В Петербурге появился новый сегмент недвижимости
На петербургском рынке недвижимости сформировался новый сегмент. По оценке аналитиков Colliers International, сегмент «премиум» находится на стыке между бизнес-классом и элитным жильем и уже составляет порядка 8% предложения квартир стоимостью от 150 тыс. до 330 тыс. руб. В перспективе «премиум» станет одним из самых «дальновидных» классов недвижимости, а территорией для развития нового сегмента станет Адмиралтейский район, говорят эксперты. Однако не все девелоперы согласны с новой классификацией.
Новый класс
По оценке Colliers International, основным отличием класса «премиум» является месторасположение и окружение. Карта проектов этого сегмента охватывает историческую часть города — Центральный, Петроградский, Василеостровский и Адмиралтейский районы Петербурга.
«Премиум» — это проекты, которые появляются в локациях, где «элитка» не может появиться. Локация является определяющим фактором. При этом за счет того, что продукту уделяется большее внимание, он наполняется новыми характеристиками и приближается по своей начинке к элите», — говорит директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Например, в проектах класса «премиум» при обработке фасада используются качественные материалы, часто натуральные (в отличие от бизнес-сегмента). Также застройщик включает в отделку фасада декоративные элементы. Входная зона состоит из зоны отдыха и зоны reception, тогда как элитная недвижимость предлагает просторные зоны общего пользования с дизайнерским оформлением.
Диапазон стартовых цен находится между бизнес-классом и элитным сегментом. Так, начальная стоимость квадратного метра в «премиальных» проектах составляет от 170 тыс. до 270 тыс. руб., в то время как проекты в сегментах «бизнес» и «элита» выходят с базовой ценой от 150 тыс. и 270 тыс. руб. соответственно.
Сейчас, по данным Colliers International, под предлагаемую классификацию «премиум» попадают порядка десяти жилых комплексов общей площадью 430 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир). На конец сентября 2018 года в продаже в Петербурге представлено около 23% от общего объема рынка «премиальных» квартир, остальные — уже проданы.
Ответ на кризис
Сегмент «премиум» начал формироваться как ответ девелоперов на кризисную ситуацию в отрасли. «В 2016 году, после кризиса, застройщики, которые хотели бы строить бизнес-класс из-за роста себестоимости строительства либо опустились в «комфорт», либо остались в «бизнесе», но это был уже не тот продукт, который был задуман изначально. Другие застройщики, которые не отказались от дорогостоящих материалов, изменили статус проекта с «бизнес» на «премиум», поскольку это более маржинальный продукт», — рассказывает Людмила Заиченко, замдиректора департамента исследований Colliers International.
На формирование нового сегмента, с одной стороны, оказали влияние дефицит земельных участков, которые соответствовали бы проекту элитного класса, с другой — изменение запросов покупателей. «Мы видим, что проекты «премиум» соответствуют определенному типу потребителя. Это люди, которые не хотят покупать «бизнес», поскольку он уже не отвечает их запросам, но в то же время они не готовы переплачивать за эксклюзивные виды и локацию «элиты». Им достаточно ровно того, что предлагает «премиум» — расположение в исторической локации, хорошая транспортная доступность и качественная начинка», — поясняет Конвей.
В 2016 году на рынок недвижимости были выведены четыре проекта, которые по характеристикам значительно отличались от бизнес-класса: «Щедрин» от «Балтийской коммерции», «Дипломат» от ПСК, «Дом у Невского» от группы RBI и «Две эпохи» от EKE Group. В 2017 году эту нишу пополнили ЖК «Биография» группы RBI, «Петровский квартал на воде» от Setl City и Neva Haus от группы ЛСР.
«Размытое понятие»
Впрочем, опрошенные РБК Петербург девелоперы негативно восприняли новую классификацию жилой недвижимости. «Понятие «премиум» в недвижимости — не ново, и родилось почти 10 лет назад после кризиса 2008-го. Однако его характеристики достаточно размыты даже сейчас. Думаю, «новое понятие» может быть использовано некоторыми девелоперами как маркетинговый ход, который позволит увеличить ликвидность и привлекательность своих проектов», — полагает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова.
«Так называемый сегмент «премиум», предложенный аналитиками Colliers, — наиболее доступное для покупателей жилье, но, тем не менее, обладающее всеми преимуществами недвижимости высокого класса. У экспертов рынка могут быть разные подходы к классификации строительных проектов. У нас есть своя, разработанная консалтинговым центром «Петербургская недвижимость» классификация», — говорит руководитель «Петербургской недвижимости» Ольга Трошева. Согласно этой классификации, в элитном сегменте выделяют два подкласса: «люкс» (цена кв. м — 220 тыс. -350 тыс. руб.) и «делюкс» (средняя цена кв. м — 426 тыс. руб.).
Примечательно, что несмотря на разные подходы к классификации недвижимости, некоторые игроки рынка не согласны с тем, что аналитики Colliers International отнесли их проекты к классу «премиум». «Наш жилой комплекс Neva Haus — элитный проект и соответствует высоким требованиям, характерным для этого класса (первая линия у воды, авторская архитектура и.д.)», — настаивает Ольга Аветисова, отмечая, что Петровский остров перенял эстафету у Крестовского как основной локации элитной недвижимости. Подобный комментарий предоставили и в SetlCity. «Что касается «Петровского квартала», по классификации консалтингового центра, этот квартал относится к подсегменту «люкс» класса «элита», — добавляет Ольга Трошева.
Клондайк для девелоперов
Однако Елизавета Конвей полагает, что сегмент «премиум» должен стать одним из самых «дальновидных». Прежде всего, это будет связано с окончанием свободных земельных участков для размещения элитных проектов и более высокой маржинальностью «премиума» по сравнению с «бизнесом». В то же время, по словам эксперта, в Петербурге есть много земельных участков с существующей застройкой или небольшими промышленными комплексами, которые можно будет адаптировать под проекты нового сегмента.
Наиболее перспективной территорией для проектов премиум-класса Конвей называет Адмиралтейский район. «Это клондайк, который пока незаслуженно игнорируется девелоперами из-за законодательных ограничений и страха насчет того, что делать со старым фондом. Но сейчас еще можно найти свободные пятна в центре. Следующий шаг будет сделан в сторону развития «премиума» в Адмиралтейском районе. Здесь уже начинаются появляться новые проекты, которые потянут за собой другие жилые комплексы», — говорит Конвей. По ее словам, наиболее привлекательной для застройщиков станет часть Адмиралтейского района, расположенная ближе к центру города, вдалеке от Обводного канала и Кировского района.