Кто из строителей больше всех зарабатывает в Петербурге и Ленобласти?
По итогам девяти месяцев 2022 года большая часть девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области смогли нарастить выручку по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это связано с увеличением объема предложения за счет вывода на рынок новых крупных проектов и ростом стоимости квадратного метра на 17% с начала года.
Но сейчас, на фоне нестабильной ситуации в экономике, рост цен остановился, и спрос упал. Застройщики начали придерживать вывод на рынок новых ЖК, а значит, ждать очередных рекордов продаж не приходится, говорят аналитики рынка.
Лидеры городского рынка
Аналитики Dataflat.Ru (база данных по реализации новостроек и ценам на первичном рынке) оценили итоги продаж жилья на первичном рынке Петербурга и Ленобласти за три квартала 2022 года. В Петербурге по выручке с большим отрывом от конкурентов лидирует Setl Group — 86,6 млрд руб. У ближайшего конкурента — Группы ЛСР — 41,8 млрд руб. При этом по сравнению с прошлым годом, результаты Setl Group более скромные — 92,9 млрд руб. за тот же период. За три квартала 2022 года компанией продано 416,5 тыс. кв. м жилья, годом ранее — 571,7 тыс. кв. м (11401 и 15910 лотов соответственно). В компании не смогли подтвердить или опровергнуть выводы аналитиков (поскольку сами еще не подвели итоги третьего квартала) и ограничились заявлением о том, что «в этом году продажи снизились у многих застройщиков».
Один из таких примеров — «Главстрой Санкт-Петербург». Выручку компании за третий квартал этого года оценили в 9,5 млрд руб. В прошлом году за тот же период было 13,7 млрд руб. Суммарная площадь проданной недвижимости сократилась с 113,3 тыс. кв. м до 61,2 тыс. кв. м.
«Снижение продаж и уровня спроса является характерной чертой 2022 года, которую ощутили на себе все девелоперы. Конечно, это падение обусловлено геополитическими событиями. Наши проекты в большей степени ориентированы на семейную аудиторию. В конце февраля — марте в период неопределенности и шока покупатели (инвесторы) вкладывали средства в малогабаритные квартиры», — так объясняет результаты продаж Александр Лелин, генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург». Впрочем, в компании отмечают, что средняя площадь проданного жилья за 9 месяцев в сегменте масс-маркет у них — одна из самых высоких. Также в компании говорят: «На сегодняшний день у нас оптимальное соотношение объема денежных средств на счетах эскроу и величины кредитных обязательств, поэтому у нас нет жесткой необходимости увеличивать объемы продаж. Наша компания точечно использует акции и скидки».
Главный исполнительный директор Группы «Эталон» Геннадий Щербина в отчете за 9 месяцев 2022 года объяснял спад продаж «сложным внешним фоном, обусловившим резкое повышение ключевой ставки в первом полугодии и снижением покупательской активности в конце сентября». По собственным данным компании, объем продаж в Петербурге в деньгах снизился на 22%, в квадратных метрах — на 31% по сравнению с результатами 2021 года за тот же период.
Впрочем, на рынке есть и те, кто значительно улучшил свои результаты. «СПб Реновация» (входит в группу «Самолет») оказалась на третьем месте в топ-10 по Петербургу с выручкой в 13 млрд руб. Это в два с лишним раза выше результатов за тот период прошлого года (5,3 млрд руб.). К моменту публикации текста в компании не ответили на запрос РБК Петербург.
Область дохода
Более значительные изменения произошли в топ-10 крупнейших девелоперов Ленинградской области. Здесь 9 из 10 застройщиков улучшили свои продажи по сравнению с прошлым годом. Самый значительный рост, более чем в 6 раз, — у московской ГК «ПИК» (до 11,4 млрд руб.). Такая динамика позволила ей выйти на второе место среди областных девелоперов. В прошлом году с выручкой за три квартала в 1,85 млрд. руб. даже компания не входила в топ-10.
«Ленинградская область — один из самых приоритетных регионов для «ПИК». В 2021 году мы запустили здесь четыре новых проекта (в Янино, Новом Девяткино, Кудрово и Новоселье — ред.)», — заявил вице-президент, руководитель дирекции по Санкт-Петербургу и Ленинградской области «ПИК» Сергей Мамошин. По его словам, на сегодняшний день больше половины объектов, выведенных в продажу, уже раскуплены. Девелопер планирует дальнейшее развитие в регионе, в компании уточнили, что земельный банк «ПИК» в Ленобласти составляет 750 тыс. кв. м.
