В золотом плену: плюсы и минусы жизни в центре Петербурга
Продолжая серию публикаций об особенностях девелопмента и нюансах рынка жилья в районах Петербурга, на этот раз РБК решил изучить сразу три района - Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский. Основная, но при этом не единственная причина - районы географически расположены в историческом центре города, и так уж повелось, что говоря о «центре» подразумеваются именно эти части города. Безусловно, в центр попадает и Петроградская сторона, ранее РБК уже публиковал анализ застройки этого района и на этот раз описание района не войдет в исследование.
Непростые «старички»
Объединяет три указанных района обилие исторической застройки и почти полное отсутствие свободных «пятен» под новое строительство (кстати, на Петроградке землю потенциально найти можно - под старыми промпредприятиями). Существующая жилая застройка в районах - сплошной контраст: шикарные многокомнатные квартиры в отреставрированных исторических зданиях соседствуют с еще не расселенными коммуналками, а охраняемые и благоустроенные внутренние дворики - с запущенными дворами.
Девелоперы, выходящие в центральные локации, почти всегда предлагают рынку дорогие проекты: во-первых, отсутствие свободных пятен под застройку означает, что единственный выход - это реставрация (с сохранением основных несущих конструкций и планировок здания) или реконструкция (возможно сохранить только фасадные стены и полностью поменять «начинку»), а значит процесс реализации проекта будет более дорогим и длительным, так как потребуется множество согласований разных ведомств и не исключены трения с градозащитными организациями.
«Там некогда гулял и я...»
Тем не менее, центральные районы остаются весьма привлекательными для рынка. Определенная (и не самая малочисленная) категория клиентов готова платить немалые деньги за близость к основным петербургским достопримечательностям, вид на воду и набережные. Часть из них решает квартирный вопрос самостоятельно - приобретая жилье на вторичном рынке и «доводя его до ума».
Особым спросом у состоятельных покупателей пользуются коммунальные квартиры. По оценкам экспертов, стоимость расселения одной «коммуналки» начинается в среднем от 10 млн руб. Однако основной минус приобретения жилья по такой схеме в центральных районах на вторичном рынке - невозможность поменять окружение: коммуникации и дворы . Еще один вариант - приобретение квартиры в уже отреставрированном здании, но и стоимость такой недвижимости - от 20 млн руб. Впрочем, не все обладатели квартир в центре города спешат расставаться со своими квадратными метрами, даже если они требуют капитального ремонта и даже, если им предлагают неплохие суммы - всему виной привычка «жить в центре» плюс расчет на еще больший рост стоимости недвижимости в этой локации (который будет неизбежно происходить с учетом дефицита предложения, но сохраняющегося высокого спроса). Новостройки в исторических районах, таким образом, имеют сразу несколько преимуществ: это сразу однородное социальное окружение, современные планировки и коммуникации и более низкая по сравнению с «вторичкой» цена. Остановимся на каждом из районов немного подробнее.
Центральный район: элита в «треугольнике»
Центральный район справедливо можно назвать средоточием элитной недвижимости Петербурга. Самая престижная локация - так называемый «золотой треугольник», ограниченный Дворцовой набережной, Невским проспектом и набережной реки Фонтанки. Цены на жилье здесь практически ничем не ограничены. Огромной популярностью у состоятельных покупателей пользуются квартиры с видами на Неву, например, на Миллионной улице, на набережных реки Мойки, Фонтанки, канала Грибоедова. Конечно, речь идет о домах на «первой линии», фасады которых выходят непосредственно на указанные магистрали, жилье, расположенное внутри дворов, во «флигелях», практически не интересует покупателей. Основная масса существующей застройки в районе - это здания второй половины XIX - начала ХХ века, более поздняя застройка (после 1917 года, послевоенная) сосредоточена в районе Лиговского проспекта, набережных Синопской и Робеспьера, а в районе улиц Миллионной, Мошковом переулке расположены дома, возведенные во второй половине XVIII века. Здания сталинских времен сконцентрированы в районе Суворовского проспекта, Советских, Шпалерной, Тверской улиц. В районе Мытнинской улицы можно найти здания 1970-1990 годов постройки, которые возводились на месте снесенных объектов.
