Петербургские девелоперы просят у банков деньги на достройку домов
Значительное подорожание стройматериалов (от 30% до нескольких раз) и, как следствие, рост себестоимости строительства вынуждает застройщиков обращаться в банки за пересмотром ранее утверждённых параметров проектного финансирования. Переговоры идут непросто, рассказали РБК Петербург участники рынка.
«Видим ежедневный рост»
Во всех опрошенных РБК Петербург компаниях подтвердили, что столкнулись с ростом цен на строительные материалы. Особенно подорожали импортные поставки. «Мы видим на своих планерках чуть ли не ежедневный рост стоимости строительных материалов. Рост составляет от 30% и выше. Есть позиции, по которым цена увеличилась в два раза в себестоимости строительных материалов. Есть позиции, которые в принципе перестали продавать, они стали дефицитными на рынке. Например, лифты. Достроить дом без них проблематично», — рассказал коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Как ранее сообщал РБК, американская Otis в марте перестала принимать новые заказы на лифты и эскалаторы. Финский производитель лифтов и эскалаторов KONE также временно прекратил поставки в Россию и подписание новых контрактов. Немецкая TK Elevator (бывшая Thyssenkrupp Elevators) заявила, что ставит на паузу новый бизнес в России.
«Не во всех проектах можно заменить российскими аналогами. Инженерное оборудование, даже производящееся в РФ, имеет много иностранных компонентов, без которых есть сложности с его производством. Несмотря на высокую степень локализации, много производимых в РФ материалов требуют использования сырья/компонентов из-за границы. В частности, мы столкнулись с сокращением цветовой номенклатуры керамогранита для вентфасадов, так как красители поставляются из стран ЕС. Вроде производство российское, локализованное, но произвести без поставок не могут», — пояснил Сергей Софронов.
«Произошло удорожание проектов на 20-30%, а по ряду позиций западного инженерного оборудования — в разы. Сейчас новые стройки — плюс 30% к себестоимости. И это по самым скромным оценкам. На 30% точно повысятся, может быть, больше. На сегодняшний день у тех, кто строит, это мощнейшая проблема. Сейчас уже все начали писать обращения в банки на пересмотр капитала проекта и увеличения стоимости реализации проекта. А банки пока молчат, не отвечают», — говорит Александр Шарапов, президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, основатель Becar Asset Managment.
Напомним, что сейчас большинство жилья строится на банковские кредиты. С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках не попадают напрямую от покупателей к застройщикам, а поступают на специальные банковские счета (эскроу). Деньги замораживаются на этих счетах до завершения строительства дома. Процесс строительства вместо дольщиков стали финансировать банки, которые выдают застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов.
В одной лодке с застройщиками
«В текущих условиях многие застройщики, и мы в том числе, ведем переговоры с банками об увеличении планово-расчетной стоимости проектов (капитала проектов), но они проходят не очень просто», — рассказала генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева. По ее словам, в прошлом году банки пересматривали планово-расчетную стоимость проектов в связи с ростом цен на металлы и другого сырья. «Они шли на повышение капитала, видя, что маржинальность проекта позволяет увеличивать расходную часть. Поэтому мы рассчитываем, что в этом году банки тоже пойдут нам на встречу», — отметила Валерия Малышева.
«Банки, с учетом действующей системы эскроу-счетов, находятся «в одной лодке» с застройщиками. Им нет особого резона отказывать в дофинансировании проекта: если средств на продолжение строительства не будет, проект просто остановится. Но банку важно видеть, что изменившаяся финансовая модель проекта по-прежнему формирует прибыль в каком-то объеме, что проект по-прежнему может обслуживать заемное финансирование. Если банк это видит, то с высокой вероятностью проблем с дофинансированием не будет», — уверен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов. Он также ссылается на успешный опыт подобных переговоров за последние пару лет. «Мы с нашими проектами уже проходили эту историю с увеличением лимитов финансирования и изменением бюджетов проектов. Если вместе с ростом себестоимости ты показываешь и соразмерный рост цены продаж — с точки зрения финансового результата проекта здесь ухудшений нет, банк это устраивает», — отметил Алексей Ефремов.
По его словам, «переходный период» на рынке еще идет. «Каким станет рынок в новой экономической реальности, что будет с ценами и себестоимостью, — мы поймем не раньше, чем через несколько месяцев. Но исторически, на опыте предыдущих кризисов, в периоды «разгона» инфляции всегда пропорционально росли и цены продаж недвижимости», — подчеркнул эксперт.
Сотни объектов
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) на 24 марта 2022 года, в Петербурге 105 застройщиков получили 188 разрешений на строительство в рамках проектного финансирования. Всего по такой схеме в городе строится 420 домов общей площадью 6089 тыс. кв. м. Среди банков, которые открывают эксроу-счета для петербургских девелоперов, лидирует Сбербанк (работает с 47 компаниями, которые строят 143 дома), «Банк Дом.рф» (17 компаний и 36 домов), ВТБ (10 компаний и 22 дома), «Банк Санкт-Петербург» (7 компаний и 44 дома), «Газпромбанк» (5 компаний и 49 домов) и «Россельхозбанк» (2 компании и 86 домов).
РБК Петербург направил всем этим кредитным учреждениям запросы об обращениях застройщиков с просьбой увеличить капитал проектов, но к моменту публикации ответы не были получены. Неофициально, собеседники в банковской сфере проблему с проектным финансированием на фоне повышения ключевой ставки ЦБ и роста себестоимости строительства подтвердили и рассказали, что ждут решения от федеральных властей по субсидированию проектного финансирования для девелоперов.
На совещании с президентом Владимиром Путиным 23 марта вице-премьер РФ Марат Хуснуллин предложил поддержать застройщиков субсидированием ставок по кредитам — за счет бюджета компенсировать кредитную ставку для девелоперов до 15%. Напомним, что после повышения в конце февраля ЦБ ключевой ставки с 9,5 до 20% базовая ставка по проектному финансированию для застройщиков возросла до 25 — 30% годовых.
По словам Марата Хуснулина, компенсирование кредитной ставки до 15% «позволит привлечь порядка 600 млрд рублей в экономику строительства». По данным вице-премьера, около 80% проектов строительства жилья в России осуществляется с привлечением проектного финансирования. Открыто 640 тыс. счетов эскроу, общий объем средств на них — 3,2 трлн руб. При этом фактическая задолженность застройщиков перед банками составляет 2,6 трлн руб.