120 «обманов»: как петербуржцы поверили сказкам о новых дорогах
Александр Карпов, руководитель Центра экспертиз ЭКОМ
Ситуация, когда застройщики, рекламируя жилье и обещая благоустройство окрестной территории, фактически оставляют покупателя в дураках, для Петербурга не редкость. Важная деталь состоит в том, что, давая заведомо невыполнимые обещания (например, о том, что к застроенной территории будет проведена дорога), девелоперы зачастую ссылаются на городской закон. Дотошный покупатель может убедиться в том, что в Приложении 2 Генплана действительно имеется будущая магистральная улица или проспект, который ведет к строящимся кварталам — функциональное зонирование территории (т.н. зона «У») нарисовано «белым по цветному». Надо лишь немного подождать. Но случается так, что дорогу построить нельзя в силу разных обстоятельств, разобраться в которых покупателю непросто.
120 обманов
В Приложении 2 показаны участки зоны «У», предназначенные для размещения магистральной сети улиц (по ней прокладываются маршруты пассажирского транспорта), а также зоны жилой и деловой застройки, рекреации. Граждане могут наивно полагать, что Генплан сделан добросовестно, а значит — на любом участке зоны «У» дорога может быть построена и будет построена. Однако это не так.
Например, дороги нельзя строить на территориях объектов культурного наследия, а также в границах зоны охраняемого ландшафта. В Генплане и те, и другие территории отображены в Приложениях 13 и 14, на которые мало кто обращает внимание. Да и «прочитать» их на карте, разбитой на 50 листочков масштаба 1:25000, сложновато.
Другое дело, когда есть возможность непосредственно сопоставить дороги с территориями, где их нельзя строить. В своем анализе я нашел порядка 120 случаев, когда «зона У» серьезно конфликтует с объектами культурного наследия. Около двух десятков из них носят абсолютно запретительный характер — в этих местах точно невозможно новое строительство. Тем не менее, дороги (и развязки) там не просто запланированы, но в некоторых случаях их строительство пытаются увязать со строительством новых ЖК, тем самым вводя в заблуждение покупателей жилья.
Кроме того, как уже было сказано, само наличие зоны «У» не означает, что город собирается строить пресловутую «магистральную улицу». Для того чтобы выяснить сроки строительства, нужно заглянуть в Приложение 4.2, до которого тоже мало кто добирается.
Дороги не будет
В Петербурге сейчас можно назвать несколько примеров, где ситуация развивается по взрывоопасному сценарию. Самый одиозный случай — Блан-Менильская развязка через железнодорожные пути Ораниенбаумского направления в Петродворце. Она проходит по территории объекта культурного наследия «Английский парк». На ее проектирование потрачены немалые бюджетные средства, но прошло уже десять лет, а ее все нет. И не будет, потому что обойти федеральный запрет невозможно. Люди продолжают стоять в постоянных пробках на Петергофской улице, хотя путепровод через железную дорогу давно можно было построить в створе одной из улиц западнее. Но чиновники упорствуют. Дошло до того, что на последнем совещании по Генплану чиновники предложили прокопать тоннель под Английским парком. Надеюсь, они сами будут его копать в свободное от работы время, потому что в бюджете не хватает средств и на гораздо более дешевые проекты.
Еще один нереальный проект — магистраль № 7, трасса которой проходит через территории как минимум четырех объектов культурного наследия: Институт Лесной (Академия лесотехническая), Удельный парк, сквер при железнодорожной станции «Удельная» (должен быть снесен полностью) и Удельное земледельческое училище.
Риск остаться без нормальной транспортной связи есть у территории масштабного жилищного строительства между Пушкиным и Павловском. В частности, СК «Пушкин» строит там ЖК «Александровский». На эту территорию с Московского или Киевского шоссе сейчас можно проехать только через Пушкин, что неудобно, а главное — создаст большие пробки, когда здесь появится несколько крупных ЖК. В Приложении 2 к Генплану нарисован альтернативный проезд — по Железнодорожной улице. Проблема однако в том, что эта улица разрывается участком, проходящим по территории объекта культурного наследия «Отдельный парк», так что строить на нем дорогу для пробивки Железнодорожной улицы нельзя.
Пока комитет по развитию транспортной инфраструктуры Смольного не подавал заявку на строительство на этом участке дороги. Однако весьма вероятно, что такое намерение появится, тем более, что проект развязки (путепровода) на Московском шоссе предполагает съезды в этом направлении. К слову, саму развязку построить не могут тоже почти десять лет, потому что она частично должна располагаться на территории парка.
После разберемся
Еще один интересный пример — ЖК «Константиновское» в Красносельском районе. Жилые дома там построили, но подъезд к ним сильно затруднен. Согласно официальным планам КРТИ по транспортному обеспечению новых жилых комплексов, для обеспечения ЖК «Константиновское» будут строить так называемую «15-ая магистраль». Кстати, ее продолжение на север является частью транспортного обеспечения «Балтийской жемчужины».
Как указано в презентации КРТИ, «население в районе притяжения составит 15 тысяч человек к 2018 году». КРТИ, вероятно, имеет в виду также и другие комплексы, строящиеся в этом районе — ЖК «Английская миля» (Glorax Development) и ЖК «Солнечный город» (Setl Group).
Беда в том, что магистраль, на которую планируется потратить 10,5 млрд руб., должна будет проходить по территории Усадьбы Миниха и Дачи Макарова «Елизино». Строительство трассы в этом месте невозможно, о чем, кстати, комитет по госконтролю, использованию и охране памятников Петербурга предупреждал еще при утверждении Генплана в 2005 году. Но — замечательный принцип «после разберемся» позволил благополучно довести проблему до кризиса. Подъезд к тамошним ЖК мог бы обеспечить дублер Петергофского шоссе, но он не планируется, а чиновники вместе с застройщиками продолжают обманывать граждан, обещая построить «15-ю магистраль».
Не обещай
Решение подобных проблем может быть только одно — исключить саму возможность вводить покупателей жилья в заблуждение. Для этого надо, как минимум, учесть в Приложении 2 ограничения, накладываемые федеральным законодательством. Например, чтобы предотвратить развитие ситуации в Пушкинском районе по сценарию ЖК «Константиновское», нужно изменить функциональное назначение участка с «У» на «Р» (рекреационная зона). Понятно, что если из Генплана исчезнет зона «У» на территории «Отдельного парка», то застройщики не смогут обещать своим покупателям дорогу и «отличную транспортную доступность».
Но не менее важно привести в порядок Приложение 4.2, где обозначены планы города по строительству объектов улично-дорожной сети. Планы эти за прошедшие 10 лет реализованы не более, чем на 40%. Соответственно, для выполнения всех обещаний Генплана потребуется еще лет 10. Но нетерпеливые граждане, которые не догадались купить вертолет вместо автомобиля, уже требуют расширения программы. А еще больше требуют девелоперы, которые приобрели земельные участки бывших совхозов и рассказывают своим покупателям о прелестях жизни ближе к природе в «экологическом комфорте». Под влиянием лендлордов Генплан все больше и больше разбухает от неисполнимых обещаний и становится похож больше на сборник сказок, чем на документ, утверждаемый законом Санкт-Петербурга.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.