Застройщики апартаментов в Петербурге почувствовали изменение спроса
В октябре 2022 года во всех строящихся в городе комплексах апартаментов было всего 78 продаж, что составляет 40,6% от сентябрьского показателя и 27,1% от уровня октября 2021 года. Это худший результат с начала года. К такому выводу пришли аналитики портала Arendator.ru, изучив данные Росреестра о зарегистрированных сделках (продажи в рынок, без договоров переуступки, включая оптовые сделки). Для сравнения, лучший результат в этом году был в феврале — 367 сделок.
«Пугающие масштабы»
В первом квартале 2022 года в петербургских апарт-комплексах ежемесячно находили покупателей более 300 лотов. Тогда это казалось относительно слабым результатом: ведь годом ранее продажи велись на 23,7% успешнее. Однако сегодня девелоперы не могут надеяться на привлечение и половины той аудитории, которой они располагали в январе или феврале. За весь сезон не было ни одного месяца, когда застройщикам удалось бы превзойти или хотя бы повторить прошлогодние показатели. По-настоящему пугающие масштабы спад принял во второй половине лета. При сравнении с сезоном 2021 года июльские значения (79 сделок) оказались впятеро ниже, августовские (93) – вчетверо.
В сентябре эксперты зафиксировали кратковременный подъем: 192 реализованных апартаментов на 1,2 млрд руб. Годом ранее в сентябре было продано более 400 юнитов общей стоимостью 1,9 млрд руб. «В октябре стало ясно, что восстановление рынка возможно лишь в отдаленной перспективе. Мобилизация и ее последствия не только привели к сокращению количества потенциальных потребителей, как среди инвесторов, так и среди арендаторов, но и создали неблагоприятный социально-психологический фон для подобных сделок», — отмечают в Arendator.ru.
В целом по итогам десяти месяцев в Петербурге было продано в два раза меньше апартаментов, чем годом ранее. Объем инвестиций уменьшился с 17,6 до 11,8 млрд руб. (оценка на основе данных из прайс-листов строительных компаний, без учета скидок, цены могут отличаться от реальных значений в пределах 10% — ред.).
Волна нестабильности
Выводы аналитиков подтвердили и девелоперы. «В октябре мы также почувствовали существенное сокращение спроса относительно сентября. На это повлияла очередная волна нестабильности, которая не способствует принятиям решений о длительных инвестициях», — пояснил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Сгладить спад этой компании помог вывод на рынок нового проекта Ladozhsky Avenir. По его словам, результаты у девелоперов по итогам года будут ниже, чем в прошлом году. С поправкой на «фактор 2022» Сергей Софронов называет их «приемлемыми».
«В то же время мы имеем дело не столько с отсутствием платежеспособного спроса на апартаменты, сколько с настроениями. Причем, история повторяется: можно вспомнить скепсис относительно доходности апарт-отелей в начале пандемии», — говорит коммерческий директор ГК «ПСК».
Акции, скидки и гарантии дохода
Чтобы стимулировать спрос, девелоперы и управляющие компании запускают программы с гарантированной доходностью. «Инвестор покупает юнит и в течение продолжительного времени будет получать фиксированные выплаты. Или же гарантированные выплаты плюс фактическую доходность от аренды», — приводит примеры Сергей Софронов.
Кроме программ гарантированного дохода, застройщики применяют и другие инструменты. «Акции и скидки для определенных категорий покупателей, на определенные лоты, в определенных временных рамках. В большинстве проектов апарт-комплексов будут действовать субсидированные ставки по ипотечным займам от 0,01% на разных условиях. Клиентам будут предлагаться интересные формы рассрочек: с минимальным первым взносом, «длинные» рассрочки, беспроцентные рассрочки», — рассказал генеральный директор ООО «Вало-Сервис» Константин Сторожев.
Виды на будущее
По его прогнозам, в следующем 2023 году наиболее перспективными на рынке апартаментов будут три направления: проекты на заключительном этапе строительства; небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы (располагаются на территории курортных зон и рассчитаны на проживание на выходных или в течение отпуска — ред.). «Девелоперы будут занимать предельно «осторожную» позицию по выводу в продажу новых проектов апартаментов, во избежание затоваривания рынка и снижения цен», — считает Константин Сторожев. На фоне роста конкуренции в Петербурге, застройщики будут интересоваться рынками регионов и Москвы, полагает он.
Характерно, что до сих пор, несмотря на снижение спроса, падения цен удавалось избежать: в октябре на приобретение одного апартамента в Петербурге в среднем тратилось 7,09 млн руб. — на 8,9% больше, чем в сентябре, и на 14,0% больше, чем в начале сезона.