М.Красненко, "Кивеннапа": Загородный рынок не дает покупателю продукта, который ему нужен
Статистика рынка загородной недвижимости свидетельствует о существенном спаде продаж в 2013 году, причем по всем типам объектов – земельным участкам, коттеджам и таунхаузам. При этом из почти четырехсот представленных на рынке проектов, стабильными продажами могут похвастаться лишь несколько десятков. В большом количестве поселков продажи остановлены вовсе. В такой ситуации девелоперы, сумевшие сохранить значительный объем продаж, наращивают рыночную долю, хотя также фиксируют снижение покупательской активности. Среди крупнейших участников рынка - группа компаний «Кивеннапа», в активе которой проекты комплексного освоения территории в Выборгском, Гатчинском и Волосовском районе Ленобласти, а также небольшие проекты поселков дачного типа.
О ситуации на рынке загородной недвижимости корреспондент РБК побеседовал с генеральным директором ГК «Кивеннапа» Максимом Красненко.
Как рапортуют аналитики, ситуация на рынке загородной недвижимости непростая. Предложение существенно превышает спрос, продажи во многих проектах остановились. Как вы оцениваете текущее положение дел?
Ситуация действительно сложная. Но я бы не рисовал слишком мрачную картину. Никакого коллапса не случилось. Мы ощущаем такое же падение, как и на других потребительских рынках – автомобилей, бытовой техники и так далее. Кто-то говорит, что рынок загородной недвижимости – инвестиционный. Это неправда. Рынок недвижимости в целом – потребительский. По моему мнению, стоит говорить о провале как следствии того, что потребителям не смогли предложить тот продукт, который ему нужен. Скажем, в последние годы можно было наблюдать бум продаж так называемой «нарезки», земельных участков без подряда. Но участок – это не продукт, на нем всего лишь можно что-то построить. Ожидания многих людей не оправдались. Они думали: вот купим участок, потом построим дом, наладим быт, но в результате построить ничего не смогли, и не только из-за отсутствия денег. Просто трудно построить дом в чистом поле, и многие от этой идеи просто отказались. Они покупают готовое жилье, а участки выставляют на продажу.
С какими результатами вы завершаете 2013 год? Насколько велико падение продаж?
По нашей группе компаний около 20-25%. В 2012 году объем продаж составлял 1,2 млрд рублей, в этом году мы выходим на уровень 900-950 млн рублей. При этом наиболее существенное падение наблюдалось в мае-июле. В последние месяцы мы наверстываем упущенное, и в ноябре-декабре вышли на уровень продаж прошлого года.
Как меняются предпочтения потребителей загородного жилья? Не ощущаете ли вы перераспределения спроса в пользу квартир в активно продвигаемых сейчас малоэтажных комплексах?
Действительно, квартиры могут быть дешевле, чем основной наш продукт - таунхаузы, потому что к ним не прилагается земельный участок. Кроме того, квартиры можно продавать по 214-му закону, а таунхаузы – нет, и это можно назвать проблемой. Мы, как крупные участники рынка, ощущаем ее, особенно когда речь идет об ипотечных сделках. Здесь загородные квартиры выигрывают. Впрочем, по совокупности факторов, мы не ощущаем особого влияния увеличения предложения в загородных малоэтажных комплексах на наши продажи.
Вы работаете как на юге, так и на севере области. Спрос на какие локации больше, на какие – меньше?
Лозунг «Локация решает все» зародился на заре загородного рынка. Но за последние годы изменилось буквально все - продукт, структура предложения, да и покупатель совсем другой. Десять лет назад люди покупали загородные дома и участки почти исключительно для сезонного проживания. Определяющее значение имела близость к городу и наличие доступа к водоему, а сама покупка относилась скорее к роскоши, нежели к предметам первой необходимости. Что произошло за последние 3-4 года? На старте нашего проекта «Кивеннапа-Север» распределение было такое: 70% - сезонное проживание, 30% - постоянное. Сейчас ситуация диаметрально противоположная: 80% покупателей собираются жить постоянно, 20% - сезонно. Люди покупают у нас не предмет роскоши, а единственное жилье.
