«Расти некуда»: земельный рынок Санкт-Петербурга достиг пика
За год в Санкт-Петербурге стоимость земли под строительство жилья и апартаментов практически удвоилась. Средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов города доходит до 60 тыс. руб. за кв. м земли.
На фоне ажиотажного спроса на недвижимость девелоперы активно пополняли свои земельные банки. Это привело к перегреву рынка. Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят, что слишком дорогая земля делает новые проекты неликвидными. Они прогнозируют стагнацию на рынке земли в городе в перспективе двух-трех лет.
Скупили 1900 га земли
В отделе исследований Knight Frank St Petersburg проанализировали земельный банк девелоперов, представленных на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Рассматривались земельные участки под жилыми объектами, которые находятся в продаже в настоящее время на территории Санкт-Петербурга, а также участки под перспективные жилые проекты (объекты в административно-подчиненных районах Санкт-Петербурга и Ленобласти в данном рейтинге не учитывались).
В результате выяснилось, что на первичном рынке жилой недвижимости города представлено около 80 девелоперских компаний, совокупный земельный банк которых составляет около 1 900 га. По их данным, лидерами рейтинга с наибольшим земельным банком являются Группа ЛСР, Setl City и «Главстрой Санкт-Петербург». В топ-10 также входят компании ЦДС, «БФА-девелопмент», Группа «Эталон», GloraX, ПИК, Росстройинвест и RBI.
Опрошенные РБК девелоперы рассказали, что сформированных земельных банков им хватит на несколько лет работы. Дольше всего, на 10 лет строительства, приобретённых участков хватит «Главстрой Санкт-Петербург» и Группе ЦДС. Остальным компаниям из топ-10 — примерно на три-четыре года.
При этом во всех компаниях заявили, что планируют новые сделки для пополнения земельного банка. Так, в Setl Group сообщили, что рассматривают как территории под квартальную застройку, так и небольшие участки в обжитых районах Петербурга. В GloraX подыскивают площади под проекты комплексного освоения территории как в Петербурге, так и в Ленобласти. В приоритете у «Главстрой Санкт-Петербург» — крупные участки, на которых можно возвести от 1 млн кв. м жилья. Группе RBI интересны участки как в центре Петербурга и прилегающем к нему сером поясе, так и в периферийных районах в традиционной части города, при условии хорошей транспортной доступности и перспективной локации, а также в Курортном районе.
Земля дорожает
Эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают, что на стоимость земельных участков влияет много факторов, в том числе — локация участка, площадь, возможное использование, площадь улучшений (количество квадратных метров, которые на нем можно построить), наличие разрешительной документации. В целом по рынку средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов Петербурга (включая проекты апартаментов) в 2021 году составила около 60 тыс. руб. за кв. м земли; в прошлом году было вдвое меньше, около 30 тыс. руб.
По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, ограниченность ликвидного предложения в черте города, а также высокая активность девелоперов на земельном рынке привели к жесткой конкуренции за ликвидные участки между покупателями, стоимость самых ликвидных лотов на переговорах росла в разы и достигла ценовых пиков.
Готовы идти на риск
«Участки под жилье в границах города в сильном дефиците, отчасти поэтому появление новых предложений вызывает ажиотаж среди девелоперов, которые готовы брать на себя согласование градостроительной документации. Стоимость земли для строительства жилья пока растет, а стоимость промышленной земли не меняется», — отметил генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
В ЦДС подтвердили этот тезис. «Застройщикам необходимо думать на перспективу и рассматривать также неочевидные на первый взгляд участки, имеющие потенциал в будущем превратиться в качественные жилые районы», — считает директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов.
Впрочем, не все разделяют этот подход. «Дефицит заставляет застройщиков рассматривать и менее подготовленные лоты, но приобретать участки, имеющие серьёзные обременения или неясный статус рискованно, оформление таких участков требует времени и ресурсов. И не всегда возможно предсказать, будет ли в итоге успешным этот проект», — полагает председатель совета директоров холдинга «РСТИ» (Росстройинвест) Федор Туркин.
Перегретый рынок
«Камень преткновения сегодня — это не недостаток участков, а часто завышенные финансовые аппетиты собственников. Цены на землю в последнее время растут в соответствии с ценами на недвижимость. Но мы-то понимаем, что недвижимость в ближайшие годы уже не может дорожать теми же темпами, что в 2020-2021 годах, поэтому закладывать эти ожидания в цену земли сегодня — нецелесообразно», — подчеркивает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.
Он отмечает, что значительно выросла нагрузка на участок со стороны города (в виде соответствующих отчислений) — это требования по обеспечению проектов школами, детскими садами, поликлиниками, улично-дорожной сетью. Эти требования стали жестче — например, сегодня девелопер делает отчисления, даже если рядом уже есть социальная инфраструктура в достаточном количестве. Еще один фактор, который заставляет более трезво оценивать расходы не землю — это рост себестоимости строительства, примерно 13% за 2021 год.
Рост сменит стагнация
Развитие ситуации на рынке земельных участков будет зависеть от спроса на квартиры. «Если спрос на жилье будет находиться на текущем уровне, то и на землю спрос останется высоким. Если спрос на жилье будет снижаться, то девелоперы остановят процесс приобретения новых участков и будут строить на тех, которые уже есть в резерве. Хочется отметить, что второй сценарий наиболее вероятен: сейчас ЦБ поднимает ключевую ставку, как следствие, заемные средства будут дорожать, девелоперы начнут меньше строить, стоимость земли будет снижаться», — считает Николай Пашков.
Как ранее сообщал РБК Петербург, по итогам третьего квартала спрос на квартиры в новостройках в Санкт-Петербурге снизился на 44%, главной причиной стало снижение в июле этого года лимита льготного ипотечного кредитования с 12 до 3 млн руб. По данным базы недвижимости Restate.ru, в новые кредитные лимиты вписывается лишь 3% от всего предложения новостроек в Петербурге, это крохотные студии в отдаленных пригородах или в масштабных проектах застройки на окраинах города в чистом поле.
«Тенденция к росту цен на земельном рынке будет сходить на нет: расти дальше некуда. Дальнейшие удорожание может привести к тому, что девелоперам будет невыгодно приобретать переоцененные участки, слишком дорогая земля делает проект неликвидным», — уверен вице-президент GloraX по инвестициям и GR Денис Лебедев.
Генеральный директор Knight Frank St Petersburg прогнозирует, что в перспективе двух-трех лет рынок земли ждет стагнация. Ее стоимость будет индексироваться на уровне инфляции — 5-10%, а собственники земли, чтобы ее продать, будут давать дисконт.