КОТы в городе: квартира в обжитом районе по цене «чистого поля»?
Проекты комплексного освоения территорий (КОТы), которых в последние годы в Петербурге, пригородах и ближайших районах Ленинградской области появилось (и еще будет появляться) немало, - это возможность для потенциальных покупателей жилья не только решить «квартирный вопрос» по разумной цене, но и получить современный уровень комфорта проживания, который подразумевает наличие всей инфраструктуры - социальной, коммерческой, бытовой - в шаговой доступности. Однако есть одно существенное «но»: купив квартиру, дождавшись сдачи дома, заселившись и даже уже сделав ремонт, обещанных застройщиком детских садов, дорог, магазинов и прочего можно ждать еще год, а то и дольше, а «счастливчики», купившие самые дешевые квартиры в первых очередях крупных проектов еще несколько лет будут лицезреть в окна строительные пейзажи и просыпаться под звуки работающей тяжелой техники. РБК-Петербург решил разобраться, могут ли строительные компании, реализующие крупные проекты КОТ, обеспечить комфорт проживания уже с первых очередей и помогает ли в этом расположение подобных проектов в черте города, а не на окраинах «в чистом поле»? «Выигрывает» ли покупатель в комфорте, приобретая такую недвижимость, а не более дешевую квартиру в «миллионниках» в приграничных районах области?
Мельче - лучше?
На какое количество очередей, или, правильнее говорить, этапов, будет разделен тот или иной проект КОТ, зависит от множества факторов. Масштаб проекта в целом, площадь и конфигурация земельного участка, локация участка, которая во многом определяет спрос, - вот лишь ряд критериев, которыми руководствуется застройщик, решая вопрос этапности. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что средняя площадь одной очереди для масштабных проектов КОТ колеблется в пределах 30-60 тыс.кв.м, при этом единовременно выводят в продажу застройщики обычно около 16 тыс.кв.м - отдельные дома или даже секции в домах. Для менее крупных проектов, которые расположены в основном в черте города, средняя площадь очереди составляет 20-30 тыс.кв.м., а средняя площадь объекта, выводимого в продажу, - 26-28 тыс.кв.м, то есть на территории Петербурга в проектах КОТ застройщики чаще всего начинают продажи одновременно со строительством.
При делении проекта на очереди также учитывается возможность одновременного строительства (компания оценивает в том числе и силы своих подрядчиков), и возможность подключения инженерии, и возможность обеспечения подъезда, подхода к домам будущим жильцам в условиях продолжающегося строительства следующих домов жилого комплекса. «Зачастую застройщики делают первую очередь меньше, чем остальные, для выявления спроса на объекты разной квартирографии. В случае выявления не востребованности тех или иных квартир план реализации остальных очередей может быть откорректирован», - отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС Ирина Ирбитская отмечает, что в России на очереди, как правило, разбиваются очень крупные проекты, а в Европе - даже проект, состоящий из трех домов.
По силам и по средствам
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая приводит в пример проект компании «Новоорловский»: он разбит не только на этапы, но и на более крупные фазы строительства, так как предусматривает развитие территории площадью 46 га, строительство около 10 тыс. квартир, объектов коммерческой недвижимости, магазинов, аптек, двух школ, пяти детских садов, спортивно-досугового комплекса, многоярусных паркингов и т.п. Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» Денис Бабаков рассказывает, что компания на данный момент ведет строительство нескольких крупных жилых комплексов продаваемой площадью от 300 тыс. кв. метров, все проекты предполагают несколько этапов освоения и один этап в среднем охватывает площадь около 100 тыс. кв. м, а в рамках каждого этапа существуют очереди ввода в эксплуатацию, чаще всего их две или три. Например, ЖК «София» с общей продаваемой площадью 332, 2 тыс. кв. метров реализуется в пять очередей, проект «Калина парк» площадью 348 тыс. кв. метров - в два этапа, первый из которых будет введен в эксплуатацию уже в текущем году, а второй - строится в две очереди. Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова подчеркивает, что количество этапов, а также их объем очень индивидуальны и в основном зависят от размеров земельного участка и его расположения (центр города, спальные районы). «У нас есть этапы от 4 тыс. кв. м в ЖК «Классика» и до 110 тыс. кв. м в комплексе «Лондон-парке». Для нас оптимально, если один объект недвижимости не превышает 25-30 тыс. кв. м», - говорит она. «Мы, как правило, закладываем около 40 тыс. кв. м в одной очереди со сроками строительства 2 года», - добавляет заместитель генерального директора по проектированию ООО «ЛСТ Девелопмент» (в составе ЗАО «Ленстройтрест») Ирина Межейникова.
Спрячь за высоким забором
Потенциального покупателя, конечно, интересуют все ключевые параметры проекта КОТ, в том числе количество очередей, сроки их сдачи, срок завершения проекта в целом, планы по вводу объектов инфраструктуры. Решение, в какой именно очереди покупать жилье, принимается в зависимости от целей покупки, объема имеющихся финансовых средств, от того, насколько срочно необходимо переехать. «Большим спросом пользуются обычно следующие очереди - разница в сроках сдачи очередей, как правило, невелика, поэтому многие покупатели предпочитают подождать полгода, но заплатить меньше и получить тот же продукт. Квартиры в первой очереди покупают только те люди, которым надо срочно заселяться, а таких на рынке немного», - считает коммерческий директор АН «Плюс» Ирина Михеева.
