На петербургском рынке офисов наметился опасный тренд
К концу года объем пустующих офисных помещений в Санкт-Петербурге может вырасти в 2-2,5 раза, до 300-350 тыс. кв. м. Рынок ожидает резкий рост вакансии, сокращение спроса и как следствие — снижение арендных ставок. К таким выводам пришли участники BestBreakfast «Развитие и трансформация рынка гибких офисных пространств в России и Мире. Продукт. Деньги. Клиент».
Сейчас «рынок арендатора», говорят эксперты, так как собственники вынуждены давать скидки, чтобы найти новых клиентов и удержать старых.
Уходящие компании
По подсчётам управляющего партнера IPG.Estate Ивана Починщикова, с февраля в Петербурге освободилось порядка 150 тыс. кв. м. оборудованных офисов (с дизайнерским ремонтом, мебелью и даже техникой). «Такие офисы предлагает компании, которые покидают Санкт-Петербург», — пояснил он.
«Учитывая, что в сентябре, по моим подсчетам, к вводу планируется 200 — 250 тыс. кв. м. новых офисных площадей, то на конец года уровень вакансии может вырасти до 300-350 тыс. кв. м., что не очень хорошо, и сточки зрения спроса, и с точки зрения арендных ставок», — прогнозирует партнёр и руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников.
Договориться о скидках
«Собственники уже очень лояльно смотрят на то, чтобы договориться о скидках. Сейчас рынок арендатора. Арендаторы, особенно крупные, готовые арендовать более 1 тыс. кв. м, диктуют свои условия», — подтверждает Иван Починщиков. По его оценкам, до конца года возможна коррекция ставок в пределах 5-7%, в зависимости от площади — чем больше офис, тем выше будет скидка.
«Потенциальные арендаторы ждут от нас гибкости, безусловно, сейчас все новые сделки заключаются по ставкам ниже действующих контрактов. Не только у нас, но и в целом по рынку такая ситуация», — рассказал Дмитрий Абрамов, партнер Jensen Group (управляет ТД «Пассаж», МФК River House и другими объектами). Как новый тренд, он также отметил, что листа ожидания из арендаторов больше нет даже для объектов, которые заполнены на 100%.
По данным Maris, по итогам первого квартала 2022 года в Петербурге средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А составляла 2150 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. В офисах класса В ставка ниже — 1380 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы.
Вызовы и риски
Генеральный директор Apollax Space Иван Гуськов называет одним из главных вызовов для владельцев офисной недвижимости сокращение спроса. «Самые платежеспосные клиенты — из сферы IT и e-commerce. Многие из них встают на паузу, по нашим прикидкам, рынок ждет снижение спроса на 20-30%», — говорит он.
Партнер «Дювернуа Лигал» Александр Арбузов считает основным риском усиление неплатёжеспособности арендаторов, и этот тренд будет сохраняться на фоне кризиса. «Мораторий на банкротство, который действует с 1 апреля до 1 октября 2022 года, как ни странно, способствует увеличению риска неплатежеспособности. Помимо запрета на банкротство по инициативе кредиторов, он запрещает и судебные взыскания штрафов и пеней, поэтому у арендаторов возникает искушение не платить вовремя — ведь штрафов не будет», — объясняет юрист.