В Санкт-Петербурге с уценкой продают крупный ТРЦ
В Санкт-Петербурге выставили на продажу торгово-развлекательный центр «Июнь». Начальная цена ТРЦ на Индустриальном проспекте, 24 (Красногвардейский район) составляет 3,73 млрд руб. Опрошенные эксперты по коммерческой недвижимости назвали стоимость актива завышенной, а ситуацию на рынке для продажи крупных ТЦ — неблагоприятной.
По инициативе кредитора
В 2021 году РБК писал, что Сбербанк выкупил у «Регионов» 100% бизнеса по управлению торговыми центрами и выставил на продажу 19 ТЦ в разных регионах России, полученных за долги от ГК «Регионы». Сеть из 14 торговых центров «Сибирский городок» в Красноярском крае и Кемеровской области банк планировал продать единым лотом за 8,2 млрд руб, а торговые центры «Июнь» — отдельными лотами.
Тогда Сбербанк пытался продать «Июнь» на Индустриальном проспекте за 4 млрд руб. В новом объявлении цена снижена на 269 млн руб. Объявление размещено на электронной торговой площадки «Сбер А». Заявки на торги в формате запроса предложений на право заключения договора купли-продажи ТРЦ принимают до 19 октября. Подведение итогов запланировано на 28 октября 2022 года. В объявлении указано, что организатор торгов АО «СБЕРБАНК — АСТ», заказчик — ООО «ТРК-Петербург» (на 100% принадлежит АО «Регионы»). В описании объекта сообщается, что общая площадь здания составляет 62 тыс. кв. м, из них торговая — 32 тыс. кв. м.
Кроме петербургского «Июня», банк также продает одноименные ТРЦ в Мытищах, Красноярске, Уфе и Череповце.
Высокие риски
«В текущих условиях покупка торговых объектов является высокорискованной ввиду ухода операторов. Это в свою очередь влечет снижение арендных доходов и посещаемости. По моей оценке, цена завышена: объект не новый, риски сегмента высоки. Сложно представить, кто сейчас рискнет войти в такую сделку», — считает партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
Партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» (ГК «БестЪ») Станислав Ступников называет построенный 16 лет назад ТРЦ «Июнь» морально устаревшим. «Логистические связи внутри комплекса не очень современные, он требует существенной перестройки и реконцепции, что с учетом новых цен на строительные и отделочные материалы потребует от покупателя значительных вложений. Поэтому заявленная цена за объект — 50-60 тыс. за кв. м — это дороговато на сегодняшний день», — отмечает Станислав Ступников.
По данным руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светланы Московченко, по итогам первого полугодия 2022 года в ТЦ «Июнь» вакантными оставались 18,9% площадей. «Это один из самых высоких показателей в городе», — отмечает эксперт. В среднем по городу доля свободных площадей в качественных торговых центрах по итогам первого полугодия значительно ниже, только 5,3%. «Однако местоположение хорошее и наиболее эффективным использованием его является именно торговая функция», — считает эксперт.
Купить, чтобы снести
В России ранее были попытки продажи по инициативе кредитора невостребованных у покупателей торговых центров под снос и последующую застройку жильем. Так, в 2021 году Fort Group выставила на продажу торговый центр Good Zone общей площадью 143,7 тыс. кв. м на Каширском шоссе в Москве. На его продаже настаивал Сбербанк.
В Петербурге также есть практика сноса устаревших или коммерчески неэффективных зданий и строительства на их месте жилья или многофункциональных центров. Так, на месте гипермаркета «Оптоклуб Ряды» на Шафировском проспекте новый владелец (группа компаний «Трактородеталь») планирует обустроить логистический центр. На месте снесенного гипермаркет «Сезон» на Коломяжском проспекте строится жильё. Также жилые дома появятся на месте бывшего торгово-офисного комплекса «Сампсониевский». На улице Бутлерова на месте ТЦ «Призма» построят апарт-отель.
Впрочем, покупка под снос не всегда оправдана, говорят эксперты. «Чтобы покупать торговый центр под другие цели, надо иметь чёткое понимание того, что смена разрешенного использования земли — это длительный процесс, который не всегда заканчивается результативно для инвестора. А это тоже влечет высокие риски», — отмечает Валерий Трушин.