За стройку не поручимся: в реформе отрасли обнаружили системный сбой
В Ленинградской области с 1 июля может резко вырасти число проблемных объектов. Такие опасения высказывают представители региональной власти накануне перехода строительного рынка на проектное финансирование: использование банковских кредитов застройщиками с 1 июля станет обязательным. Проблема заключается в том, что по состоянию на конец апреля в Ленинградской области банки одобрили финансирование только двух из 82 проектов, которые нуждаются в переходе на новую схему. С такими же проблемами сталкиваются застройщики из других регионов РФ — рецепта по решению этой проблемы нет ни у кого.
Своим мнением о ситуации и перспективах с РБК Петербург поделился заместитель председателя правительства Ленинградской области по строительству Михаил Москвин:
«В каждом регионе страны, который входит в десятку лидеров по объему ввода жилья, вот уже несколько лет есть две самые обсуждаемые темы — помощь обманутым дольщикам и строительство социальных и инженерных объектов в новостройках. Однако этой зимой в топы вышел другой вопрос — переход строительного сектора на проектное финансирование. По идее главная цель реформы — полное отсутствие обманутых дольщиков как класса. Т.е. с 1 июля этого года деньги дольщиков будут хранится на эскроу-счетах до ввода дома, застройщик же должен получить банковский кредит на свой проект и строить под контролем банка. Если строительный проект прогорает, то средства покупателей квартир возвращаются им. Это хорошая схема для новых проектов, но основная сложность реформы заключается в переходе уже начатых строек на проектные правила. И от того, как мы пройдем рубеж 1 июля, зависит, увеличится ли количество обманутых дольщиков и не остановится ли строительство «социалки» в новых районах.
Минстрой РФ уточнил, что с 1 июля по старым правилам, то есть за деньги дольщиков, смогут продолжаться те проекты, где готовность домов выше 30% процентов (15% — для проектов комплексного освоения и 6% — для компаний-доноров, завершающих проблемные объекты) или где 10% квартир уже проданы по договорам долевого участия (ДДУ). Таких проектов в Ленинградской области 70% — 152 разрешения на строительство. Оставшиеся 30% проектов — 81 разрешение — будут вынуждены переходить на эскроу-счета с проектным финансированием банков. Уточню, что всего в Ленинградской области 142 застройщика строят по схеме ДДУ, они получили 233 разрешения на строительство своих проектов.
В банки уже поступили 42 заявки от застройщиков, которым надо переходить на эскроу-счета, всего две одобрены. Я подчеркну — более 80 проектов нуждаются в банковском финансировании, из них всего два его получили. Цифры говорят о том, что где-то есть системный сбой.
«Более 80 проектов нуждаются в банковском финансировании, из них всего два его получили. Цифры говорят, что где-то есть системный сбой»
В реформе участвуют три составляющих: органы власти, застройщики и банки. Власти и строительный бизнес подтвердили готовность переходить на новые правила, некоторые банки также говорят, что готовы сопровождать стройки. Но готовность — это одно, а бизнес — другое. Дело в том, что банки считают строительство высокорискованной сферой деятельности и неохотно ее кредитуют. Застройщики жалуются, что помимо залогов в виде квартир, земли и иных активов, банки требуют личное поручительство конечных бенефициаров строительной компании. Личное поручительство за кредит в один-два миллиардов может дать не весь региональный список Forbes. Да и вряд ли захочет.
Значит, это банки — слабое звено? Значит, это банковская система не хочет участвовать и не понимает важность реформы и нацпроекта «Жилье»? Не совсем так. Все дело в рыночной экономике. Никто не заставит банк вкладывать средства в проект, если он не видит в этом прибыли. Банки живут по своим принципам и законам и сами знают, как сохранить свои инвестиции. И они отчасти правы, так как, защищая свои вложения по своим жестким правилам, они защищают простых вкладчиков, которые по сути являются теми же дольщиками. Не так давно ушло из обихода понятие «обманутый вкладчик» — это результат реформы на банковском рынке, подобно той, через которую проходит сейчас строительная отрасль. Я очень надеюсь, что в результате реформы дольщики будут так же защищены, как и вкладчики.
«Банки требуют личное поручительство конечных бенефициаров, а его может дать не весь региональный список Forbes. Да и вряд ли захочет»
Федеральное министерство строительства и Центробанк знают об этой проблеме. На прошлой неделе были выпущены методические рекомендации для банков по проектному финансированию строительных компаний. Там описаны сроки, размеры залогов, механизмы, процедуры. Это хороший документ, но плохо в нем то, что это опять-таки только рекомендации. Этот документ не заставит банк выдать кредит без нужного ему залога или если проект — убыточный. В этом главная проблема реформы — нет третьего пути: либо ты получаешь финансирование, либо ты вешаешь замок на стройку.
Мы в Ленинградской области вынуждены проводить реформу строительства в ручном режиме. Вместе с региональным Союзом строителей мы разбираем каждый случай отдельно, общаемся с каждым застройщиком, который еще не получил проектное финансирование, чтобы понять, какие у него шансы. Если понадобится, будем вести переговоры с банками. Понятно, что среди 81 проекта солидную часть составляют уже «мертвые» проекты, которые мы будем достраивать с помощью компаний-доноров, но за остальные будем биться, чтобы перейти в новую строительную жизнь с минимальными потерями».
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.