Основные плюсы центрального района, помимо «духа истории» - разветвленная сеть метрополитена, наличие небольших, но ухоженных парков (Таврический сад, Летний сад, Михайловский сад), близость к театрам и музеям, практически пешеходная доступность различных ведомств. Минусов тоже хватает: автомобильные пробки, проблемы с парковкой, перегруженность инженерной инфраструктуры и изношенность коммуникаций в большинстве зданий, не слишком хорошая экологическая ситуация, недостаток торговых площадей среднего уровня (супермаркетов, гипермаркетов среднего ценового сегмента).
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в Центральном районе заявлено около полутора десятков небольших проектов площадью 10-30 тыс. кв. м., которые относятся преимущественно к элитному сегменту. Среди крупных - «Парадный квартал» (СК «Возрождение Санкт-Петербурга») между улицами Парадной, Виленским переулком и улицей Радищева, «Смольный парк» (СК «Возрождение Санкт-Петербурга») на улице Смольного, 4, «Смольный проспект» (ЮИТ) на участке между Смольным проспектом, Смольной набережной, Тульской улицей и улицей Бонч-Бруевича. Особняком стоит крупный проект «Царская столица» в районе площади Восстания за Московским вокзалом - на бывших землях РЖД (девелопер - «Эталон - «ЛенСпецСМУ»), где, помимо уже вышедших на рынок очередей, планируется строительство еще порядка 300 тыс. кв. м. в классе «комфорт». Кроме того, в Центральном районе должен быть реализован один из первых пилотных проектов по реновации кварталов исторического центра - квартал «Конюшенная» (в районе Конюшенной площади).
Адмиралтейский район: начнем с «перспективы»
Адмиралтейский район - наиболее сложная территория для девелоперов, поскольку значительная часть зданий - ровесники города, и почти половина всей недвижимости в этой части города являются охраняемыми памятникам. Небольшая часть «золотого треугольника» расположена и в административных границах Адмиралтейского районе.
Кроме этой локации, престижными в районе считаются, по словам ведущего аналитика АН «Итака» Екатерины Бармашовой, здания вблизи Исаакиевского собора, ряд кварталов в районе Мариинского театра, и, конечно, набережные рек и каналов. Самые престижные набережные - Английская и Адмиралтейская (здесь можно найти квартиры с видом не только на Неву, но и на Медный всадник, Исаакиевский собор). Чем ближе жилье к устью Фонтанки, к территории завода «Адмиралтейские верфи», тем менее привлекательным становится жилье. Малопривлекательно жилье на Красноармейских улицах, Измайловском проспекте, площади Тургенева, самое непрестижное - в районе Рижского проспекта, Курляндской улицы, набережной Обводного канала, улицы в районе Английского проспекта (Витебская, Псковская, Лоцманская), набережная реки Пряжки. Проблемы в Адмиралтейском районе схожи с теми, что есть в Центральном (транспорт, сопутствующая инфраструктура), но транспортная ситуация усугубляется отсутствием метро и проблемами с доступом на общественном транспорте в некоторые части района (Рижский проспект и далее к Канонерскому острову).
Как отмечает заместитель генерального директора «НДВ СПб» Вячеслав Ефремов, Адмиралтейский район до недавнего времени являлся наименее застраиваемым районом. Это подтверждают и данные АРИН: в 2011 году в Адмиралтейском районе жилья не было построено, в Центральном районе ввод составил 4,2 тыс. кв. м, в Василеостровском – 149,3 тыс. кв. м. Однако сейчас в Адмиралтейском районе реализуется сразу несколько крупных проектов: «Панорама 360» компании «Главстрой-СПб» между улицами Шкапина и Розенштейна, застройка территории завода «Петмол» (проект «Времена года» от компании «Юнит» - дочерней структуры Meridian Capital) и ряда соседних участков. В Адмиралтейском районе также расположен второй из пилотных кварталов, которые должны быть подвергнуты реновации - квартал «Северная Коломна-Новая Голландия», однако пока говорить о том, что проект вошел в фазу активной реализации не приходится. «Однако главным драйвером может стать программа по реновации центра. Она масштабна, имеет господдержку и стратегическое значение для города. Главный вопрос: как она будет реализована и как в нее будут вовлечены девелоперы», - говорит В.Ефремов.
