Офисный рынок Петербурга побил 20-летний антирекорд
По итогам первого полугодия 2024 года доля свободных помещений в бизнес-центрах Петербурга снизилась до рекордно низкого уровня за последние 20 лет. При стабильном спросе новое предложение на рынке ограничено, так как из-за роста себестоимости строительства и высокой ключевой ставки девелоперам стало невыгодно строить новые объекты.
Достигли критического значения
По данным компании IBC Real Estate, за первые два квартала 2024 года в Петербурге введено в эксплуатацию всего 34 тыс. кв. м офисной недвижимости. К концу года, как ожидается, этот показатель достигнет 93 тыс. кв м. При этом почти 95% нового предложения 2024 года реализовано и сдано арендаторам до ввода в эксплуатацию.
«На фоне крайне низкого нового ввода бизнес-центров мы наблюдаем, что доля свободных помещений достигает уже критического значения. По итогам полугодия она опустилась ниже 5% (за год вакантность снизилась на 5,3 п.п.), что является рекордно низким показателем с 2003 года», — говорит старший консультант департамента стратегического консалтинга в Санкт-Петербурге Дмитрий Садовников. В офисах класса А вакансия сократилась до 3,7%, в классе В — до 5,5%.
По оценкам IBC Real Estate, из всех объектов в городе сейчас доступно для аренды всего 6 тыс. кв. м, причем 80% свободных площадей — это офисы менее 500 кв. м. При этом на рынке практически отсутствуют крупные блоки от 5 тыс. кв. м. «В условиях существующего дефицита это не может удовлетворить потребности арендаторов», — подчеркивает Дмитрий Садовников.
Ставки выше
Он называет логичным выходом из этой ситуации повышение ставок аренды. В классе А повышение уже составило 14%, до 2669 руб. за кв. м в месяц, в классе Б — 12%, до 1616 руб. за кв. м в месяц (средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды включая НДС, ОРЕХ, коммунальные платежи по факту).
«Арендаторы больше не торгуются. Часто бывают ситуации, когда на один офисный блок несколько претендентов и выбирает арендодатель», — подтверждает тенденцию коммерческий директор бизнес-центра Nobius Наталья Денисова. Она прогнозирует, что до конца года арендные ставки будут укрепляться, а со следующего года они пойдут в рост как для новых, так и для существующих арендаторов. «Вероятность того, что рынок придет к арендным ставкам на уровне 3 тыс. руб. за кв. м довольно высока», — добавляет она.
Строить невыгодно
Эксперты не видят предпосылок для изменения ситуации к лучшему и ожидают, что дефицит офисных площадей сохранится на рынке в течение нескольких лет. «Почему же у нас не строят новые офисы? Ответ достаточно прозаичный, потому что это больше невыгодно девелоперам», — отмечает Дмитрий Садовников. Главной причиной эксперт называет несоответствие текущих ставок аренды себестоимости строительства. Так, себестоимость строительства росла последние пять лет крайне высокими темпами, при этом рост ставки аренды за ним не поспевал. «Мы провели расчет, при текущих вводных, если строить бизнес-центр класса, типовой, площадью около 20 тыс. кв. м, чтобы девелоперу вновь было привлекательнее строить это для предложения в рынок, спекулятивно, текущая ставка аренды должна подняться где-то на 60-70%», — рассказал Дмитрий Садовников.
Второй фактор, который существенно влияет на привлекательность строительства для девелоперов — высокая ключевая ставка ЦБ, влияющая на ставку, по которой банки дают кредиты девелоперам. «Стоимость финансирования доходит до 20%, что очень дорого для коммерческой недвижимости и сдерживает развитие и запуск новых проектов», — констатирует руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге Сергей Владимиров.
Повтор публикации от 18.06.2024