Сколько стоят квартиры в Петербурге и как продать жильё из-за границы?
РБК Петербург проанализировал, с какими сложностями в 2023 году сталкиваются собственники недвижимости, которые хотят продать свои квартиры на вторичном рынке. По словам опрошенных изданием экспертов, условно всю жилую недвижимость на вторичном рынке можно поделить на три типа:
- «бабушкина квартира» без ремонта («хрущевка» или «корабль» в спальном районе);
- «новая вторичка» (квартира в новом ЖК с ремонтом от застройщика в районе активного жилищного строительства);
- «квартира в старом фонде» (в доме дореволюционной постройки в одном из центральных районов города).
Поскольку динамика спроса на каждый из них серьезно отличается, равно как и цены, стратегия продажи разных квартир должна отличаться.
Сколько квартир выставлено на продажу в Петербурге?
В базе «Циан», по данным на последнюю декаду марта, зарегистрировано 23 тыс. объявлений о продаже в Петербурге квартир на вторичном рынке, на «Авито.Недвижимость» поиск выдаёт 38 тыс. таких объявлений, на «Домклик» —43,9 тыс.
Выбор квартир большой, и конкуренция за покупателя между продавцами довольно высока. Но эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Сергей Филимонов говорит, что в 2023 году интерес ко вторичной недвижимости начал восстанавливаться. «Если сравнивать с февралем этого года, то интерес ко вторничной недвижимости в марте вырос в среднем на 8-10%», — сообщил он. На это повлияло ограничение околонулевых процентных ставок по ипотеке на новостройки и одновременно скидки, которые вынуждены давать продавцы «вторички», чтобы привлечь покупателей.
Сколько стоят квартиры в хрущевках?
«Хрущевки уже не соответствуют по своим характеристикам требованиям к современному жилью (тесные кухни и ванные комнаты, устаревшие коммуникации, плохая шумоизоляция и т.д.), поэтому существенно уступают в стоимости более современным домам. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет всего 5,4 млн руб., двухкомнатной — 7,1 млн руб., трехкомнатной — 8,8 млн руб. (лишь немногим дороже, чем современная «однушка»)», — говорит эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. По ее оценкам, на хрущевки приходится около 8% всего спроса на вторичном рынке Санкт-Петербурга (речь идет о потенциальном спросе и числе просмотров объявлений — ред.).
Сколько стоят квартиры в «новой вторичке»?
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в новых домах (построенных после 2015 года) составляет 8,4 млн рублей, двухкомнатной — 14,3 млн рублей, трехкомнатной — 21,4 млн рублей. Несмотря на высокую стоимость, квартиры в этих домах популярны за счет современных инженерных коммуникаций, удобства планировок, поэтому на них приходится почти 30% совокупного спроса на вторичном рынке города.
Сколько стоят квартиры в старом фонде?
В домах дореволюционного периода — одни из самых дорогих квартир в Северной столице (за счет расположения в центре города, больших площадей квартир и уникальности лотов). Средняя стоимость «однушки» в старом фонде составляет 10,4 млн руб. — даже больше, чем в современных домах на вторичке, «двушки» — 14,7 млн руб., «трешки» — 18 млн руб.
Покупают для себя и для сдачи в аренду?
По словам Сергея Филимонова, вторичными квартирами в новом фонде интересуются в основном с целью дальнейшего проживания, старый фонд в центральной части города — в основном для сдачи в аренду. В абсолютных показателях, преобладает спрос на новую вторичку, затем уже квартиры в удовлетворительном состоянии и старый фонд в центральной части города.
«Если оценивать по динамике прироста спроса, то квартиры с «бабушкиным» ремонтом здесь вне конкуренции, основная причина — более привлекательная стоимость квадратного метра», — считает эксперт компании «Этажи». «Частные инвесторы переориентировались на квартиры с «бабушкиным» ремонтом, где преобладает сейчас технология флипинга, когда квартира в удовлетворительном состоянии выкупается с дисконтом до 15-20%, затем в ней проводится ремонт и предпродажная подготовка, после чего она продаётся с доходностью 20-25%», — рассказал Сергей Филимонов.
«Старый фонд нередко продается по привлекательным ценам — порядка 70-90 тыс. за метр, зачастую это будут коммуналки, которые представляют из себя неплохие инвест-проекты. Покупателю нужно быть готовым к масштабному ремонту и иметь четкое понимание по дальнейшему использованию объекта, чтобы это было выгодно. Таких предложений на рынке достаточно много и интерес к ним есть», — отметил вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин.
Имеет ли смысл не продавать сейчас, а подождать оживления рынка?
«Продажа «ради продажи» сейчас не лучшее решение. Недвижимость остается одним из самых надежных вариантов для сохранения сбережений, поэтому если нет необходимости в высвобождении средств (например, для покупки новой квартиры), спешить с продажей собственности не стоит», — уверена Елена Лапшина.
Если продавцу сейчас необходимы свободные деньги, стоит начать процесс поиска покупателей, если срочности нет — можно подождать оживления рынка, полагает эксперт «Циан.Аналтики». По ее прогнозам, в 2023 году спрос на вторичном рынке, вероятно, будет медленно восстанавливаться, а значит, не придется прибегать к слишком большим скидкам, чтобы продать лот. Но рассчитывать на заметный рост цен не стоит, в течение года ожидается стагнация цен.
К какому дисконту готовиться собственнику, чтобы сделка состоялась?
По данным компании «Этажи», восстанавливающийся спрос на готовое жилье постепенно сокращает средний размер скидок, на которые идут собственники. Если ещё в декабре прошлого года они доходили до 8,7%, то в январе снизились до 7,9%, а в феврале и марте достигли уровня 6%. «Если конкуренция в локации, где находится объект, высока, при относительно низком спросе, то при срочной продаже дисконт может доходить до 10-15%», — добавляет Сергей Филимонов. По мнению Дмитрия Рубина, дисконт от средней цены экспозиции может доходить до 20%. А средняя стоимость квадратного метра в сделках колеблется в районе 160-170 тыс. рублей.
Какие средние сроки поиска покупателей?
По данным «Домклик» за март этого года, средний срок экспозиции объявлений о продаже жилья на вторичном рынке в Петербурге составлял 68 дней. В Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти констатируют, что поиск покупателей стал занимать больше времени. «Если говорить про «ковидный» период, то средний срок сделки составлял порядка 1,5-2 месяца, сегодня нормальный срок — это 6-8 месяцев», — говорит Дмитрий Рубин. В «Циан» акцентируют внимание на том, что время выхода на сделку зависит от «возраста» дома. В домах, построенных после 2015 года, средний срок экспозиции занимает 150 дней, в хрущевках — 158 дней, в дореволюционных домах —175 дней.
Какие риски есть у тех собственников, кто сейчас находится за границей и продает свое жилье?
Сделки, связанные с доверенностями, лучше проводить через нотариуса, напоминает вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. «В этом случае все документы будут тщательно проверены на подлинность и действительность. Это будет не бесплатно, однако даст вам гарантии безопасности. Также рекомендую связаться с собственником по видеосвязи, чтобы он сам показал свои документы, подтвердил личность человека, продающего его квартиру», — перечисляет Дмитрий Рубин.
В компании «Этажи» считают, что при сделках по доверенности риски больше у покупателя, чем у собственника. «У продавца же могут возникнуть сложности с выводом денежных средств и дополнительными налогами, если он уже не является налоговом резидентном РФ», — пояснил Сергей Филимонов.
Повтор публикации от 23.03.2023