Какое значение в таком случае имеет расположение поселка? Если семья работает на севере, а живет на юге, то северное направление для них будет лучше, даже если сейчас они живут на пр. Ветеранов. При планировании городских и сельских поселений есть такое понятие как временнАя доступность до работы. Этот показатель не должен превышать полутора часов. Таким образом, понятие «локация» постепенно отходит на второй план. Мы продаем на севере, юге и юго-западе области примерно в равных пропорциях. Если где-то продается лучше, мы повышаем цены и выравниваем продажи.
Тогда позвольте перефразировать вопрос. Какое направление вы считаете наиболее перспективным как с точки зрения девелоперов, так и с точки зрения конечных покупателей?
Север – это изначально курортная зона. Земли здесь ограничены в обороте для того, чтобы сохранить экологический каркас, легкие города. И потому данная территория не будет активно заселяться. На мой взгляд, наиболее перспективно южное направление. Среди плюсов – более развитая транспортная инфраструктура, строительство технопарков (а это рабочие места). Так что для жизни юг больше подходит.
Часто бывает, что девелоперы предлагают домовладения, построенные на землях сельхозназначения. Велик ли в данном случае риск? Насколько серьезной является проблема статуса земли, на которой построен поселок?
По законодательству, на землях сельхозназначения (переведенных под садоводство или под дачное строительство) законно можно строить индивидуальные или сблокированные дома, но не более четырех секций. Все, что больше – незаконно. Построить, конечно, можно, но регистрационная палата такой объект недвижимости не зарегистрирует. Так что надо внимательно читать законодательство о садоводческих и дачных товариществах, там все черным по белому написано. Что касается земель населенных пунктов, то здесь подобных ограничений нет. Есть свои нюансы (прохождение экспертизы, максимальная этажность и т.п.), но они в данном случае не столь принципиальны.
Каков статус земель, на которых возводятся ваши проекты?
Мы строим наши поселки на землях населенных пунктов, за исключением двух небольших проектов из серии limited-edition, предназначенных под дачное строительство – «Кивеннапа-Симагино» и «Кивеннапа-Подгорное». Наши крупнейшие проекты возводятся на землях населенных пунктов. У нас нет такой проблемы, как в городе, когда на землях ИЖС строят таунхаузы или многоквартирные дома. Это явное нарушение. А на землях населенных пунктов, как я уже заметил, есть несколько разрешенных типов строительства, в том числе индивидуальное, малоэтажное. У нас есть и то, и другое. К слову, если бы у нас что-то было не в порядке, мы не смогли бы получить аккредитацию государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, представители которого проверяют разрешительную документацию очень дотошно.
Из ваших проектов дальше всех продвинулся проект «Кивеннапа-Север». Менялась ли его концепция в ходе реализации? Например, с точки зрения соотношения форматов представленного жилья (индивидуальные дома, таунхаузы, многоквартирные дома)?
Концепция меняется чуть ли не каждый день. Один из ключевых факторов – это спрос, который мы очень тщательно изучаем. Был момент, когда флагманом продаж были таунхаузы площадью 60 м. кв, затем появился спрос на более метражные домовладения – 130-140 м. кв. Что рынок хочет, то мы и строим, внося коррективы в проект по ходу пьесы. Захотели покупатели видеть в ассортиментной линейке домовладения по 40 кв. м., мы их тоже предложили.
Как вообще можно жить в таком компактном таунхаузе?
Если честно, я воочию увидел его, когда в доме уже жили люди. Это двухэтажная секция, так что там еще и лестница есть. На словах пугающе, но когда приезжаешь на место, все выглядит достаточно уютно. За счет того, что нет коридоров, все площади – полезные. Да, компактно, но цена - 1 млн рублей.
