В Петербурге рассказали о крупнейших сделках с землей
По итогам 2020 года объём сделок по покупке земли под жилищное строительство в Петербурге вырос в 10 раз по сравнению с результатами прошлого года — с 31,65 га до 312,38 га. Такие данные приводятся в отчете Rusland SP. Повышенный интерес к земельным участкам можно объяснить тем, что девелоперы стремятся увеличить объем предложения на жилищном рынке на фоне роста цены квадратного метра, полагают эксперты РБК Петербург. Часть приобретенных участков были рискованными с точки зрения перспектив строительства - настолько, что жилье на них может вообще не появиться, отметили собеседники РБК Петербург.
Бум отложенного спроса
Наиболее активно в прошлом году земельный банк пополняли крупные застройщики — «Группа ЛСР», «ПИК», Setl Group и Bonava. Общая сумма сделок на земельном рынке Петербурга по итогам 2020 года составила 35,6 млрд руб., говорится в отчете Rusland SP.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус объясняет повышение спроса несколькими факторами. Главный из них — дефицит земельных участков и, как следствие, недостаток предложения на первичном рынке жилья. «В 2018-2019 годах темпы приобретений участков замедлились в связи с переходом на эскроу-счета. При этом благодаря программе льготной ипотеки и низким ставкам по депозитам, серьёзно вырос спрос на квартиры, а также цены вплоть до 30%. Всё это привело к взрывному росту спроса на участки со стороны девелоперов жилья, которые начали активно пополнять земельный банк», — комментирует эксперт.
Снизили планку
Высокий спрос на землю привет к тому, что застройщики снизили требования к приобретаемым участкам, отмечает Дмитрий Лехмус. По его словам, ещё год назад участки без разрешительной документации не считались привлекательным активом, однако ситуация начала меняться. «Сейчас из-за крайне ограниченного предложения застройщики рассматривают участки без подготовленных документов и в некорректных зонах, а также объекты под реконструкцию», — говорит Лехмус.
Проблему усугубляется тем, что в черте города (особенно рядом с историческим центром) земли в продаже практически нет, говорит заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. «Это связано как с активностью девелоперов, так и с изменением политики администрации Петербурга. Планы редевелопмента «серого пояса», для преобразования которого еще 5 лет назад проводили архитектурные конкурсы, фактически заморожены. Город официально заявляет о сохранении промышленных территорий. Поэтому крупных участков для создания продуманных проектов квартальной застройки с собственной инфраструктурой и большой дворовой территорией на рынке практически не осталось», — пояснил Свинолобов.
По его словам, в последнее время застройщики начали чаще приобретать участки, девелопмент которых возможен только через 2-3 года: без готовой градостроительной документации, требующие изменения статуса земли. «Девелоперы готовы покупать наделы, объемы и саму возможность застройки которых сложно спрогнозировать», — говорит Александр Свинолобов.
Новые условия
Как рассказывают участники рынка, покупая подобные активы, застройщики стараются снизить риски, связанные с тем, что строительство окажется невозможным. «В случаях, когда на этапе покупки тяжело оценить возможность реализации проекта, появляются сделки с условиями. В договоре прописывают зависимость самой сделки и ее цены от достижения желаемого результата — согласования жилого строительства на земельном участке. Таким образом покупатели стараются снизить риски девелопмента, а также разделить их с продавцом», — рассказал Александр Свинолобов.
По его наблюдениям, в последнее время крайне редкими стали случаи внесения стопроцентной предоплаты за участок. Как правило, застройщики используют различные схемы рассрочки.
Краткосрочный бум
Впрочем, как считают эксперты и участники рынка, ажиотажный спрос на землю не будет сохраняться долго. Во-первых, напоминает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий, значительный рост объемов сделок с землей в 2020 году во многом был обеспечен одной крупной покупкой — «Группа ЛСР» приобрела более 140 га земли на намывных территориях Васильевского острова, что составило около половины объёма всех сделок с землей за год. «Если подобных крупных сделок в 2021 не случится, то общий объем рынка будет меньше даже при сохранении активности остальных компаний», — полагает Юрий Зарецкий.
Во-вторых, большой объем сделок на земельном рынке в 2020 году связан с тем, что спрос на землю имеет цикличный характер, говорит Александр Свинолобов. «Грубо говоря, так совпало, что именно в этом году многим компаниям потребовалось пополнить свой земельный банк для поддержания объемов строительства. Вдобавок переговоры по многим участкам, длящиеся порой не один год, дошли до своего финала», — констатирует он. «Не думаю, что можно говорить о долгосрочной тенденции роста числа сделок с землей. Скорее, нас ждет постепенное сокращение новых жилищных проектов и предложения жилья в городе», — подытожил эксперт.
Повтор публикации от 28.01.2021