Эксперты: Темпы роста цен на жилье в Петербурге снизятся к 2011г.
Эксперты единодушны в своем мнении о том, что уже в 2010г. рост цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге постепенно начнет снижаться. При этом специалисты отмечают, что в текущем и будущем году предложение на рынке по-прежнему не будет успевать за ростом доходов населения и развитием ипотеки, из-за чего замедления темпов роста цен в ближайшем будущем ждать не стоит.
По словам директора департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерины Марковец, за первый квартал нынешнего года цены на типовое жилье в городе на Неве увеличились на 15-20% в зависимости от класса. Во втором квартале средняя стоимость квартир в домах эконом-класса практически не изменилась, что подтверждает стабильное состояние рынка после некоторого ажиотажа в начале года.
В то же время в связи со значительным ростом цен на квартиры всех классов с начала этого года общий рост цен за год будет высоким и составит порядка 30-40%, отметила эксперт. При этом наибольшая динамика ожидается в сегменте типового жилья. В следующем году рост цен в сегменте жилья массового спроса немного замедлится, но по-прежнему будет оставаться высоким и составит 10-20%. Впоследствии темпы роста цен будут постепенно снижаться и к 2011г. составят порядка 5-8%.
По сравнению с типовым жильем, рост цен в сегменте жилья бизнес-класса в 2009г. будет менее значительным. Это связано с тем, что спрос и предложение в данном сегменте примерно сбалансированы. Темпы роста на жилье бизнес-класса в будущем году составит 10-15%. "В дальнейшем в сегменте бизнес-класса будет происходить увеличение спроса — за счет укрепления в стране "среднего класса", повышения уровня оплаты труда высококвалифицированных специалистов, развития ипотеки. В связи с этим продолжится плавный рост цен, незначительно превышающий темпы инфляции", - констатирует Е.Марковец, уточняя, что рост стоимости 1 кв. м жилья бизнес-класса в первом квартале нынешнего года составил 19%.
В сегменте жилья элит-класса рост цен в предстоящем году замедлится, но будет оставаться самым высоким по сравнению с эконом- и бизнес-классами и составит 15-20%. В дальнейшем, к 2010г., рост цен в этом сегменте составит 8-10%. По итогам нынешнего года эксперты прогнозируют на рынке элитной недвижимости динамику в 25-30%.
В то же время, по мнению руководителя по жилищным проектам департамента консалтинга GVA Sawyer Константина Иващенко, в среднесрочной перспективе насыщения рынка и стабилизации цен на жилую недвижимость не предвидится. "В I полугодии 2008г. рынок жилой недвижимости Петербурга пережил новый виток подъема — рост цен на рынке составил около 32% в рублях", - отметил он.
Как полагает К.Иващенко, рост цен был вызван увеличением покупательской активности на рынке недвижимости города, начавшимся еще в декабре прошлого года и к февралю принявшим характер повышенного спроса.
"В 2008г. ожидается рост цен на жилую недвижимость до 40-45%, в 2009г. – в районе 40%, в 2010г. рост цен, возможно, немного замедлится в связи с началом продаж в "проектах-миллионниках" и составит около 15-20%, - уверен специалист. - Уже сейчас очевидно, что сроки реализации ряда крупных проектов будут перенесены, поэтому в среднесрочной перспективе ожидать снижения роста стоимости жилья нет оснований. Очевидно, что в ближайшие 2-3 года рынок будет дефицитным".
При этом, по данным компании GVA Sawyer, в 2011г. объем неудовлетворенного спроса на жилье сократится до 200 тыс. кв. м (в текущем году он составит 1 тыс. 100 кв. м). Приведенные данные свидетельствуют о прогнозируемой стабилизации цен на жилье в долгосрочной перспективе. В то же время, К.Иващенко констатирует, что в среднесрочной перспективе рынок жилой недвижимости по-прежнему будет рынком продавца.
В то же время участники рынка отмечают, что застройщики сегодня ощущают недостаток платежеспособности населения. Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО "Балтийская ипотечная корпорация", рассказывает: "Даже если застройщики и испытывали бы проблемы с продажей жилья, сор из избы выносить никому не выгодно. Дело в том, что на рынке недвижимости психологический фактор играет одну из ключевых ролей, и если начинается снижение цен на жилье в каком-то сегменте жилья или в каком-то проекте, то начинается массовый обвал. Никому из застройщиков, банков и иных участников рынка это не выгодно".
"Впрочем, из-за резкого ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов покупательская способность петербуржцев в настоящий момент снизилась в разы, и у застройщиков в любом случае снизятся темпы продаж, если они не найдут альтернативных источников финансирования и не будут работать с городскими жилищными субсидиями как своего рода альтернативой ипотеке", - отметила она. Хуже всего, по мнению эксперта, "придется тем застройщикам, у кого 50-70% сделок проходили с тем или иным участием ипотечных средств".
Для стабилизации ситуации застройщикам необходимо возвращаться к системе рассрочек до и после госкомиссии, чтобы поток клиентов не ослабевал, считает М.Белькова. "Однако в условиях удорожания ресурсов и банковских кредитов для самих застройщиков это трудная задача", - заключает эксперт.
Отметим, что сегодня немногие жители Петербурга, за исключением уровня выше среднего класса и петербуржцев, работающих в Москве, могут себе позволить купить хорошую квартиру без использования ипотечного кредита. По данным агентства недвижимости "Арин", их доля составляет не более 10% населения города на Неве.
Однако, как заметила М.Белькова, покупательская способность жителей города растет за счет субсидий и программ жилищного комитета петербургского правительства. Это заметно влияет на вливание денежных средств как в строительство, так и во вторичный рынок, удерживая рынок недвижимости Петербурга от того кризиса, который мы сейчас наблюдаем в некоторых регионах.
Кроме того, в Петербург традиционно перебираются жители других регионов. "В основном среди покупателей жилья в Северной столице мы наблюдаем два типа: жители нефтяных и газовых районов и других доходных областей, и москвичи, приобретающие недвижимость для проживания во время длительных командировок и в качестве объекта инвестирования, - констатирует М.Белькова. - Эти две группы покупателей поддерживают платежеспособный спрос на рынке жилой недвижимости Петербурга".