Арендаторы первых этажей в Петербурге рассказали о неожиданном тренде
Потребительский бизнес, работающий на первых этажах, от кафе до частных школ, стал предпочитать «спальные» районы центру Петербурга. Это новый тренд, сформированный пандемией и поддержанный уходом крупных иностранных ретейлеров, из-за чего торговые коридоры центральной части города стали менее привлекательными для покупателей. Как эти изменения скажутся на городской жизни — в материале РБК Петербург.
Активность на периферии
Большой потенциал спальных районов оценили, в частности, сети общественного питания. «Мы видим большую перспективу в открытии новых проектов в спальных районах. Мы видим снижение турпотоков в центре и видим, как активизируется жизнь на периферии», — сказал гендиректор ГК «Теремок Санкт-Петербург» Виталий Свидовский на деловом завтраке «Бизнес в стрит-ретейле», проведенном РБК Петербург и ГК «А 101».
«Люди не хотят тратить 30-40 минут на дорогу, чтобы поесть, люди хотят выйти, прогуляться и зайти в ресторан», — продолжил он. В свою очередь директор по франчайзингу сети пекарен «Хлебник» Михаил Манаков сообщил, что в 2023 году сеть планирует открыть порядка 30-40 новых пекарен в Петербурге. По его словам, компания также намерена развиваться в других регионах Северо-Запада и в столичном регионе, причем опять-таки начать не с центра, а с Подмосковья. «Москва для нас новый рынок, и мы сначала идем по пригородам», — рассказал он. По словам Манакова, в пригородах Петербурга булочная-пекарня бывает так востребована, «что жители приходят благодарить», и новые точки окупаются быстро. В центре же Петербурга высокая конкуренция удлиняет сроки возврата инвестиций.
Понятная логистика, высокая плотность
Еще один тренд обозначила Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101». По ее словам, с уходом из России крупных зарубежных ретейлеров вырос интерес к небольшим удаленным от центра торговым центрам. «Мы видим повышение спроса внутри торговых центров районного формата. Большие иностранные операторы взяли паузу, некоторые приняли решение уходить, и малым арендаторам было достаточно тяжело выживать из-за значительного снижения трафика. Они стали перемещаться туда, где пространство достаточно маленькое, при этом понятная логистика и высокая плотность населения», — рассказала Оксана Моисеева.
Тренд на смещение спроса в спальные районы отмечает и Станислав Ступников, генеральный директор и партнер «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). При этом в уже сложившихся торговых локациях он наблюдает «упрощение» состава арендаторов. «Это связано с тем, что доходы населения не растут. Премиальный сегмент меняется на средний плюс, средний плюс — на средний и так далее», — пояснил Ступников.
Дворовый дом культуры
Интерес к спальным районам демонстрируют и поставщики нематериальных услуг — операторы частных школ, детских садов, кружков, спортивных секций. В итоге, выбор спортивного центра или кружка для ребенка у жителей новых районов уже шире, чем у жителей центра, отметили участники встречи. Впрочем, не все востребованные виды бизнеса показывают коммерческую эффективность на окраинах.
Директор и идеолог сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев поделился неоднозначным опытом развития в периферийных районах. «Мы выявили интерес к спальным районам в 2019 году, а пандемия усилила эту тенденцию. Крупным компаниям понравилась идея снимать для сотрудников рабочие места, чтобы они оставались в пределах своих жилых кварталов. Однако за год выяснилось, что такими сотрудниками сложнее управлять, и интерес у крупных корпораций пропал», — рассказал он. Кроме того, по словам Дорофеева, компании рассчитывают платить за качественные рабочие места, например, на Гражданке, значительно ниже, чем платят в центре. «Этот расчет не оправдан, потому что мы не готовы резко опускать качество и, соответственно, себестоимость», — пояснил Дорофеев.
В качестве одного из решений задачи по повышению прибыльности в периферийных районах Владимир Дорофеев назвал временное зонирование помещений. «В дневное время это рабочее место, в вечернее — образовательный центр, где занимается, например, школа английского языка», — пояснил он.
Совместное использование помещений операторами разных услуг, по образцу локальных «домов культуры», позволит бизнесам с невысокой маржинальностью работать на окраинах, подтвердили участники делового завтрака.
Доходность и площади
Еще одна тенденция, которую эксперты наблюдают как в спальный районах, так и в центре — растущий интерес арендаторов и инвесторов к помещениям меньшей площади. «Инвесторы стали смотреть в сторону уменьшения лотов. По итогу 2022 года мы видим высокий спрос на помещения 70-90 кв. м», — сказала Оксана Моисеева.
Говоря о центральных торговых коридорах, замдиректора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова отметила, что после ухода крупных зарубежных брендов остаются помещения большой площади. И там, где есть техническая возможность, собственники делят эти помещения на части, чтобы привлечь арендаторов.
Арендные ставки и, как следствие, доходность для инвесторов также имеют тенденцию к снижению, признали участники дискуссии. «Доходность составляет порядка 12%, тогда как ранее в коммерческих помещениях она достигала и 14%», — отметила Оксана Моисеева.