Девелоперы Петербурга ищут страховку от кризиса
Антикризисные идеи урбанистов, свежие для России и опробованные на Западе, пока вызывают у петербургских застройщиков недоумение и недоверие. К примеру, девелоперы пока не видят выгоды от мультиформатных проектов, в которых сочетаются разные функции и целевые аудитории - сочетание массового жилья и квартир бизнес-класса, жилой недвижимости и офисной. В ходе дискуссии, организованной РБК Санкт-Петербург совместно с Центром градостроительных компетенций РАНХиГС в рамках форума "Будущий Петербург", строители объяснили, почему не хотят совмещать несколько классов в одном проекте и в чем они сами видят страховку от кризиса на рынке недвижимости Петербурга.
На краю обвала
Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при Президенте РФ Ирина Ирбитская уверена, что девелоперы в условиях сжимающегося спроса и жесткой конкуренции вынуждены искать новые способы привлечения покупателей. "Потенциал "бабушкиных квартир", благодаря которым люди могли покупать новое жилье, используя старое в качестве актива для первого взноса, практически исчерпан. Далеко не все люди готовы брать ипотеку. Девелоперы стоят на пороге ситуации, когда они не смогут продать то, что построили", - отметила эксперт.
По словам И.Ирбитской, бизнесу сегодня придется думать о смешанных форматах. Эксперт считает, что российским компаниям нужно вслед за западными соединять в одном проекте и формы собственности — свои квартиры и арендуемые, и класс жилья — элит и эконом, и функциональное назначение — жилье, торговля, офисы. Разнообразие форматов дает возможность гибко реагировать на изменения спроса, а также в ряде случаев создавать дополнительную ценность для покупателей.
Кроме того, как полагает И.Ирбитская, компаниям нужно найти более эффективные способы управления объектами.
Жилье или офисы
Идеи эксперта девелоперы встретили со смешанными чувствами. Возможность использования нескольких функций в рамках одного объекта девелоперам, в целом, интересна. "В рамках одного проекта главным страховочным элементом является гибкость - возможность в случае изменения спроса изменить назначение проекта, заморозить одну очередь и начать рядом возводить что-то другое", - отметил гендиректор "Ханса СПб Девелопмент" Олег Барков.
Гендиректор "Архитектурной мастерской Цыцина" Сергей Цыцин привел пример объекта, в котором смена функции возможна уже на стадии эксплуатации — комплекс Ingria Tower, одна из башен которого разбита на универсальные "юниты", пригодные как под офисы, так и под апартаменты.
В то же время, по словам О.Баркова, многофункциональность возможна только там, где доходность жилья и офисов примерно одинакова. Для Петербурга это центр и "серый пояс" вокруг центра. "Недавно продали территорию на пересечении Кантемировского и Большого Сампсониевского. Настоящий рай для смешанной застройки", - заметил он. Впрочем, как ранее сообщил РБК-Петербург покупатель этой территории - гендиректор и владелец компании "Отделстрой" Марк Окунь, компания планирует застроить участок преимущественно жильем комфорт- и бизнес-класса.
Аренда или собственность
В аренду как бизнес для девелопера большинство участников дискуссии не верят. "Появление доходных домов как коммерческих объектов ограничено тем, что их доходность ниже, чем доходность от продажи жилья и от коммерческой недвижимости. К тому же аренду ограничивают те собственники, которые получили свое жилье практически бесплатно. Бабушки, которые сдают свое жилье, а сами живут на дачах, могут снижать стоимость аренды сколько угодно, все равно какая-то прибавка к пенсии", - пояснил руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игорь Кокорев.
