Как приезжие меняют рынок жилья в Петербурге и Ленобласти
Ленинградская область лидирует в стране по доле студий на вторичном рынке жилой недвижимости. 22,8% от всех квартир, выставленных на продажу в феврале 2023 года, относится к студиям. Это значительно выше среднероссийских показателей, в России студия — каждая десятая квартира в продаже. С 2019 года доля студий на вторичном рынке российских городов увеличилась почти в два раза; стремительный рост такого формата наблюдается в регионах с наибольшим числом приезжих, сказано в исследовании «Циан.Аналитики».
Лидеры по росту
По оценкам «Циан.Аналитики», в феврале 2023 года первое место в России по доле студий от объема предложения жилья на вторичном рынке занимает Ленобласть, здесь практически каждая четвертая квартира в продаже относится к этому типу жилья. Второе место у Новосибирска с долей 15,1%. Петербург замыкает первую тройку — 12,5%. В Москве доля таких квартир значительно меньше, только 4,9%. Минимальный выбор студий — 4,3-4,5% — в Омске и Самаре.
За четыре года наибольший прирост в стране по доле компактных студий (7-8 п.п.) аналитики «Циан» зафиксировали в Ленинградской области и Санкт-Петербурге — это произошло за счет активного строительства студий от девелоперов. На 4 п.п. выросла доля студий в Уфе и Новосибирске. Таким образом, Петербургская агломерация и Новосибирск — города с наибольшим приростом доли студий в последние годы.
Авторы исследования отмечают, что строительство и продажа студий косвенно отражает потенциальную привлекательность конкретного города для переезда. Наибольший рост и доля студий в продаже отмечен для регионов с наибольшим числом прибывших в 2021 году из других регионов по количеству населения трудоспособного возраста (потенциальная аудитория для покупки недвижимости). Среди всех российских регионов лидерами по данному показателю стали: Москва (127,9 тыс. человек) и Московская область (143,4 тыс.), Санкт-Петербург (82,8 тыс.) и Ленинградская область (50,5 тыс.). Таким образом, студии, их доля и динамика являются «маркерами» миграционной привлекательности — чем больше приезжих, тем выше выбор компактного жилья.
Более компактное жилье
Еще один вывод исследования — явный тренд на снижение средней площади жилья. С февраля 2019 года средняя площадь квартир на вторичке в Петербурге снизилась на 18%, с 66,5 кв. м. до 54,1 кв. м. Как отмечают, в «Циан.Аналитике», «потеря» средней площади квартиры на вторичном рынке оказалась сопоставимой с площадью комнаты. В Ленобласти снижение было менее выражено, с 49,5 кв. м. до 44,2 кв. м. (минус 10,7%), по площади такие квартиры — одни из самых компактных на российском рынке.
«Формат студий не станет таким же востребованным, наравне с одно- или двухкомнатными квартирами, — отмечает Алексей Попов, руководитель «Циан.Аналитика». — Студии нередко приобретали для перепродажи, а в последние полгода доля инвестсделок снизилась практически в два раза на примере столичного региона. Для собственного проживания студии — неплохой вариант в качестве «старта», но такое жилье нельзя назвать комфортным». По его прогнозам, доля студий на вторичном рынке продолжит расти как минимум за счет инвесторов, которые пока не успели выйти из проектов, вложившись на растущем рынке.
До трети предложения
Ранее РБК Петербург писал, что доля квартир небольшого метража занимает существенную долю спроса на первичном рынке. «В 2022 году 27% от общего объема предложения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области заняли продажи именно квартир-студий. Оценивая состояние рынка, мы прогнозируем, что доля студий в общем объеме продаж продолжит балансировать в диапазоне 25-30%», — заявлял директор по продажам «Самолет Страна» Максим Зорин.
«Квартирография проектов непосредственно связана с предпочтениями покупателей, поэтому в крупных проектах класса масс-маркет, которые будут выходить на рынок в ближайшей перспективе, ситуация с предложением по типам квартир будет аналогичной», — считает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.