"СПб Реновация" А.Маркарян: О проекте реновации хрущевок
В девяти районах Петербурга реализуется программа реновации хрущевок. Опыта расселения домов в таких масштабах — 1100 зданий, в которых проживает 150 тыс. человек, — в Петербурге еще не было. Да и в Москве процесс происходил совсем иначе, поэтому волнение и недоверие жителей вполне понятно. О том, почему главные аргументы в пользу переезда появятся только в 2013 году, за счет чего квартплата в современных зданиях будет на 25% ниже и сколько соседей появится у жителей нынешних пятиэтажек, корреспонденту "РБК daily" рассказал генеральный директор компании "СПб Реновация" Артур Маркарян.
— Когда начнется и завершится строительство первых домов, в которые переедут жители хрущевок? И какие кварталы станут первопроходцами?
— На данный момент мы разработали проекты планировок по всем 22 территориям, право реновации которых получили в 2009 году на городском аукционе. Теперь мы приступаем непосредственно к проектированию зданий, для начала — в первых десяти кварталах. Уже объявлен тендер среди российских и зарубежных проектных организаций, и, полагаю, к весне следующего года проектная документация будет согласована, получены разрешения на строительство, выбран генподрядчик и начнется активная фаза строительства. Пока сложно сказать, какие именно это будут кварталы, — мы везде сейчас оцениваем возможности по стартовым площадкам, готовности конкретных домов для расселения, инженерному обеспечению. Но уверен, что в 2013 году в десятке кварталов первые дома уже будут построены.
— Во сколько на данном этапе оцениваются вложения в ваш проект? Сколько средств уже израсходовано? Планируете ли привлекать кредитные ресурсы?
— В настоящее время в проект вложено более 1 млрд руб. В целом программа реновации стоит около 350 млрд руб. со сроком окупаемости более десяти лет. Мы уже ведем переговоры с российскими банками о выделении нам кредитных ресурсов и рассчитываем, что уже до конца этого месяца будет заключено первое соглашение.
Также с банками ведутся переговоры о кредитовании покупки квартир и машино-мест, а также дополнительных метров для тех, кто переезжает из хрущевок и хочет увеличить свое жилье. Это будет отдельная программа кредитования на лучших условиях. Масштаб программы обязывает нас и наших партнеров предлагать только такие условия.
— Каким будет ваш главный аргумент в пользу переселения из хрущевок? Ведь у жильцов остается еще очень много вопросов, подчас и недоверие?
— Петь соловьем, рассказывая о преимуществах новых домов, можно долго. Главное, что расселение будет проходить в пределах квартала реновации — это принципиальный момент для всех жителей хрущевок. Однако пока мы не покажем товар лицом, пока не будет построен первый дом, главного аргумента — готового продукта — у нас не будет, и мы это прекрасно понимаем. А учитывая тот факт, что программа не имеет аналогов, в переговорах с жителями настолько много нюансов, что даже составлять перечень основных вопросов и ответов некорректно. К каждой квартире и к каждой семье мы подходим строго индивидуально, и это не просто слова. Наша задача — организовать диалог, направленный на решение каждой конкретной жилищной ситуации.
— Какая доля жилья из того, что вы построите в рамках программы реновации, будет выставлена на продажу?
— Всего мы возведем около 8 млн кв. м жилья, где будет проживать до 500 тыс. человек. Порядка 5 млн кв. м квартир нами будет выведено на рынок. Схема нашей работы такова: мы строим новый дом, переселяем жильцов первых хрущевок в этом же квартале, часть квартир в доме продаем. Затем сносим пятиэтажки и на освободившихся участках строим новые дома. И так далее.
— Не оттолкнет ли потенциальных покупателей соседство с бывшими жителями хрущевок?
— Время покажет, но не думаю, что здесь возможны какие-то трудности. Комфорт жилой среды складывается из множества факторов. Внутриквартальные проезды — не строго прямые, а изогнутые, что избавляет кварталы от гуляющих ветров и гоняющих автомобилей. Дворы, закрытые для сквозного проезда, — созданные для людей, а не для машин. Вся социальная инфраструктура будет в шаговой доступности, а сами здания — высотой не более 9—13 этажей, хотя в кварталах можно строить и выше. Этими идеями планировки кварталов мы обязаны нашим партнерам — европейским компаниям, таким как Tengbom, AS.Architecture-Studio, HHbR, Tovatt. У них огромный опыт и высокая репутация.
— Чем еще вы планируете привлекать покупателей: ценой, новыми технологиями, какими-то нестандартными маркетинговыми решениями?
— Гарантом качества жилья станут энергосберегающие технологии, которым мы уделили очень много внимания при разработке проекта. Они позволят экономить электричество, воду, тепло, снизить энергопотери. В домах будут более теплые стены, разработаны особые конструктивные решения для балконов и окон. Во всех домах будет применяться рекуперации тепла. Будут современные энергоэффективные лифты, датчики движения для освещения общественных зон. В каждой квартире у жильцов появится возможность самостоятельно регулировать отопление. Все это позволит экономить до 50% потребляемых ресурсов. Причем наши решения идут даже впереди требований по энергосбережению, которые Минрегионразвития установило с 2020 года.
Если прибавить к этому отделочные материалы, которые позволят проводить ремонт дома и общественных зон не раз в год, а раз в три-пять лет или даже реже, а значит, взимать в составе квартплаты меньшую сумму на эти цели, — то в общей сложности экономия на квартплате в наших домах составит порядка 25—35%. Причем задача снизить квартплату — одна из основных, и это станет одним из существенных факторов при принятии решения о переезде или покупке. Плюс мы будем строить жилье с полной отделкой: этот продукт сейчас востребован на рынке, но немногие компании его предлагают.
— В таком случае себестоимость строительства и, соответственно, финальная цена для покупателя будет выше?
— Себестоимость строительства и продажная цена не так сильно связаны, как кажется. Продажная цена диктуется рынком, и продавать по более высокой цене только потому, что затраты на строительство были выше, еще никому не удавалось. В нашем случае, однако, себестоимость действительно будет выше, но не более чем на 5%.
— Как будет решаться вопрос с обеспечением кварталов необходимой инфраструктурой, в том числе магазинами, социальными объектами?
— Во всех домах предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах, мы сразу проектируем их с высокими потолками, витринным остеклением, правильными планировками. В каждом квартале будет несколько тысяч квадратных метров таких площадей, предоставляемых нами в аренду небольших магазинам, кафе, кабинетам семейного врача, парикмахерским и так далее. Мы заложили правило, чтобы все услуги для жителей кварталов были не дальше 300 м от их дома.
Социальную инфраструктуру в соответствии с заключенным нами договором город будет развивать в наших кварталах за счет бюджетных средств. В программе реновации более 50 школ и детских садов. Это колоссальный объем, поэтому не исключаю, что какие-то объекты будут выставлены на конкурс за право заключения соглашения о государственно-частном партнерстве. Естественно, мы будем в этом конкурсе участвовать.