Доходность строительного бизнеса в Петербурге начала резко снижаться
Несмотря на рост стоимости жилья в Петербурге (в прошлом году цены выросли на 28%, с а начала 2021 года еще на 8%), доходность строительного бизнеса снижается, говорят девелоперы. Увеличение выручки от продаж жилья «съедает» рост себестоимость строительства, банковское сопровождение проектов после перехода на эскроу-счета и повышение нагрузки на строительство социальной инфраструктуры.
«Слишком много зарабатывают»
Генеральный директор СРО А «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов уверяет, что цифры по стоимости квадратного метра «внушают неоправданный оптимизм», и многие думают, что «строители слишком много зарабатывают». На самом деле, это не так, сходятся во мнении участники конференции «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».
«Когда говорят, что строители стали больше зарабатывать, не учитывают, что выручка выросла, но себестоимость строительства росла приблизительно такими же темпами», — заявил заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Он уверен, что 99,9% застройщиков с учётом прироста цен в маржинальности вообще не выиграли.
Как ранее сообщал РБК Петербург, за последние полгода стоимость основных стройматериалов выросла в несколько раз. Так, цена железа, арматуры и утеплителей увеличилась в два раза, фанеры для опалубки — в три раза. Поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на строительно-монтажные работы составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства увеличилась примерно в 1,5 раза.
Заместитель финансового директора ГК AAG Сергей Семененко подтверждает — рекордная выручка 2020 года от продаж жилья покрылась затратами на возросшую себестоимость строительства.
По оценкам Алексея Белоусова, большую часть увеличения цены жилья «съели» банки. «С переходом на эскроу-счета и проектное финансирование жилищного строительства прогнозировали, что цена квадратного метра вырастет на 30%. Большая половина увеличения стоимости жилья прошлого года — это как раз и есть то самое банковское сопровождение проектного финансирования, на которое сейчас перешла примерно половина всех застройщиков (те, кто успел получить разрешения на строительство до 2019 года, могут работать по старым правилам и привлекать деньги дольщиков — ред.). Оставшиеся 15% роста мы будем наблюдать в течение ближайшего года, и может быть, следующего года», — уверен он. Алексей Белоусов ожидает, что до конца года сохранится такая же динамика, как была в первые пять месяцев, и цены могут вырасти еще на 8-9%.
Вице-президент концерна ЮИТ Владимир Шабанов дает пессимистичный прогноз. «На мой взгляд, себестоимость будет расти быстрее, чем цены. И мы опять войдём в ту ситуацию, когда надо каким-то образом выходить хотя на минимальную требуемую рентабельность», — полагает он.
Нагрузка на квадрат
Генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева говорит о дополнительной нагрузке на девелоперов в виде строительства социальной инфраструктуры, сейчас она составляет не меньше 16 тыс. руб. на кв. м. Ранее можно было уложиться в 10-11 тыс. руб. за кв. м. По данным городского комитета по строительству, в 2021 году планируется завершить строительство 55 социальных объектов, из них 25 объектов построят инвесторы за свой счет и 30 объектов —за счет бюджета.
«Сейчас ведутся разговоры о том, что город будет вводить плату за изменение категории назначения земли (например, перевод из промзон под жилье — ред.) и приводятся цифры в 10-11 тыс. руб. с квадратного метра. И мы понимаем, что эти деньги не будут направляться на создание инфраструктуры в этих кварталах, это будет дополнительная финансовая нагрузка», — уверена Валерия Малышева. По ее прогнозам, новые проекты будут «рассматриваться под лупой» на предмет наличия дорог, социальной инфраструктуры и помощи обманутым дольщикам. Владимир Шабанов сомневается в том, что много проектов выдержит «такую соцнагрузку».
Лендлорды подняли расценки
Сергей Семененко отмечает, что на запуск новых проектов существенное влияние окажет рост стоимости земли в интересных локациях. «Владельцы земельных участков, лендлорды посмотрели на безумный рост стоимости квартир в прошлом году и заложили в стоимость земли прогноз на продолжение роста квадратного метра», — констатирует он. По данным CBRE, средний размер сделки на рынке Санкт-Петербурга на покупку участков под строительство жилья вырос с 0,7 млрд руб. первом полугодии 2020 года до 2 млрд руб. в январе-июне этого года.
«С учетом уменьшения количества земельных участков, сложностей с переводом промзон под застройку, новые проекты сосредоточатся на окраинах в сегменте эконом и комфорт класса, которые смогут поддерживать спрос. Более высокий ценовой сегмент будет сужаться», — ожидает Сергей Семененко. Впрочем, пока у рынка есть задел — по данным комитета по строительству, в Санкт-Петербурге выдано 436 разрешений на строительство многоквартирных домов общей площадью более 14 млн кв. м. С начала 2021 года оформлено 30 разрешений на дома общей площадью 706, 3 тыс. кв. м.