Лидер областного рейтинга — ГК «ЦДС», у которой — 2362 проданных лотов общей площадью 90 120 кв. м (выручка — 12,591 млрд руб.). По сравнению с прошлым годом (7,8 млрд руб.), рост — почти в 1,6 раз. При этом продажи на территории Петербурга снизились — выручка в этом году за три квартала составила 12,5 млрд руб., в прошлом году за тот же период она достигла 17,6 млрд руб. «Сейчас у нас подошел цикл строительства и продажи крупных объектов в ближайшей Ленобласти — ЖК «Город Первых» в Новосаратовке и «ЦДС Новые Горизонты» в Буграх. Благодаря им, наше предложение в 47-м регионе временно больше, чем в Петербурге», — пояснил Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы «ЦДС».
Тройку лидеров в Ленобласти замыкает «Евроинвест Девелопмент» с выручкой с выручкой в 9,37 млрд руб. В прошлом году за тот же период она составляла 7,14 млрд руб. «Рост выручки нашей компании в этом году мы связываем с широкой линейкой предлагаемых покупателям ипотечных программ и предельно низкой ставкой по ипотеке, которую мы видели впервые за всю историю рынка», — сообщил генеральный директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян.
Из топ-10 по области в минусе по сравнению с прошлым годом — только «Строительный трест», чья выручка снизились до 2,8 млрд руб. (за третий квартал 2021 года она составляла 3,6 млрд руб.).
Продать меньше, но дороже
«Средняя цена, по которой продают квадратные метры у застройщиков выросла на 20-30%, несмотря на снижение во многих случаях продаж в натуральном выражении, — отмечает руководитель проекта Dataflat.Ru Александр Пыпин. — В условиях снижения спроса застройщики (и иные участники проекта) не демпингуют и продают в квадратных метров меньше, чем раньше, но зато дороже, то есть, не в убыток, а в прибыль».
В настоящее время средние цены на строящееся жилье в сегменте масс-маркет стабильны, изменения за сентябрь — плюс 0,1%, сообщила руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее данным, на сегодняшний день «квадрат» дороже, чем в январе, на 17%. Плюс в прошлом году наблюдался рекордный рост — 40% за год. «Сейчас мы вышли на так называемое «плато», на которое рынок выходит всегда, когда миновали предыдущие периоды суперактивного роста цен. Поэтому сегодня предпосылок для большого увеличения цен нет, как и предпосылок для существенного их снижения. В будущем также ожидается стабилизация цен, так как условия эскроу в любом случае не позволят застройщикам серьезно снижать стоимость своего продукта», — считает собеседница РБК Петербург.
Сокращение объемов
Руководитель проекта Dataflat.Ru констатирует, что сейчас многие игроки рынка выбирают стратегию «не строить и продать 20 кв. м в убыток, а медленно продать 10 кв. м с прибылью, а стройку ранее планировавшихся 10 кв. м — отложить на потом».«Почувствует сложившуюся ситуацию потребитель на себе, так как постепенно объем и разнообразие предложения начнет сокращаться из-за сокращения вывода новых корпусов и проектов и произойдет упрощение (удешевления себестоимости) продукта», — прогнозирует Александр Пыпин.
«Это всегда происходит в те периоды, когда рынок сжимается. Это нормальный процесс, так как рынок сам себя балансирует», — добавляет Ольга Трошева. Александр Лелин верит, что рынок найдет баланс и восстановится в ближайшие 3-6 месяцев. «Нижняя точка спроса была достигнута на последней неделе сентября и далее спрос будет восстанавливаться», — рассчитывает гендиректор «Главстрой СПб».
«Товарных запасов становится все меньше, количество выводимых на рынок новых жилых комплексов сокращается, некоторые проекты заморожены. Из-за сложных логистических цепочек растет себестоимость строительных материалов. Эти тенденции будут оказывать влияние на ситуацию на первичном рынке в следующем году», — менее оптимистичен генеральный директор компании «Евроинвести Девелопмент» Станислав Данелян.
По данным аналитиков системы мониторинга рынка новостроек bnMAP.pro, в сентябре в Петербурге в продажу было выведено всего 33,6 тыс. кв. м. Это в 19 раз меньше объемов нового предложения в новостройках, выведенных на рынок в июле текущего года (644,1 тыс. кв., самый высокий результат в 2022 году). По прогнозам экспертов, это приведет к тому, что ввод в эксплуатацию жилья в 2023 и 2024 годах сократится — по предварительным данным, до 3,1 млн и 2 млн кв. м соответственно (в этом году ожидается ввод 3,6 млн кв. м).