Вы говорите, что большинство покупателей живут в своих домовладениях постоянно. Как в таком случае решается вопрос с социальной инфраструктурой?
Во взаимодействии с муниципальными образованиями и правительством Ленобласти. Мы – одни из первых, кто начал заниматься комплексным освоением территории в рамках государственно-частного партнерства (тогда даже закона такого не было). В договоренностях с властями предусмотрены в том числе определенные отчисления на социальную инфраструктуру. В результате, в Первомайском (на территории этого муниципалитета реализуется проект «Кивеннапа-Север» - прим ред.) выделены деньги и земельные участки для строительства нового детского сада (он будет строиться в следующем году) и новой поликлиники (педиатрия, терапевтическое отделение и стоматология). Эти объекты спланированы специально под наших жителей, потому что население Первомайского увеличивается примерно в два раза. Потребность в социальной инфраструктуре есть, губернатор и глава района об этом знают и помогают, согласно нашим договоренностям по КОТ.
Детский сад и поликлинику вы будете строить?
Нет, но они будут возводиться за счет наших отчислений. Хотя и не напрямую. Дело в том, что в прошлом году в Первомайском случился форс-мажор – встала котельная. Нас попросили выручить, построить новую, причем в сжатые сроки. Мы выполнили работы в счет социальных отчислений, а детский сад и поликлинику жители получат за счет области. Но это частности. Важно другое. Когда мы только начинаем строить, то понимаем, что должно быть возведено не только жилье, но и социальная инфраструктура. Кто строит, на какие средства, кому передает и так далее обсуждается в ходе переговоров в властями. Каких-то колоссальных сложностей в Ленобласти не существует. Так что когда я слышу стенания по поводу «непрозрачности» условий ГЧП, то чаще всего они раздаются со стороны особого сорта девелоперов (будем так их называть). Это крупные землевладельцы, располагающие участками в тысячи гектар, не всегда в удобном месте и без инфраструктуры. Но ведь в свое время они покупали сельскохозяйственные земли, ну так пусть и занимаются сельским хозяйством. Никто их ничего строить не просит, никто им ничего обеспечивать не должен. Если хотят строить дома, пусть переводят участки в земли поселений, создают инфраструктуру, а не перекладывают ответственность на власти.
Получается, что глобальных законодательных или организационных проблем для строительства в Ленобласти вы не ощущаете?
Нет. Есть проблемы текущие. Например, бумажки согласовываются по месяцу, по два. Но эту проблему я бы списал на личную некомпетентность как представителей исполнительной власти, так и застройщиков. Если вы не умеете правильно подать документ, научитесь. Вопрос в том, кто же занимается строительством поселков? Отрасль загородного девелопмента есть, а специалистов, по большому счету, нет. Почти все коттеджные поселки, которые сегодня стоят в продаже, это – результат побочной деятельности самых разных структур. Почти никто не занимается девелопментом поселков так, как это делаем мы. У нас нет материнской компании, строительство поселков - наш основной бизнес. Как раз все остальные бизнесы – побочные. Сегодняшний рынок не дает покупателю продукта, который ему нужен, потому что никто этим особо не занимается. Хорошо продаются поселки, в которых собственники сами и живут, потому что душой болеют за продукт. Но это семейный бизнес, а не бизнес, поставленный на поток. В Ленобласти в продаже более 390 загородных поселков, но продаются от силы 30-40. Все остальные стоят припорошенные снегом.
Вам самому как пришло в голову заниматься загородным девелопментом?