Намыть нельзя застроить
Васильевский остров среди центральных районов, пожалуй, самый «пестрый» в плане существующей застройки и самый активно застраиваемый, если говорить о девелоперской активности. Самыми престижными на острове считаются дома вблизи Университета и Стрелки Васильевского острова, в особенности — единичные видовые квартиры, далее привлекательность жилья падает, но по мере приближения к порту снова чуть подрастает (что хорошо видно на карте). Есть интерес покупателей к жилью в районе станции метро «Приморская», однако спрос на квартиры в панельных домах 137-й серии на «кораблях» (как в народе называют улицу Кораблестроителей), конечно, несколько ниже, чем на квартиры в зданиях вдоль Наличной улицы (в том числе здесь есть добротные дома сталинской постройки).
Среди плюсов Василеостровского района - близость к заливу (свежий «морской» воздух плюс виды на воду), чуть менее сложная транспортная ситуация, наличие достаточного количества объектов торговой и сопутствующей инфраструктуры. Впрочем, транспортная ситуация в этой части города имеет главную особенность - в период навигации и разводки мостов остров отрезан от остальной части города в ночное время, что накладывает определенные ограничения на свободу передвижения его жителей.
Основная девелоперская активность на Васильевском острове по сути должна быть сосредоточена на намывных территориях в западной части: земля пустая, виды на воду — практически неограничены. Однако огромного количества проектов, несмотря на то, что намыв ведется с 2005 года, пока не заметно, известно лишь о двух замыслах застройщиков: 140 тыс.кв.м. в проекте «Гавань капитанов» («Лидер Групп») и порядка 205 тыс.кв.м. в ЖК «Я романтик» (Seven Suns Development). Проблема - в высокой стоимости инженерной подготовки намывных территорий. Среди проектов внутри существующей застройки эксперты отмечают проект «Илматар» на углу 25-й и Косой линий («Лемминкяйнен Рус», 150 тыс.кв.м).
«Заморозить» или «оживить»?
Пожалуй, именно такой выбор пока никак не удается сделать администрации Петербурга в отношении девелопмента в центральных районах. При грамотном регулировании, основанном не на тотальных запретах, а на четких правилах игры, эта часть города могла бы заиграть новыми красками, при этом выгоду получили бы не только инвесторы, вложившие средства в свои проекты, но и город - от дополнительных налогов, притока туристов, расселения оставшихся коммунальных квартир (при наличии интересных для инвесторов условий). Особый интерес представляют проекты коммерческой недвижимости, однако сделать эту часть города исключительно деловой, по мнению большинства специалистов, не удастся, - центр города должен жить и в нем должны жить люди. Так что спрос и на жилье здесь сохранится еще надолго. Впрочем, пока же Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский районы, при всей своей привлекательности для девелоперов, вынуждены довольствоваться единичными проектами, которым приходится в буквальном смысле слова бороться выживание, в то время как огромное количество зданий, которые могли бы получить вторую жизнь и новые функции, ветшают в отсутствие внятных градостроительных норм.
МНЕНИЯ
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
Центральный район – это прежде всего непререкаемый престижный статус, так называемая «известность адресов», великолепные видовые характеристики, но при этом дефицит зелени и проблемы с парковкой. Васильевский остров – это сочетание центрального местоположения с обособленностью, которая, однако, может стать недостатком, особенно в сезон навигации по Неве, когда разведённые мосты отрезают остров от остального города. Адмиралтейский район долгое время никак не развивался с точки зрения жилья, и за исключением прицентровых его частей здесь много депрессивных территорий. Именно эти земли видятся нам очень перспективными для дальнейшего освоения под многофункциональные комплексы.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН:
Из трех центральных районов покупатели жилья в большинстве своем отдают предпочтение Василеостровскому району. В Центральном районе есть интересные объекты класса «бизнес» и «элит», однако в последнее время активность в этих сегментах сместилась в сторону первичного рынка. Один из основных минусов Центрального и Адмиралтейского районов для покупателей жилья - низкая обеспеченность объектами необходимой торговой инфраструктуры. Продуктовые магазины здесь представлены в большинстве своем магазинами формата «у дома», а продуктовые сети здесь практически отсутствуют. То же можно сказать и о промтоварных магазинах, аптеках, центрах бытовых услуг и так далее. Кроме того транспортная доступность всех трех районов оставляет желать лучшего – серьезные проблемы с пробками есть везде. В Центральном и Адмиралтейском районе это усугубляется и проблемой с парковками.
Источник: КЦ «Петербургская недвижимость»
Ирина Лапеченкова