Петербургские бизнес-центры побили 10-летний антирекорд
В Петербурге в первой половине 2018 года были зафиксированы самые низкие за последние десять лет показатели активности девелоперов в сфере строительства бизнес-центров. По данным исследования консалтинговой компании Colliers International, спекулятивное строительство отсутствовало, а под собственные нужды компаний на рынок вышло всего 9,2 тыс. м площадей.
Консалтеры выяснили, что объем вакантных мест в городе снижается. Так, за последние два года объем пустующих офисов сократился с 10,5% до 8%. При этом объем закрывающихся сделок поддерживает траекторию роста — брокеры продолжают находить нестандартные решения по подбору офисных блоков большого размера в ответ на меняющийся спрос арендаторов.
По данным исследования, еще год назад в сделках превалировали запросы на площади до 500 кв. м — маленькие и средние офисные блоки от 100 до 500 кв. м составляли более 60% от числа реализованных помещений. Однако в результате активной экспансии IT-кластера, чья доля в структуре сделок Петербурга достигла рекордных 42%, на рынке сформировались новые тенденции, в частности, был зафиксирован спрос на большие площади. По данным Colliers International, в первой половине 2018 года с долей более 50% превалировали запросы на офисы площадью от 500 кв. м, а на крупные блоки от 1 тыс. кв. м пришлось более 30% всех запросов.
На конец второго квартала текущего года вакансия в классе А сохранилась на уровне начала года — 6%, при этом в Выборгском и Красногвардейском районах, где совокупный объем предложения в классе А не превышает 120 тыс. кв. м, вакансия достигла нулевой отметки. В качественных бизнес-центрах класса B к самой низкой отметке — 2% приблизился также Московский район: крупнейшие компании города, включая структуры ПАО «Газпром», арендуют здесь более 310 тыс. кв. м качественных офисов класса B.
Рост запрашиваемых ставок аренды с начала года в некоторых качественных бизнес-центрах А класса составил от 10% до 15%. Повышение ставок, например, отмечалось в отдельных бизнес-центрах класса А в историческом центре города, где освободились маленькие офисные блоки, либо в течение года стали доступны видовые помещения. В качественных бизнес-центрах класса B рост запрашиваемых ставок аренды с начала года составил 6%.
По словам директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Игорь Темнышева, в Петербурге успел сформироваться отложенный спрос в связи с отсутствием нового качественного предложения. «Ряд спекулятивных строящихся объектов со сроками ввода в этом году не предлагается на рынке, — их либо рассматривают сейчас, либо уже арендовали целиком. Решением, своеобразным «окном» в сужающемся выборе могут стать объекты класса С, реконструкция которых позволит переквалифицировать их в качественное предложение», — говорит он.
Эксперт считает, что интерес к покупке бизнес-центров во втором полугодии будет высоким. «Компании совершают покупки под собственные нужды, но вместе с тем рассматривают объекты и в качестве инвестиций, в связи с чем готовы приобретать их со ставкой капитализации меньшей, нежели классические инвесторы», — добавляет он.
Как ранее писал РБК Петербург, затишье на рынке коммерческой недвижимости наблюдается сейчас не только в офисном сегменте. За последние полтора года в Петербурге не было введено ни одного нового торгового центра. Как следует из данных Maris в ассоциации с CBRE, в период с августа 2016 года по апрель 2018 года прирост на петербургском рынке коммерческой недвижимости происходил исключительно за счет строительства гипермаркетов и специализированных торговых объектов. По данным NAI Becar, новые крупные торговые объекты появятся в городе не раньше 2019 года.
В условиях дефицита нового предложения начало снижаться количество свободной площади в действующих объектах. Так, в торговых комплексах Петербурга доля «вакансии» достигла минимального уровня за последние семь лет — 4,5%. При этом в наиболее качественных ТЦ количество свободных площадей близко к нулю, подсчитали аналитики Colliers. В офисной недвижимости за первые три месяца этого года общая вакансия снизилась на 0,8 п.п. и составила 8,2%. По данным NAI Becar, арендные ставки в торговых центрах в первом квартале 2018 года по сравнению с IV кварталом прошлого года выросли на 3%.