Почему Сбербанк меняет требования по льготным ипотечным программам
С 28 марта вступило в силу решение Сбербанка об отмене субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков для зарплатных клиентов банка. Банк прекратил требовать комиссии со строительных компаний за оформление льготной ипотеки покупателям новостроек, которые получают зарплату на карты Сбера. Также анонсирована полная отмена с 4 апреля требования субсидирования льготных ставок для застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка. Опрошенные РБК Петербург участники рынка уверены, что отказаться от комиссий Сбербанку пришлось после резкого падения их доли по выдаче кредитов на ипотечном рынке. Ни девелоперы, ни покупатели не хотели брать на себя дополнительные расходы. Вернуть себе лидерство у Сбербанка получится только после полной отмены комиссий, ожидают эксперты.
Без комиссий нет кредитов
Об изменении условий кредитования Сбербанк объявил в конце декабря 2023 года. В середине января 2024-го в банке стали выдавать льготную ипотеку только в том случае, если объект входит в программу субсидирования от застройщика. Это означало выплату строительными компаниями Сбербанку дополнительной комиссии в размере от 7,5% до 11,5% от суммы кредита за квартиру, которую его покупатель возьмет в кредит по госпрограмме (льготная, семейная, IT-ипотека и др.). Вслед за Сбербанком о введении подобных комиссий заявили в ВТБ и ряде других банков. Застройщики оценили размер таких субсидий в пользу банка в 5,25-6,7% от стоимости квартиры при минимальном первом взносе по льготной ипотеке.
«Девелоперы либо брали дополнительную нагрузку в виде затрат на комиссию на себя, если это позволяла сделать экономика проекта, либо увеличивали цены на жилье. В последнем случае у покупателей был выбор — остаться в привычном для себя банке (понимая, что ежемесячный платеж увеличивается всего на 1-1,5 тыс. руб., некоторые действительно приходили к такому решению), либо рассмотреть предложения банков, которые не вводили комиссию. Цена на квартиру в таком случае оставалась прежней», — пояснил директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.
Передел рынка
Большинство покупателей выбирали третий вариант, что привело к переделу ипотечного рынка. «В ГК «КВС» по итогам 2023 года доля ипотечных сделок со Сбербанком составила 52%, а на сегодняшний день этот показатель упал до 7%», — сообщила генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева. По ее словам, первое место по объему ипотечных сделок сейчас занимает банк ВТБ, который отменил комиссию по льготным программам в феврале этого года. По словам руководителя департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максима Турты, в их компании доля Сбербанка резко сократилась с 70% до 15-20%.
«После введения комиссии спрос перераспределялся между теми банковскими игроками, кто не вводил ее или своевременно отменил», — подтверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.
«До 15 января (до ввода комиссий для застройщиков — ред.) два крупнейших банка страны выдавали 60% и 20% от всех ипотек на новостройки. Уже по итогам второй половины месяца, в пятерку лидеров вошел только один банк из привычного топ-2, причем с существенным сокращением доли выдачи — более чем в два раза, и эта же ситуация сохранилась в феврале и марте», — приводит данные Рустам Азизов. Он называет отмену комиссий за сделки по льготной ипотеке ожидаемой реакцией банков.
Как ранее писал РБК Петербург, Банк ДОМ.РФ поднялся на второе место по доле выдачи ипотеки в городе. Банк «Санкт-Петербург» нарастил свою долю в 4,6 раз, Совкомбанк — в 4,25 раз.
«Я бы не сказала, что в противостоянии с крупными банками выиграл застройщик. Победу одержал клиент, который сделал выбор в пользу других банков, без комиссии по ипотеке. Безусловно, Сбер крупный и популярный банк, но вопрос переплаты перевесил: например, мы увидели сильный рост по количеству ипотечных сделок с ДОМ.РФ», — говорит Анжелика Альшаева.
«Правильно сказать не кто победил, а кто проиграл в этой истории. А проиграли абсолютно все. И застройщики, столкнувшиеся с минимальными продажами, и сами банки, которые ввели комиссию и получили полупустые ипотечные центры, и покупатели, которые не могли нормально купить квартиру и стояли по несколько недель в очередях на оформление ипотеки в банках, которые не ввели комиссию. К счастью, сейчас эта история возвращается в нормальное русло», — считает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Пойти до конца
Опрошенные эксперты отмечают, что смягчения условия кредитования касаются не всего рынка. Изменения затронут только тех, кто получает заплату на карты Сбербанка и застройщиков с проектным финансированием от этого банка. В Санкт-Петербурге 54 таких застройщика, в Ленобласти — 48. В исследовании рынка зарплатных клиентов российских банков Frank RG Сбербанк лидировал с большим отрывом, его доля на рынке превышала 50%, что почти на 40% выше, чем у ВТБ, занимающего второе место. Впрочем, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи заявил, что новыми условиями сможет воспользоваться большинство их клиентов.
«Зарплатные клиенты Сбербанка — это не все потенциальные ипотечные заемщики в стране. Как и не все новостройки возводятся с привлечением проектного финансирования данного банка», — говорит Сергей Терентьев. По его прогнозам, Сбербанк сможет вернуть значимую часть от ранее занимаемой доли рынка, но о полном возврате к предыдущим показателям речи не идет.
«Послабления Сбера однозначно позволят банку отыграть позиции в силу развитой банковской сети и зоны покрытия. Вернутся ли они в лидеры, покажет время. Возможно это только при полной отмене комиссионных выплат», — подчеркивает Максим Турта.
Повтор публикации от 28.03.2024