Инвесторы ушли с рынка строящегося жилья
Петербургские застройщики отмечают существенное снижение объема инвестиционных покупок строящихся квартир. «Снижение спроса на приобретение квартир в инвестиционных целях — одна из важнейших тенденций прошлого года», — отмечает Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург».
«Инвесторы с рынка практически полностью ушли», — категоричен Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб». По его оценкам, доля инвестиционных покупок сократилась с 10-15% в предыдущие годы до 2% к концу декабря 2015 года. Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment приводит такие данные: «В 2012-2013 гг. доля инвестиционных покупок квартир в новостройках достигала 20-25% от общего объема продаж застройщиков, в 2015 г. этот показатель, по данным E3 Investment, колебался у отметки 8-10%».
Уход инвесторов внес свой вклад в падение спроса на строящееся жилье. По оценкам аналитиков, объем продаж по сравнению с 2014 годом сократился в целом по рынку примерно на 27-30%. При этом скорость падения в отдельных сегментах рынка была разной. По оценке Knight Frank Saint Petersburg, максимальное падение зафиксировано в эконом-классе — спрос в этом сегменте упал на 45%. Подобное жилье пользовалось повышенным спросом среди инвесторов.
Таким образом, ситуация радикально отличается от 2014 года, когда ажиотажный спрос на квадратные метры во многом поддерживался инвестиционными покупками. На фоне девальвации рубля и продолжавшейся «чистки» банковского сектора люди тратили накопления на покупку квартир. Однако на фоне стагнации цен из-за рекордного предложения, строящаяся недвижимость перестала рассматриваться как актив, позволяющий сохранить покупательную способность сбережений.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», цены первичного рынка в обжитых районах города в сегменте масс-маркет выросли за прошлый год на 1,5%, в бизнес-классе — на 3,6%, в элитном сегменте — почти на 12%. В ближнем поясе Петербурга, на землях Ленобласти, по данным «Петербургской Недвижимости», новостройки подешевели: масс-маркет — на 6%, комфорт-класс — на 2,5%.
При этом официальный показатель инфляции за прошлый год — 12,9%, по отношению к доллару рубль подешевел на 29,7%, по отношению к евро — на 16,5%.
Чтобы стимулировать интерес к инвестиционным покупкам, некоторые застройщики начали предлагать особые условия покупки для инвесторов. Например, компания LEGENDA Intelligent Development обещает обеспечить фиксированную доходность в 15% годовых (выше уровня банковских депозитов) при покупке коммерческих помещений в жилых комплексах на Комендантском и Дальневосточном пр. В момент запуска программа распространялась и на квартиры.
«15% годовых — вполне рыночная стоимость заемных средств для девелопера и выплата процентов частным инвесторам не ляжет на компанию дополнительным бременем», — рассказывал в в августе 2015 года исполнительный директор LEGENDA Алексей Клюев.
Похожие условия — фиксированные 15% годовых при покупке квартир в строящихся ЖК в Янино и Колпино — предлагает «Ленстройтрест». Впрочем, особого развития подобные программы на рынке не получили. Девелоперы и банкиры обращают внимание на риск крупных единоразовых выплат в конце реализации проекта.
По предположению директора по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максима Соболева процесс перевода накоплений в недвижимость вновь активизировался в начале 2016 года. Застройщики действительно заметили необычную активность покупателей в январе и феврале, но связали ее преимущественно с угрозой отмены государственного субсидирования ставок по ипотеке. «Количество обращений в наши офисы продаж в январе и феврале по сравнению с ноябрем прошлого года не уменьшилось, даже немного возросло», — рассказывает директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Северо-Западе Юлия Ружицкая. «Покупатели были на удивление активны и в новогодние каникулы», — добавляет Алексей Букин, директор по продажам ЗАО «Ленстройтрест».
Максим Соболев, в свою очередь, полагает, что к угрозе отмены льготной ипотеки добавилась и очередная волна девальвации рубля. «Возможно, потенциальные клиенты, которые держали средства в валюте, посчитали ресурс девальвации исчерпанным — рассуждает Максим Соболев. — Консенсус-прогноз цены на нефть в среднем по году — около 40 долларов; в перспективе, при повышении цен на нефть, видимо и рубль начнет укрепляться, и в этот момент многие инвесторы будут стремиться перейти в рублевые активы, что может привести к постепенному росту количества сделок».
Подробнее о ситуации на рынке строящейся недвижимости читайте в специальном проекте РБК+.