Все получилось случайно. Я по образованию геодезист, долгое время занимался землей, потом строительством, потом проектированием городских и сельских поселений, а потом уже пришла в голову идея что-то сделать самому. Причем приключилась странная история. Первый лот на строительство таунхауза в Коломягах в начале 90-х выиграло СУ-288, в котором работал мой отец. Получается, он построил первый таунхауз в Петербурге, а я – один из первых в Ленобласти. Если бы мы занимались виноделием, я бы сказал, что у нас есть семейный секрет. Но это не так - чистая случайность. Впрочем, идея о сблокированных домах с 1-2 сотками придомовой территории витала в воздухе. Я знаю, что в свое время губернатор Ленобласти Александр Беляков высказывал эту идею. Но она была трудноосуществима, потому что отставало законодательство, нужно было совместить множество факторов. Это в городе - вот тебе пятно, подключайся к сетям и строй дом. В загородном девелопменте все по-другому. В нашем проекте закопаны сотни километров инженерных сетей. Это не только огромный труд, но и разнообразные правовые последствия. Кому принадлежит сеть? Как ее оформить? Как вычленить участок под блок-секцию? Все непросто.
Кстати, о непросто. Вы укладываетесь в сроки строительства, которые изначально заявляли?
Мы должны были быть в графике в этом году, но внезапная котельная наши планы немножко откорректировала. Кроме того, в связи с падением потребительского спроса нам пришлось дофинансироваться, что также заняло время. Сегодня мы отстаем, но в 2014, я думаю, вернемся в план.
Каким образом финансируются ваши проекты?
У нас три стандартных источника финансирования: собственные средства, средства покупателей и кредитная оборотка. Львиная доля финансирования - это покупатели. Однако угадать объем спроса не всегда возможно. Например, в прошлом году наши прогнозы подтвердились, а в этом случилось падение спроса и нам пришлось пересматривать структуру финансирования.
В «Кивеннапе» уже живут люди?
Да, в уже более 1000 человек. Когда я приезжаю в поселок, они вроде бы довольны.
Действительно ли есть проблемы, касающиеся деятельности управляющих компаний в загородных поселках?
Да, последние законодательные изменения породили проблему социальной несправедливости, я бы так ее назвал. Коммунальные платежи теперь начисляются строго пропорционально общей жилой площади. Получается, что владелец 100-метровой квартиры заплатит больше владельца 65-метрового таунхауза, хотя улицу каждый день расчищают как раз у таунхауза, а не у квартиры. Это неправильно, но, к сожалению, законодательство иного не предусматривает.
Каков размер коммунальных платежей в ваших поселках?
Средний счет – 5000-5500 рублей в месяц за таунхауз, за дом 170-180 кв. м. – 7500 рублей. Никаких мифических 15-20 тыс. рублей в месяц, о которых часто говорят, у нас нет.
Что будет в следующем году?
Если говорить о нашей группе компаний, то я прогнозирую объем продаж не ниже 2012 года. Полагаю, пик падения мы прошли. Цена будет плавно подрастать, а спрос останется стабильным: люди могут себе позволить объект недвижимости за 1,5-2 млн рублей. Другое дело, что нужно помнить - дом сам по себе никому не нужен, люди не хотят жить за городом при прочих равных. Они хотят удовлетворить потребность в большем комфорте за ту же цену, но не потребность в проживании за городом.
Существует мнение, что если мы продаем жилье эконом-класса, то строим гетто. Это не так. В нашем поселке стоят как дешевые, так и очень дорогие машины. Люди покупают не дом, а комфортную и безопасную среду обитания.
Для меня что-то вроде эталона – соседняя Эстония. Поехал, зашел в частный квартал. Стоят разные дома – большие, маленькие, деревянные, кирпичные. И хочется остаться в этом месте. Не в конкретном доме, а в этом месте. Вот к этому мы и идем. Нам важно построить среду обитания. Бытовым вещам мы уделяем очень большое значение: 50-60% текущего времени уходит не на строительство домов, а на организацию социума. Дело это сложное и неблагодарное. Обязательно находится кто-то, кто забывает, что его свобода заканчивается там, где начинаются права соседей на комфорт и безопасность. Приходится этим постоянно заниматься, но результаты, впрочем, обнадеживают.