Над лесами Ленобласти нависла новая угроза
В России разрешили капитальное строительство в зеленых зонах. Министерство природных ресурсов и экологии выпустило приказ, согласно которому в природоохранных зонах мегаполисов можно возводить объекты здравоохранения, образования, физкультурно-туристические комплексы и прокладывать дороги и линии связи. С одной стороны, нововведение поможет легализовать уже построенные здания и избежать судебных споров. С другой — оно открывает новые возможности для застройщиков. В этом случае азарт девелоперов будет регулироваться только спросом на некоторые виды недвижимости.
Узаконить старое
Приказ Минприроды сделает возможной легализацию и строительство сооружений с определенной функцией. В данном случае — объектов здравоохранения, образования и туризма. Я рассматриваю это как попытку навести хоть какой-то порядок в пригородных лесах.
Например, в Ленинградской области около 900 тысяч га одновременно считаются и землями Лесного фонда, и сельскохозяйственными территориями, а то и землями поселений. Ситуацию могло бы исправить установление нормального правового режима для лесных территорий: надо внести участки в кадастр, обозначить координатные точки и включить наделы в публичные кадастровые карты.
Эти меры помогут разрешить множество судебных конфликтов. Сейчас нет единого алгоритма, позволяющего судить о законности или незаконности тех или иных построек. В случае судебного спора лесникам сложно доказать нелегальность постройки — граница лесной территории вообще не обозначена.
В Петербурге и области немало подобных историй. Например, до сих пор продолжается спор вокруг части территорий Ржевского полигона: то они принадлежат муниципалам, то Министерству обороны. Недавно возник конфликт у девелопера — ГК «Факт», которая строит коттеджный поселок у озера Пионерское. На этой территории оказались чьи-то дачи, не включенные в документы. По данным активистов, это земли Лесного фонда, а распоряжением администрации установлено, что это сельхозземли, которые могут использоваться под дачи.
«Серые» зоны
Поправки не смогут полностью устранить подобные конфликты. На это влияют несколько обстоятельств. Например, в Ленобласти сейчас перераспределяются полномочия по распоряжению землей. Раньше был период, когда муниципалитеты региона распоряжались прилегающими лесными землями довольно свободно, с многочисленными злоупотреблениями. Теперь правительство региона постепенно отбирает эти полномочия у муниципалов, замыкает согласование строительства на себя. Это другая крайность: не все можно решать из центра.
Есть и еще один спорный момент: у нас до сих пор нет четкой грани между капитальным и некапитальным строительством. И нередко капитальное строительство ведется под видом временного. Например, в лесу появляются вертолетные площадки, постройки на бетонных фундаментах. А какой-нибудь чиновник заявляет, что все это построено на земле, арендованной на 49 лет — и объект становится временным. Пока в законодательстве остаются эти «серые зоны», застройка в самых «вкусных» местах будет вестись хаотично.
Общественный рычаг
С одной стороны, разрешение на строительство объектов здравоохранения и пр. в зеленых зонах создает опасность, что под видом этих объектов будет строиться жилье. Теоретически приказ Минприроды создает такую возможность. (Апарты под видом медицинских учреждений уже строятся).
С другой стороны, покупателям нужны разные форматы, на любой вкус. Это признак здоровой конкуренции. И не стоит опасаться, что сейчас все пригородные леса застроят. Доходы граждан снижаются, спрос на недвижимость невысокий. На загородном рынке в организованной застройке продается в среднем 4,5-5 тыс. коттеджей в год, а предложение — около 20 тыс. объектов. То есть существующего предложения хватит на несколько лет.
Новые проекты в лесных зонах появляются редко, и я не думаю, что в ближайшее время их будет больше. К тому же существует и еще один инструмент регулирования активности застройщиков — активность местных жителей.
В Токсово, например, девелоперы даже не пытаются построить что-нибудь выдающееся. Потому что местные жители консолидированы, могут в несколько дней договориться и устроить митинг, подают судебные иски. Это отравляет жизнь застройщику, и он уходит — строить становится невыгодно. Практика показывает, что там, где есть местное сообщество, не происходит серьезных градостроительных ошибок.
Мнение спикера может не совпадать с мнением редакции