Петербург побил «земельный» рекорд: что происходит и чем всё закончится
В 2021 году девелоперы приобрели 215 га земли в центральных и околоцентральных районах Санкт-Петербурга и еще 685 га — в периферийных локациях и ближайшей Ленинградской области. Итого на покупку 900 га под строительство жилья и апартаментов в регионе они потратили около $1,628 млрд. Это самый высокий показатель за всю историю рынка девелопмента Санкт-Петербурга, сообщают аналитики Colliers.
Цена выросла в два раза
По словам экспертов, средняя стоимость площадки, приобретенной для строительства жилья и апартаментов, выросла с 2019 года в два раза. Во-первых, это объясняется удорожанием участков, во-вторых, — увеличением размера приобретаемых лотов. По данным Colliers, в этом году высоким спросом пользовались крупные площадки (более 10 га) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии (такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков). Что касается цены на земельные участки, то в в центре Петербурга она увеличилась с 2019 года на 30%. «Хотя средняя площадь надела осталась на уровне 1-3 га, динамика стоимости напрямую связана с конфигурацией участков: на рынке остались только дефицитные, преимущественно сложные площадки», — поясняют в компании.
По данным аналитиков, почти половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера — Setl City, ПИК и Группа ЛСР. В число главных сделок года входят покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки Алмаз–Антей на В.О. (Группа ЛСР). Также девелоперы активно пополняли земельный банк крупными площадками на периферии и в Ленинградской области — например, в локациях Каменка и Шувалово, Новоселье, Пушкин и Стрельна.
Скачок спроса
Примечательно, что в условиях дефицита земельных участков в центре города, девелоперы активно рассматривали коммерческие объекты с последующим редевелопментом (особенно популярны были склады, гипермаркеты, парковки, бизнес-центры) и участки, требующие изменения функционального назначения для строительства жилья в околоцентральных районах Петербурга.
Главный драйвером активности на рынке стало существенное наращивание капитала жилищными девелоперами в 2020-2021 годах на фоне высокого спроса на первичную недвижимость во время действия льготной ипотечной программы. Рекордный рост цен на первичном рынке стимулировал интерес застройщиков к площадкам, на которых реализация жилья и апартаментов ранее была немаржинальной, — говорят эксперты.
Руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов, комментируя итоги года, отмечает: «В 2021 году мы увидели рекордный спрос застройщиков на земельные участки. В ближайшем будущем интерес девелоперов сохранится: объем предложения первичного жилья пополняется недостаточно активно и пока не успевает за спросом. Следовательно, девелоперы продолжат приобретать площадки под новые проекты. Однако, на фоне роста цен и некоторого снижения покупательского спроса, и аппетиты застройщиков также могут скорректироваться».
Расти некуда
Ранее РБК Петербург сообщал, что в настоящее время средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов города доходит до 60 тыс. руб. за кв. м земли (в прошлом году было — около 30 тыс. руб.). По данным Knight Frank St Petersburg на конец ноября, на первичном рынке жилой недвижимости города было представлено около 80 девелоперских компаний, совокупный земельный банк которых составляет около 1 900 га. Опрошенные РБК девелоперы рассказали, что сформированных земельных банков им хватит на несколько лет работы. При этом они заявили, что планируют новые сделки для пополнения земельного банка.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, ограниченность ликвидного предложения в черте города, а также высокая активность девелоперов на земельном рынке привели к жесткой конкуренции за ликвидные участки между покупателями. Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский, в свою очередь, обращает внимание на часто завышенные финансовые аппетиты собственников. «Цены на землю в последнее время растут в соответствии с ценами на недвижимость. Но мы-то понимаем, что недвижимость в ближайшие годы уже не может дорожать теми же темпами, что в 2020-2021 годах, поэтому закладывать эти ожидания в цену земли сегодня — нецелесообразно», — подчеркивает он.
И игроки рынка, и эксперты говорили РБК Петербург, что развитие ситуации на рынке земельных участков будет зависеть от спроса на квартиры. «Если спрос на жилье будет находиться на текущем уровне, то и на землю спрос останется высоким. Если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы остановят процесс приобретения новых участков и будут строить на тех, которые уже есть в резерве. Хочется отметить, что второй сценарий наиболее вероятен: сейчас ЦБ поднимает ключевую ставку, как следствие, заемные средства будут дорожать, девелоперы начнут меньше строить, стоимость земли будет снижаться», — считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Как ранее сообщал РБК Петербург, по итогам третьего квартала спрос на квартиры в новостройках в Санкт-Петербурге снизился на 44%, главной причиной стало снижение в июле этого года лимита льготного ипотечного кредитования с 12 до 3 млн руб. По данным базы недвижимости Restate.ru, в новые кредитные лимиты вписывается лишь 3% от всего предложения новостроек в Петербурге, это маленькие студии в отдаленных пригородах или в масштабных проектах застройки на окраинах города в чистом поле.