д. В правительстве Ленобласти также сообщают о том, никто сейчас не начинает крупных жилищных проектов, а общее падение продаж в области достигло 25%.
«Участки в зоне Парнаса, Девяткино, Буграх и т.д. перестали пользоваться спросом — застройщики заКАДья переключились на проекты в Петербурге, — говорит Максим Ельцов. — Дошло до того, что никто не хочет покупать у нас даже хорошо подготовленные участки с разрешениями на строительство. То же самое происходит и с продажами жилья в заКАДье. Спрос снизился раза в два. Покупатели тоже переключились на Петербург. Обо всем этом СМИ подробно писали».
Небольшой, на 20%, всплеск продаж в этом году эксперт считает чисто ситуативным и временным. Причин две. Первая — покупатели тоже испугались ужесточения долевки, понимая, что это поднимет цены. Вторая — заметно снизилась процентная ставка по ипотеке. Первый фактор уже исчез, скоро пропадет и второй, уверен Максим Ельцов, поскольку задолженность по ипотеке увеличилась за полгода на 735 млрд руб., общий объем долгов перед банками превысил 2 трлн руб., при том, что доходы граждан не выросли, а это означает, что растут риски банков, чего ЦБ долго терпеть не будет. К тому же, рубль падает. Все это, считает эксперт, не позволит ЦБ долго держать низкую ключевую ставку, которая определяет и ипотеку.
При этом некоторые эксперты допускают, что часть застройщиков начнет все-таки реализовывать проекты по полученным разрешениям. Они могут пойти на это, во-первых, чтобы на деньги новых дольщиков достроить начатые проекты (пирамида в строительстве, как известно, очень распространена). Второй мотив связан с тем, что с 1 июня 2019 года все застройщики обязаны перейти на спецсчета, вне зависимости от того, когда получено разрешение на строительство. При всем том, и Ельцов, и Тетыш уверены, что в целом падение объемов строительства в заКАДье продолжится.
Надо договариваться, а не давить
Эксперты считают, что властям не следует давить на застройщиков — они вполне могут с ними договориться. «Гораздо эффективнее не давить на застройщиков, а сделать их союзниками власти, — уверен Андрей Тетыш. — Инфраструктурные проблемы отравляют жизнь не только властям, но и самим застройщикам, потому что покупатели жилья становятся все более разборчивыми и не желают покупать недвижимость с неразвитой инфраструктурой. Надо совместными усилиями решать проблему. Благодаря сотрудничеству, власти могут привлечь на инфраструктуру еще и средства застройщиков, что увеличит финансирование в заКАДье и позволит высвободить бюджетные средства на инфраструктуру в других районах Ленобласти. Застройщики видят, что власти не справляются и, хотя они знают, что по закону область обязана строить инфраструктуру за счет бюджета, застройщики понимают, что если хотят продавать свое жилье, им придется вкладываться в инфраструктуру. Им это не нравится, но это решает проблему. А это главное».
Эксперты подчеркивают, что в отличии от чиновников, застройщики рискуют своими деньгами и потому они не склонны ждать, пока у властей дойдут руки до инфраструктуры на территории их проектов. В ситуации, когда спрос на жилье в заКАДье падает, риски застройщиков сильно возрастают и поэтому они готовы к конструктивному диалогу с властями, уверены эксперты. «Если власть предпочтет насилие, то останется один на один с проблемами. И решить их ей будет гораздо труднее», — уверен Андрей Тетыш.