Офисный рынок Петербурга побил исторический антирекорд
В 2018 году объем спекулятивного офисного строительства в Петербурге стал минимальным за современную историю рынка. Последние шесть лет этот показатель снижался и в прошлом году составил 30 тыс. кв. м. По мнению аналитиков, в 2019 году игроки отдадут предпочтение редевелопменту промышленных зданий или схеме built-to-suit.
Побитый антирекорд
Согласно исследованиям международной консалтинговой компании JLL, в 2018 году в Петербурге было введено в эксплуатацию 30 тыс. кв. м предназначенных для сдачи в аренду офисных площадей. Это втрое меньше показателей предыдущего года (96,3 тыс. кв. м) и наименьший за всю современную историю рынка. По их данным, объем спекулятивного офисного строительства снижался с 2013 года. Что касается строительства офисов для собственных нужд, то этот объем нового предложения достиг своего максимума за последние 10 лет и составил 260 тыс. кв. м.
Еще одна тенденция на рынке офисной недвижимости Петербурга — снижение вакансий на протяжении всего года в классах А и В. По данным IPG.Estate, уровень вакансии в классе А составляет 3,9%, уровень вакансии в классе В/В+ составляет 8,1% (2017 год — 5% и 9% соответственно).
Динамика ввода офисных площадей в Санкт-Петербурге
Среди арендаторов в 2018 году лидером стал IT сегмент — 29% от общего объема сделок. На втором месте — нефтегазовый сектор (23%), на третьем — торговые компании (10%).
Из-за низкого процента свободных площадей арендные ставки в бизнес-центрах продолжают расти. В JLL отмечают, что средняя ставка в БЦ класса А составила 1 789 руб. за кв. м в месяц (плюс 5,8% за год), в классе В — 1 237 руб. за кв. м в месяц (плюс 4% за год). Как сообщал РБК Петербург генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, с 2015 года арендные ставки в бизнес-центрах класса А выросли на 30%.
Динамика ставок аренды и уровня вакансий
Неоправданные надежды
Аналитики надеются, что рост стоимости аренды мотивирует инвесторов начать спекулятивное офисное строительство. По мнению Андрея Косарева, при наличии свободного участка у девелопера новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1 860 руб. за кв. м в месяц. «Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов. Принимая во внимание это, а также тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», — говорит эксперт.
Однако сами застройщики придерживаются другого мнения. Управляющий директор сети бизнес–центров «Сенатор» Дмитрий Золин говорил РБК Петербург, что он готов начать строительство, только есть стоимость аренды «перешагнет» порог в 2 тыс. руб. за кв. м. «В течение последних десяти лет размер арендной ставки практически стоял на месте по сравнению с затратами на строительство и эксплуатацию бизнес-центров. Все эти факторы не позволяли девелоперам строить новые объекты. Так, в этом году впервые за всю историю нашей работы мы не возводим ни одного бизнес-центра. Уверен, арендная ставка продолжит расти еще как минимумам в течение трех-четырех лет на 10% ежегодно», — уверен Дмитрий Золин.
Аналитики IPG.Estate считают, что в этом году девелоперы будут активнее развивать проекты по схеме built-to-suit, а владельцы офисных центров класса «С» возьмутся за реновацию своих объектов, повышая их классность. Кроме того, инвесторы сделают ставки на редевелопмент промышленных зданий и площадок, пригодных по своему местоположению и окружению к размещению качественных офисных центров.