На петербургском рынке апартаментов растут цены и падает спрос
По итогам первого полугодия 2021 года на петербургском рынке апартаментов выросли цены. В различных сегментах рост составил от 3 до 16%. Одновременно с этим аналитики сообщают о падении спроса на все объекты, кроме элитных. Эксперты предполагают, что цены продолжат расти и дальше, но темпы роста будут замедляться, пока рынок не придет в равновесие между спросом и ценой.
Две тенденции
Согласно отчету консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, самый большой рост цен произошел в сегменте рекреационных апартаментов, располагающихся на территории курортных зон (+16%). Правда, сейчас в Петербурге в продаже всего два таких объекта. На 11% выросла цена сервисных апартаментов (полностью меблированных, оборудованных бытовой техникой, предназначенных в основном для сдачи в аренду), на 8% — несервисных, которые еще называют «псевдожильем», это апартаменты без гостиничной инфраструктуры, формально не являющиеся жилыми помещениями. В меньше степени — всего на 3% — выросли цены в элитном сегменте апартаментов.
Одновременно с эти на рынке фиксируется падение спроса. По данным Knight Frank St Petersburg, значительнее всего упал интерес к несервисным (-70%) и рекреационным (49%) юнитам, стабилен спрос только на элитный сегмент (+56%) — там наблюдается значительный дефицит предложений.
Почему упал спрос?
Вице-президент управляющей и инвестиционной компании Becar Asset Management Ольга Шарыгина считает рост цен на апартаменты логичным, учитывая ажиотаж на рынке недвижимости в период пандемии. По словам доцента кафедры менеджмента СЗИУ РАНХиГС Александра Родионова, «ажиотаж 2020 года разогнал стоимость земли — она подорожала в два раза». «Все застройщики активно пополняли свой земельный банк, потому что денег достаточно много — соответственно, они вкладывались в новые проекты. Поэтому рост цен обусловлен повышением стоимости земли, стройматериалов (металл, например, подорожал в два раза), зарплаты рабочих (отсутствие мигрантов из стран юго-восточной Азии), других накладных расходов», — пояснил собеседник РБК Петербург.
Падение спроса также было ожидаемым, отмечает он. Большинство желающих реализовало свои потребности по приобретению недвижимости в прошлом году. По мнению Ольги Шарыгиной, падение спроса спровоцировали сами девелоперы, сократив предложение: «Просто физически стало меньше проектов, которые можно купить. Это произошло как из-за высокого спроса в предыдущих периодах, так и из-за грядущих изменений в законодательстве — некоторые девелоперы притормозили строительство новых проектов». Отметим, что объем предложения на рынке действительно сократился (по сравнению с декабрем 2020 года — на 25%).
В ожидании закона
Под изменением законодательства эксперт понимает законопроект о правовом статусе апарт-отелей, который правительство и Госдума должны рассмотреть в сентябре 2021 года. Изначально предполагалось, что номативный акт несервисные апартаменты приравняет к жилью, в результате чего владельцы смогут в них регистрироваться, уменьшится размер налога на имущество и коммунальные платежи. Однако на деле закон едва ли решит эти проблемы. В документе апартаменты заменены термином многофункциональное здание, в нем одновременно должны находиться несколько типов жилых и нежилых помещений. Квартирами будут считаться юниты только в тех многофункциональных зданиях, в которых предусмотрены жилые помещения. То есть, если застройщик будет продавать апартаменты как нежилые помещения, собственникам при желании придется проходить процедуру перевода юнита в категорию жилого помещения. И это будет сложнее, чем сейчас, поскольку свое согласие на перевод юнитов должны дать все собственники — соседи по лестничной клетке.
При этом в законе пока нет упоминаний про налоговые ставки, коммунальные платежи и возможность регистрации в многофункциональных домах. Таким образом, никаких особых преимуществ для собственников апартаментов в новом законе пока не предусмотрено.