Основная проблема первых очередей в том, что как бы застройщик ни старался изолировать территорию, на которой продолжается строительство последующих этапов жилого комплекса, полностью избежать шума, грязи, постоянных разъездов строительной техники не удается, и какое-то время покупателям приходится жить «на стройке». «Однако это скорее жизнь не «на стройке», а рядом со стройкой. Очереди отделены друг от друга внутриквартальными проездами, территориями под дошкольные учреждения и школы, потоки грузовых машин для стройки мы разделяем от трафика жильцов, уже въехавших в сданные дома», - не совсем соглашается Надежда Калашникова. Кроме того, строительные нормы и правила (СниПы), естественно, предусматривают, что каждая из очередей проекта КОТ должна иметь возможность функционировать самостоятельно, то есть застройщик обязан произвести благоустройство, обеспечить ко вводу в строй первых очередей наличие объектов инфраструктуры. Однако на деле это не всегда удается соблюсти. «На практике чаще всего «социалка» возводится после окончания строительства проекта, а иногда и еще позднее. Таким образом, избежать эффекта «жизни на стройке» покупателям практически не удается, однако за счет этого стоимость жилья в таких проектах и получается на порядок ниже», - говорит эксперт.
Ирина Ирбитская поясняет, что, естественно, занимаясь крупным проектом, необходимо реализовать некую минимальную единицу, которая обеспечивает загрузку социальных объектов, в противном случае они будут простаивать. Генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавляет, что коммерческие объекты могут появиться уже в первых очередях строительства, но коммерсанты, ориентируясь на собственный оборот, неохотно начинают работать, когда в постоянном режиме в жилом комплексе живут несколько сот граждан и отсутствует сторонних спрос.
Самые первые жильцы в этом случае оказываются в наиболее невыгодном положении, которое опять же компенсируется более низкими ценами приобретения квартир.
Выгодное соседство
Один из способов обеспечить комфорт проживания уже с первых очередей - начинать строительство крупного жилого комплекса с участков, примыкающих к существующей застройке - тогда первые жители новых домов смогут какое-то время пользоваться всей имеющейся там инфраструктурой. Однако такой вариант возможен только в случае, если проект реализуется в черте города, а не в «чистом поле». «При освоении большой территории строительство начинается с той стороны участка, где владельцам квартир будет максимально удобно жить, в том числе и с точки зрения транспортной доступности. Остальные очереди присоединяются к этому участку», - говорит о практике компании Денис Бабаков. Если же проект реализуется вдали от существующей застройки, то девелоперу приходится решать более сложную задачу. Ирина Межейникова рассказывает, этапы строительства очередей проекта «Янила Кантри» находятся в прямой зависимости от удаленности участка очередной застройки от Колтушского шоссе: первая очередь расположена в непосредственной близости к магистрали. «Тем самым в неразвитом районе Ленинградской области – поселке Янино – появляется доступное жилье, до которого удобно добираться из города, этим мы привлекаем покупателей», - говорит она. Во второй очереди проектируются и строятся первый детский сад и многоярусные паркинги, магазины, чтобы с одной стороны удовлетворить потребности жильцов первой очереди, а с другой стороны – привлечь покупателей второй очереди, а далее вся проектируемая жилая застройка «заполняется» коммерческими функциями, обустраивается парковая зона с площадками для отдыха и спортивными кластерами, объединяющая очереди «зеленым» пространством и дорожной сетью, обеспечивающей удобный подъезд с Колтушского шоссе к каждому дому, независимо от его удаленности.
Быстрее - за свой счет
Именно объекты дорожной инфраструктуры как самые первоочередные (условно говоря, потенциальному покупателю надо хотя бы обеспечить подъезд к земельному участку для знакомства с расположением будущего жилья) чаще всего застройщики проектируют и возводят за свой счет, не дожидаясь, пока это сделает город. Так, чтобы ускорить процесс строительства продолжения Суздальского проспекта компания «ЮИТ Санкт-Петербург» несколько лет назад на собственные средства заказала разработку проекта магистрали, рассказывает Екатерина Гуртовая. «В рамках проекта «Новая Охта» вдоль западной границы застройки будет проложена Объездная дорога – новая магистраль городского значения. Мы построим ее до Муринского ручья, а мост через него и дорога от моста до Пискаревской развязки входят в зону ответственности города. Кроме того, в рамках этого проекта нами ведется реконструкция Муринской дороги – она превратится в бульвар», - отмечает Денис Бабаков.
