Петербургский бизнес – о годе: необдуманные действия еще «аукнутся»
Председателю правления ИК «Евроинвест» Андрею Березину год запомнился амбициозными и необдуманными, по его словам, действиями многих застройщиков:
«Ключевым негативным фактором, повлиявшим на сектор жилой недвижимости, стало падение реальных доходов населения. В итоге, те застройщики, которые не соблюдали баланс спроса и собственных амбиций, пострадали (или пострадают в обозримом будущем). Я имею в виду компании, купившие больше земли или запустившие больше проектов, чем реально могли себе позволить. Некоторая часть таких застройщиков в 2017 году уже ушла с рынка. Но, в основном, последствия не до конца обдуманных действий «аукнутся» игрокам в 2018 году — видимо, еще будут и банкротства, и ликвидации.
Другим негативным фактором, повлиявшим на рынок жилой недвижимости, стало ограничение долевого строительства как инструмента финансирования застройки с обещанием власти полностью упразднить «долевку» в 2018 году. С одной стороны, стремление обезопасить граждан от краха застройщиков, а также отучить рынок финансировать свои проекты за счет населения — это правильная инициатива, но пока она не может быть гармонично реализована в наших условиях. Для того, чтобы система проектного финансирования стройки эффективно работала, нам нужны кредитные ставки как в Европе, то есть 1,5-3%.
Побочным эффектом от изменения правил игры может стать активизация недобросовестных застройщиков. В преддверие отмены «долевки» они захотят по максимуму реализовать потенциал своих проектов с уже полученным разрешением на строительство. То есть продать как можно больше будущих квартир с туманной перспективой ввода в эксплуатацию. А дальше будь что будет. Не удивлюсь, если в 2018 году мы услышим истории о двойных или тройных продажах. По этой схеме такой псевдо-застройщик продает, условно говоря, 10 тыс. квартир в комплексе, который рассчитан только на 5 тыс.
Из благоприятных трендов могу выделить появление большого количества предложений в сегменте коммерческой недвижимости. При этом рост предложения происходит на фоне фактически ухода с рынка части крупных игроков. Например, такие компании как «О1» Бориса Минца или группа ПСН (структура Промсвязьбанка) как покупатели на петербургском рынке в последние год-два не активны.
Другое дело, что ценник за предлагаемые объекты во многих случаях остается неадекватным сегодняшним реалиям. Продавцы считают, что если на строительство потрачено, условно говоря, 3 тыс. долл. на кв. м, то и цена должна быть соответствующей. Для меня это удивительно. С учетом сегодняшних арендных ставок такая недвижимость должна стоить 1 тыс. долл. за кв. м. Только по такой цене вы сможете окупить вложения во вменяемые сроки и что-то заработать. Иными словами, надо руководствоваться не капитализацией своих расходов на строительство объекта, а его реальной доходностью в нынешних условиях.
Двух-трехкратного взлета ставок в перспективе ближайших лет однозначно не предвидится. Поэтому слово «капитализация» в нашей среде часто звучит уже как ругательство, обозначающее желание заработать деньги без учета рыночных реалий. И мне кажется, что сейчас многиедевелоперы предпринимают попытки такой «капитализации»».
Позиция спикера может не совпадать с мнением редакции.