Отмена льготной ипотеки: что ждёт петербургский рынок жилья
Петербургских застройщиков ожидает сокращение спроса на 25-30% после отмены программы льготной ипотеки. Сохранить прежнюю динамику роста цен на первичном рынке не удастся — по сравнению с 2020 годом темпы роста цен снизятся в три раза, прогнозируют в Colliers. Опрошенные РБК Петербург застройщики признают, что наибольший спад продаж возможен в сегменте недорого жилья, но рассчитывают, что он будет кратковременным.
Упадет на треть
По прогнозам генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге Андрея Косарева, завершение программы льготной ипотеки приведет к снижению спроса на первичном рынке на 25-30% относительно второго полугодия 2020 года. Рынок вернется к стандартным ставкам кредитования на уровне 7-8% вместо 5,75-6,5%. «Мы ожидаем снижение темпов роста цен в три раза по сравнению с 2020 годом. Прирост по итогам 2021 года не превысит 10-15%, причем большая часть этого роста придется на первое полугодие, пока программа еще действует», — заявил Андрей Косарев.
Наибольшие сложности со снижением спроса, по прогнозам экспертов, могут возникнуть в сегменте масс-маркет — для покупателей с ограниченным бюджетом, для которых критично увеличение платежей по кредиту из-за роста ставок.
На примере типичной «двушки»
Аналитики Colliers рассчитали выгоду от льготной ипотеки на примере квартиры площадью 60 кв. м., приобретенной на первичном рынке в кредит на 20 лет с первоначальным взносом в 20%. Два года назад, во втором квартале 2019 года при средней стоимости такой квартиры в 6,75 млн руб. и ипотечной ставке в 10,2% ежемесячный платеж составлял 50,8 тыс. руб., переплата за весь срок кредита — 6,78 млн руб.
С появлением субсидируемой государством ипотеки во втором квартале 2020 года квартиры такой площади подорожали до 7,45 млн руб., зато при льготной ставке в 6,2% ежемесячный платеж снизился до 42,7 тыс. руб., общая переплата по кредиту — до 4,28 млн руб.
С отменой программы льготной ипотеки ставка по кредиту поднимется примерно до 7,8%, что при увеличившейся за год стоимости квартиры того же метража до 9,41 млн руб. приведет к росту ежемесячного платежа до 60,47 тыс. руб. и переплаты по кредиту до 6,97 млн руб.
Скидки, акции и подарки
«Снижать цены напрямую из-за того, что спрос снизился, у девелоперов не принято. Скорее всего, покупателям будут предлагаться различные скидки и акции: паркинг или кладовая в подарок, скидки при покупке нескольких квартир. Мы ожидаем конкуренцию за покупателя, банки вместе с застройщиками будут предлагать специально разработанные совместные программы», — говорит Андрей Косарев. Впрочем, по его словам, сейчас на руку девелоперам играет снижение объемов предложения на первичном рынке Петербурга.
Как уже сообщал РБК Петербург со ссылкой на данные КЦ «Петербургская недвижимость», в первом квартале 2021 года в продажу было выведено 1,1 млн кв. м жилья в новых проектах. Суммарно объем предложения на рынке составил 3,3 млн кв. м. При этом последние несколько лет объем ежегодного пополнения предложения на рынке Петербурге был значительно выше в 4 — 4,7 млн кв. м.
«Как только на рынок будут выходить новые крупные проекты, девелоперам придется прилагать больше усилий, чтобы привлечь покупателя», — считает гендиректор Colliers в Санкт-Петербурге.
В ожидании спада
Опрошенные РБК Петербург застройщики более оптимистичны в своих прогнозах по поводу ситуации на рынке после отмены льготной ипотеки. Они рассчитывают, что спад будет кратковременным.
Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева говорит, что сейчас на первичном рынке Петербурга очередная волна ажиотажа, связанная с тем, что льготную ипотеку планируют отменить 1 июля. «После завершения программы господдержки на рынке недвижимости произойдет спад. Насколько существенным он будет, зависит от ипотечной ставки. Если она будет находиться на уровне 7-8%, объем продаж начнет восстанавливаться уже через пару месяцев. Если ставка составит 8-9%, клиенты будут находиться в ожидании более длительное время», — прогнозирует она. «В таком случае застройщики, возможно, будут запускать партнерские программы с банками или какие-то стимулирующие акции. Однако стоимость жилья точно не упадет: это невозможно, так как себестоимость строительства за последнее время сильно выросла», — уверена Анжелика Альшаева.
«Скорее всего, перед отменой программы льготной ипотеки в Санкт-Петербурге повторится сценарий, который мы уже наблюдали в августе-сентябре прошлого года. Когда покупатели осознают, что ставок в 5,5% годовых скоро не будет, мы увидим очередной всплеск спроса в мае-июне текущего года. В связи с этим мы не ждем замедления роста цен», — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. По его словам, после отмены программы льготной ипотеки в первые два-три месяца спрос, конечно, достаточно значительно снизится, но затем покупатели вернутся на рынок и начнут пользоваться программами со ставками 8-8,5% годовых. «К настоящему моменту застройщики успели накопить «подушку безопасности» и смогут пережить этот период спада, не прибегая к каким-либо акциям и скидкам, особенно на хороших, ликвидных объектах», — уверен он.
«Безусловно, после сворачивания программы можно ожидать небольшой спад продаж. При этом на рынок оказывает влияние и другой тренд: сокращающееся предложение. Вновь выходящие в продажу жилые комплексы не могут полностью покрыть существующий дефицит ликвидного предложения, что естественно подогревает цены. Рост цены по итогам года на 10-15% вполне вероятен», — сообщила директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая. По ее словам, компания рассматривает возможность расширения банковских партнёрских программ после завершения льготной ипотеки.
«Завершение госпрограммы льготной ипотеки сильнее повлияет на спрос в масс-маркете», — признает Ирина Соловьева, коммерческий директор Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон». По ее словам, застройщики, чей портфель хорошо диверсифицирован и включает в себя недвижимость разных ценовых сегментов и проекты на разных стадиях строительной готовности, будут менее восприимчивыми к последствиям завершения программы. «Динамика цен на реализуемую недвижимость ожидается более умеренная, чем в 2020 году, но не стоит забывать, что на цены напрямую влияет рост себестоимости строительства, удорожание стройматериалов, дефицит подходящих для застройки участков в хороших локациях. Более явной реакцией рынка на отмену госпрограммы станет не замедление темпов роста цен, а временное снижение темпов продаж в низких ценовых сегментах», — считает Ирина Соловьева.
Генеральный директор холдинга AAG Александр Завьялов уверяет — если не брать в расчет «ЗаКАДье», Кудрово и Мурино, то на строящихся объектах в сегменте «комфорт+», «бизнес» и «премиум», отмена льготной ипотеки отразится минимально.