В свою очередь, директор по строительству компании Mirland Development Лев Марголин заметил, что популярный в Петербурге формат апарт-отелей скоро также отойдет в прошлое. Дело в том, что основная причина интереса застройщиков к такому формату - отсутствие обязательств по строительству социальной инфраструктуры, хотя сами апартаменты часто продаются как постоянное жилье. Но представители бизнеса уже получили сигнал от Смольного о том, что апартаменты тоже получат социальную нагрузку. "Городские власти поняли, что мы обходим правила", - признал Л.Марголин. Он также выступил против смешения в одном объекте квартир в собственности жильцов и арендного жилья: "В одном из своих проектов мы видим, какой негатив идет со стороны собственников жилья по отношению к арендаторам, какие битвы происходят в ТСЖ".
Элита или эконом
Говоря о совмещении нескольких классов жилья, И.Ирбитская привела примеры жилых комплексов в Западной Европе и Северной Америке, где в одном квартале сочетаются элитные и социальные дома. По ее мнению, такое смешение придает объекту дополнительную ценность, поскольку "если из квартала уедет булочник, банкирам придется покупать свежий хлеб в другом месте".
Намного более реальным девелоперы видят не смешение разнородных социальных слоев, а расширение границ более-менее однородного слоя в рамках одного объекта. "Мы в эконом-классе создаем элементы комфорт-класса. И к нам приходит и покупатель, готовый заплатить 85 тыс. руб. за кв. м, и тот, кто мог бы заплатить 140 тыс. руб.", - пояснил Л.Марголин. Для этого, по его словам, нужно привлечь покупателя "фишками" - это может быть архитектурная концепция, разноэтажная застройка, закрытые дворы, подземные паркинги, мини-гольфы, оборудованные детские и спортивные площадки. Несмотря на весь консерватизм недвижимости, ее потребительские свойства трансформируются вместе с запросами покупателей. Например, "на заре" эпохи массового строительства в Петербурге практически весь комплекс покупательских характеристик объекта недвижимости исчерпывался его местоположением, точнее, близостью к метро и магазинам.
"По мере роста рынка усложнялась модель выбора и принятия решения со стороны покупателя. Наш покупатель уже научился оценивать потребительскую сторону архитектурных и инженерных решений: насколько хороша архитектура, эргономична ли планировка квартиры, как выполняется разводка отопления (в стяжке или по стенам), насколько функциональны холлы, входные группы, как организована "логистика" внутридворового пространства. Формат эконом-класса с демократичной ценой, переходящего в качественный комфорт, будет пользоваться успехом даже в период снижения экономики", - уверен председатель правления группы компаний "РосСтройИнвест" Игорь Креславский.
Дополнительный заработок
Идея заняться эксплуатацией домов и получать таким образом дополнительный доход девелоперов удивила. Как указал Игорь Креславский, многие компании давно занимаются эксплуатацией построенных домов, но совсем не для генерации дохода, которому препятствуют тарифные ограничения на государственном уровне, а для того чтобы не "отдавать своих детей в детский дом" и не ухудшать качества жилой среды. Участники дискуссии согласились с тем, что многие серьезные компании дотируют или вкладывают собственные средства в эксплуатацию своих комплексов, чтобы не нести репутационные риски. "Мы сами эксплуатируем свои объекты, не продаем коммерческие помещения и сами ищем для них арендаторов, чтобы создать ту среду, которую считаем комфортной", - отметил он.
В целом дискуссия показала, что в стесненных экономических обстоятельствах бизнесмены не готовы на эксперименты. Гендиректор "Архитектурной мастерской Цыцина" Сергей Цыцин объясняет это инертностью инвестиционно-девелоперской сферы. "Компании осваивают одну схему и начинают на ней играть. Сначала все стали строить жилье, никто не строил торговые центры. Потом все стали строить торговые центры. 15 лет назад никто не хотел строить КОТы, сейчас сейчас это самый распространенный формат", - объясняет эксперты.
Кроме того, как признается Александр Лелин, генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест", главная помеха развивать новые форматы – нежелание самих девелоперов заниматься разработкой новых проектов.
«Многие говорят о желании возводить жилье с новой философией качества, но нельзя сказать, что таких проектов сейчас много на рынке. К сожалению, приоритет отдается максимальной прибыли, а не созданию комфортного и удобного жилого пространства», - считает А.Лелин.