Д. Бабаков, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»: Редевелопмент в Петербурге осилят только крупные игроки
Застройщики продолжают выводить на рынок новые жилые объекты, объем предложения строящегося жилья растет. В то же время экономика демонстрирует признаки стагнации, а реальные располагаемые доходы населения снижаются. В первом квартале на продажи девелоперов положительно повлиял инвестиционный спрос, спровоцированный девальвацией рубля. Как будет развиваться рынок, когда инвестпокупки вернутся на прежний уровень – весьма актуальный вопрос. О том, видят ли застройщики реальные предпосылки для снижения спроса на рынке жилой недвижимости и какие планы ставят перед собой, корреспондент РБК-Петербург поговорил с коммерческим директором бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денисом Бабаковым.
С начала года на рынке недвижимости Петербурга наблюдается увеличение объема инвестиционных покупок в сегменте жилой недвижимости. Денис Александрович, по вашему мнению, может ли такая интенсивная реализация отложенного спроса привести к последующему спаду?
Да, действительно, в начале года мы наблюдали рост инвестиционного спроса, связанного, в частности, с колебаниями валютных курсов. С другой стороны, мы в принципе весь прошлый год фиксировали увеличение покупательской активности, и эта тенденция сохраняется и сейчас, когда ситуация со стоимостью рубля относительно стабилизировалась.
Спрос на недвижимость опирается не только на инвестиционные предпочтения, но еще и на неудовлетворенные потребности населения в жилье. Мы видим, что более половины наших покупателей — это семейные пары в возрасте до 35 лет. Из них 60% имеют детей. Растет рождаемость, большое количество людей все еще живет в недостаточно комфортных условиях. Есть приток населения в Санкт-Петербург, в первую очередь, из северных регионов. На основании этого и формируется базис спроса.
Значительная часть этого спроса обеспечена благодаря ипотечному кредитованию, объемы которого также растут. Некоторые эксперты уже отмечают схожесть ситуации с предкризисным "ипотечным пузырем" в США. На ваш взгляд, каково сегодня качество ипотечных заемщиков в Петербурге?
Основная причина «ипотечного пузыря» в США была в том, что банкам был важнее рост цен на недвижимость, чем платежеспособность каждого конкретного заемщика. Залог дорожал, и банк, даже теряя заемщика, мог этот залог реализовать по более высокой цене и заработать на этом. Слабая платежеспособность заемщиков, ипотека без первоначального взноса, высокий размер ипотечных выплат относительно доходов заемщиков, неподтвержденные доходы — это то, что мы видели в США.
Если говорить про российскую ситуацию, то у наших банков достаточно взвешенная политика. У нас нет ипотечных программ без первоначального взноса. А те предложения, которые предполагают упрощенную схему получения кредита, предположим, по двум документам, требуют значительного первого взноса – от 35%. Вкладывая такие деньги, клиент ответственно подходит к дальнейшим выплатам по кредиту. Кроме того, большинство наших покупателей — люди семейные. У них есть работа, есть дети. Это люди со сложившимися источниками дохода и с пониманием того, что этот доход стабилен. Характеризовать ситуацию как "пузырь" я не могу.
При этом ипотека — важный компонент роста спроса на жилую недвижимость. В структуре наших сделок покупки с помощью ипотеки составляют около трети. В основном, это рынок «масс-маркет». Хотя в последнее время и в бизнес-классе, и в элитном сегменте ипотека набирает популярность.
В Петербурге практически не осталось крупных земельных участков для комплексного освоения, за исключением запущенных промышленных территорий "серого пояса". На ваш взгляд, есть ли еще у города потенциал для КОТ?
Как раз промышленные территории открывают большие возможности для комплексного освоения. Их редевелопмент необходим для развития города и формирования комфортной среды для проживания населения. И в этом смысле потенциал в Санкт-Петербурге далеко не исчерпан. Это касается и центра города, и более отделенных районов.
А за пределами "серого пояса"?
Те территории, которые существовали в Петербурге в рамках обжитых районов, в большей степени уже застраиваются. Наиболее интересные варианты сегодня остались именно в сфере редевелопмента.
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» — одна из немногих компаний в Петербурге, которая берется за проекты редевелопмента территорий. Как вы считаете, почему промышленный "серый пояс" города пока осваивается не слишком активно?
Самое главное, чего требует редевелопмент — финансовой устойчивости. Редевелопмент даже при наличии "бонуса" в виде подведенных к участку сетей (которые все равно в большинстве случаев приходится полностью реконструировать) — это огромные инвестиции в перенос производства, в дополнительные работы по сносу, по рекультивации, если это необходимо. Компаний, которые обладают таким финансовым ресурсом, и в России немного, а в Петербурге совсем мало. Мы входим в «Группу ЛСР», а это публичная компания, имеющая возможность привлекать не только инвестиционные ресурсы в виде банковских кредитов, но и пользоваться другими инструментами финансирования. В частности, акции группы торгуются на Лондонской фондовой бирже.
Если редевелопмент — такой дорогостоящий и сложный процесс, то в чем тогда его привлекательность для вас?
Плюсы редевелопмента в том, что вы строите в рамках существующей городской среды, в обжитых районах. Это обеспечивает жителям наличие инфраструктуры, транспортную доступность. Расположение в развитых районах позволяет, в том числе, возводить объекты более высоких классов: комфорт- и бизнес. Например, наш первый проект бизнес-класса – жилой комплекс «Европа Сити» - мы строим на проспекте Медиков, на территории, где ранее располагался завод «Электрик». Таким образом редевелопмент дал нам возможность вывести на рынок объект бизнес-класса в границах исторического центра города.
Каковы планы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» на 2014 год?
В элитном сегменте мы продолжим выводить новые корпуса ЖК "Смольный парк", полностью завершим "Парадный квартал", кстати, его жилая часть уже введена в эксплуатацию. Ближе к концу года рассчитываем открыть продажи в проекте на Морском проспекте, 29 на Крестовском острове. Выведем новые корпуса ЖК "Европа Сити".
Предстоит активный вывод на рынок и объектов класса "масс-маркет". Откроем продажи в третьей очереди ЖК "София", новых корпусах ЖК VIVA и "Новая Охта". В середине лета рассчитываем приступить к строительству нового крупного проекта в Приморском районе — ЖК "Шуваловский" общей площадью около 420 тыс. кв. м. Также планируем выйти с нашим объектом бизнес-класса на улице Савушкина.
В целом, мы в 2014 году мы намерены вывести на рынок около 700 тыс. кв. м жилой недвижимости. В прошлом году мы вывели порядка 600 тыс. кв. м. во всех сегментах.
Каков сегодня земельный банк ЛСР в Петербурге? Планируете ли вы его наращивать?
На данный момент земельный банк бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" составляет около 800 га. Мы всегда открыты для интересных предложений. Но на данный момент у нас на этапе реализации находятся масштабные проекты, в рамках которых предстоит очень много работы. Например, наш проект в Красногвардейском районе, на бывших землях совхоза «Ручьи», предполагает возведение примерно 4 млн кв. м жилья, по сути – это небольшой город . Сейчас в активном строительстве у нас находится более 1 млн кв. метров недвижимости.