Впрочем, эти затраты, вполне оправданы, так как повышают привлекательность проекта в глазах потенциальных покупателей (несмотря на то, что, естественно, влияют на цену квадратного метра явно не в меньшую сторону) и помогают быстрее продавать квартиры, а значит возвращать инвестиции. «Каждый решает для себя, что выгоднее: заплатить сумму побольше за дом, сдающийся раньше, или сэкономить, но подождать. При этом преимущества крупных жилых комплексов очевидны: качественная дорожная инфраструктура, наличие социальных объектов, магазинов, отделений банков, фитнес-клубов, салонов красоты и прочего на первых этажах. В жилых комплексах, как правило, организовывается централизованная система охраны придомовых территорий, парковок, часто есть подземные паркинги, шлагбаумы на въездах, службы эксплуатации, оперативно решающие различные бытовые проблемы жильцов», - заключает руководитель службы заказчика ГК «ЦДС» Максим Цыплухин.
МНЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ:
Коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Денис Бабаков:
Покупателей всегда интересует проект в целом: каким он будет после завершения, сколько очередей и домов включает, каковы сроки ввода в эксплуатацию каждой очереди и когда все строительство будет завершено. Тем не менее, эти вопросы не оказываются существенного влияния на принятие решения о покупки. Конечно, владельцы квартир более ранних очередей какое-то время живут, пока рядом идет строительство, но совершая покупку они об этой перспективе прекрасно осведомлены. При этом в первой очереди, как правило, стоимость всегда меньше, чем в последующих, что для многих покупателей весомый аргумент. Востребованы все очереди успешных проектов, люди выбирают квартиру, оптимальную с точки зрения комнатности, сроков ввода, стоимости. Зачастую, если в уже достраиваемых домах не осталось квартир, подходящих для конкретного покупателя, он ждет вывода в продажу следующей очереди и приобретает нужный вариант на ранней стадии строительства. В нашей практике такие случаи встречаются постоянно.
Директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая:
Размер очереди, или этапа зависит от объема всего проекта, от его месторасположения и от задач застройщика. Какого-то оптимального размера не существует. Зато существуют требования, которым должен отвечать каждый этап строительства. Это требования по озеленению территории, по парковкам и другим инфраструктурным объектам. Главное, что каждая очередь (этап) должна обладать необходимой самостоятельностью. При определенных проектных решениях даже маленький объем метров можно обеспечить всем необходимым и спокойно запустить как отдельный мини-проект. Если речь идет о крупном проекте, в рамках которого создаются все элементы для комфортного проживания, то локация при разбивке на этапы здесь большой роли не играет. Когда строительство ведется вблизи застроенной и обжитой территории, в этом случае новосел с самого начала может пользоваться всеми услугами уже существующей инфраструктуры, то есть он не ограничен рамками данного проекта. Это некий дополнительный фактор, который больше влияет на повышение спроса, цены, а не на количество очередей.
Директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова:
Потенциального покупателя всегда интересуют сроки сдачи проекта по очередям. Спрос на ту или иную очередь к зависит от целей покупателя. Если квартрира приобретается для проживания, то больше спрос на первые, с высокой степенью готовности очереди. Если цели инвестиционные – рассматривают и поздние сроки сдачи. В любом случае при приобретении квартир в готовых корпусах с учетом продолжения стройки на последующих больших противоречий не возникает. Поскольку, как правило, к моменту заселения покупателей на остальных очередях шумные работы будут завершены и производиться будут только внутренние работы. К тому же вокруг строящихся корпусов возводится забор, а внутренняя придомовая территория сданных домов организована и благоустроена так, что ощущения жизни на стройке не возникает.
Руководитель отдела реализации ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко:
Только небольшой процент клиентов интересуются сроками ввода последующих очередей. В приоритете у потенциальных покупателей остается стоимость квадратного метра, выполнение сроков строительства и репутация компании-застройщика. В теории считается, что поздние очереди будут дешевле первых, на деле это не всегда так. Например, в жилом квартале «Кантемировский», который «ЦДС» возводит на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги, квадратный метр в первом корпусе стоил дешевле, чем в остальных трех. На этом объекте разрыв в строительстве каждого дома составляет полтора-два месяца, то есть все четыре корпуса возводятся практически одновременно. Когда новоселы въедут в первую очередь, крана под окном они не увидят, так как на третьей и четвертой будут вестись внутренние работы.
Заместитель генерального директора по проектированию ООО «ЛСТ Девелопмент» (в составе ЗАО «Ленстройтрест») Ирина Межейникова:
Крупные проекты, как правило, разбивают на очереди в зависимости от следующих факторов: возможных объемов строительства, предполагаемых сроков и объемов реализации. Площадь участка напрямую влияет на количество очередей - чем больше площадь участка и предполагаемая площадь возводимых улучшений, тем, скорее всего, больше очередей будет в проекте. Форма участка, как и характеристики участка с точки зрения инженерии, обременений, скорее влияют не на количество очередей, а на их последовательность и конфигурацию. Из других факторов, влияющих на количество очередей, можно назвать политику компании по реализации своего продукта – готова ли компания вложить сейчас большое количество средств и задействовать все свои производственные мощности, чтобы построить весь объем в одну очередь за 2 года, а потом уже продавать жилье в готовых домах. Cтоимость жилья в таком случае будет значительно выше, но для застройщика это «долгие» деньги. Как правило, компании выбирают другой вариант - постепенно (поочередно) осваивают земельный участок, параллельно продавая квартиры и привлекая тем самым денежные средства на строительство.