Ипотека 2023: как изменится ставка, спрос и ежемесячный платёж
Петербургские застройщики ожидают всплеска продаж до конца года — за счет покупателей, которые хотят запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, после заявлений руководства Минфина о прекращении действия программы льготной ипотеки в 2023 году. При этом в строительной отрасли рассчитывают на сохранение мер господдержки, потому что без них спрос неминуемо обвалится.
Удар по строительному рынку
О том, что 31 декабря 2022 года ипотечная госпрограмма на новостройки в России будет завершена, заявил в Госдуме заместитель министра финансов Алексей Моисеев. «Мы исходим из того, что программа будет закончена 31 декабря», — сказал чиновник. По его словам, Минфин не видит необходимости в новых мерах поддержки первичного рынка.
Это заявление взбудоражило строительный рынок. «Сейчас практически все квартиры на первичном рынке приобретаются с использованием кредитных средств. Около 20% клиентов оформляют семейную ипотеку, а все остальные — ипотеку с господдержкой. Поэтому, безусловно, отмена данной программы приведет к обвалу рынка и очень сильно ударит по строительной отрасли», — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС».
«Очевидно, что если рынок вернется к ставкам на уровне 10% годовых, то спрос на строящееся жилье просядет и достаточно серьезно. Эффект от субсидированных ипотечных программ в такой ситуации тоже будет менее заметен, так как субсидирование от 10% и от 7% годовых — это разные вещи», —говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Эксперты подсчитали, что в случае отмены госпрограммы при типовой ставке на первичном рынке в 10,75% (как сейчас без господдержки), ежемесячный платеж при прочих равных увеличится вплоть до 40%. Вот пример таких расчетов для студии по цене 4,5 млн руб. с первым взносом 15% и кредитом на 3,8 млн руб. По госпрограмме со ставкой 6,7% ежемесячный платеж — порядка 26 тыс. руб. (для кредита на 25 лет). Для кредита со ставкой 10,75% ежемесячный платеж будет около 37 тыс. руб., рост составит 11 тыс. руб. в месяц, или +40%. Чем больше площадь жилья, тем дороже будет обходиться кредит. «Если говорить про квартиру стоимостью 7 млн руб., то ипотечные платежи будут от 35 до 40 тыс. А аренда аналогичной квартиры будет обходиться на 10 тыс. дешевле», — отмечают в ГК «Полис».
«Попытки раскачать спрос»
Впрочем, часть опрошенных экспертов считают заявления Минфина словесными интервенциями (высказывания с целью информационного давления и манипуляций — ред.).«Первичный рынок не сможет работать без льготной ипотеки. Все заявления об ее отмене — это попытки раскачать спрос, — уверен генеральный директор «Первого ипотечного агентства» (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов. Он проводит параллели с «дачной амнистией» и приватизацией, несколько лет подряд все сообщения об окончании этой программы приводили к росту заявок от населения.
Аналитики отмечают, что темпы выдачи ипотеки снижались в последнее время. В октябре, по данным Frank RG, российские банки выдали ипотеки на 454,1 млрд руб., что на 12,8% меньше сентябрьского результата. По данным ЦБ, объем ипотечных кредитов, предоставленных банками РФ в январе-сентябре 2022 года, составил 3 трлн 197,3 млрд руб., что на 20,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (4 трлн 43 млрд руб.).
«Я думаю, что до конца года на фоне объявлений о закрытии госпрограммы льготной ипотеки, на фоне маркетинговых всплесков, активность по выдаче кредитов в ноябре-декабре усилится, и этот год закроем на уровне 2020 года — объем ипотечных кредитов точно достигнет 4 трлн руб.», — прогнозирует независимый финансовый консультант Татьяна Хоботова.
«Спровоцировать ажиотаж в декабре»
Информацию о зарождении тренда на рост спроса РБК Петербург подтвердили застройщики. В КВС сообщили о «небольшом всплеске активности покупателей» и росте количества звонков. «Некоторые из этих клиентов планировали приобретать квартиру еще в сентябре, но отложили покупку, а сейчас решили вернуться к этому вопросу», — рассказала Анжелика Альшаева.
«Если официально объявят об отмене программы льготной ипотеки, то, конечно, мы ждем увеличение спроса до конца года. Всегда есть те клиенты, которые выжидают до последнего и закрывают сделки в последний момент. Ситуация может быть аналогична марту 2022 года по приросту новых клиентов», — ожидает директор по продажам ГК «Полис» Яна Вирченко.
По данным управления Росреестра по Петербургу, в марте этого года было заключено 9,7 тыс. договоров долевого участия, это самый высокий результат в этом году. Минимальными, на уровне 2,9 тыс., ДДУ были продажи на первичном рынке в мае и июне этого года (на фоне резкого повышения ключевой ставки ЦБ и удорожания кредитов — ред.). Затем спрос начал плавно расти, в октябре было заключено 5,3 тыс. ДДУ.
«Нет оснований для отмены»
Чем дольше продлится стадия неопределенности относительно будущего программы, тем активнее люди начнут реагировать, ожидают застройщики. «Мы можем увидеть повторение ошибочной истории, когда решение о продлении льготной ипотеки в 2020 году было принято слишком поздно, что спровоцировало ажиотажный спрос и затем ожидаемый провал рынка. На мой взгляд, решение о судьбе программы нужно принимать до конца ноября — начала декабря, чтобы не спровоцировать новую волну ажиотажного спроса в декабре», — уверен Сергей Терентьев.
«Думаю, что сейчас нет особых оснований и показателей для отмены льготной ипотеки. Рынок строительства и новостроек переживает кризисное время, и в такой период отменить господдержку — выглядит не совсем логично. Возможно, ее отменят на незначительный период, или же видоизменят, и она будет существовать далее», — надеется Яна Вирченко. В ЦДС подчёркивают, что завершение программы льготной ипотеки не принесет экономике страны положительного эффекта. Скорее, это станет сигналом, что государство перестает поддерживать строительную отрасль.
Как работает льготная ипотека
Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как мера поддержки строительной отрасли в условиях жестких противопандемийных ограничений. Изначально она была запущена под 6% годовых и рассчитана на несколько месяцев, но неоднократно продлевалась с изменением ключевых параметров. После повышения Центробанком ключевой ставки до 20% в феврале этого года ставку по льготной ипотеке подняли до 12%, а в мае снизили до 9%. В июне ставку еще раз понизили — на этот раз до 7%.
Максимальная сумма ипотечного кредита по этой программе для Москвы и Московской области, а также Петербурга и Ленинградской области составляет 12 млн руб., для остальных регионов — 6 млн руб. При сочетании программы с рыночной или другой субсидированной ипотекой можно увеличить лимит до 30 и 15 млн руб. соответственно. При заключении сделки заемщик должен внести не менее 15% стоимости жилья.
Повтор публикации от 18.11.2022