Петербургские девелоперы адаптировались под социальные обязательства
Девелоперы, реализующие проекты комплексного освоения территорий в Петербурге и Ленобласти, адаптировались к новым условиям взаимодействия с властями в процессе обеспечения строящихся жилых комплексов социальной инфраструктурой. Город по факту переложил основные затраты на возведение школ и детских садов на застройщиков, область - компенсирует значительную часть средств за счет налогов, уплаченных строительными компаниями в бюджет региона. В то же время изменившиеся запросы потребителей заставляют застройщиков уделять инфраструктуре жилых комплексов повышенное внимание, в противном случае проекты становятся неконкурентоспособными.
Город денег не дает
«Формат современного строительства – это комплексное освоение новых территорий (либо глубокая реновация освоенных ранее), поскольку возможности «уплотнительной» застройки (использующей инфраструктурные «запасы», созданные в предшествующие десятилетия) были исчерпаны к середине «нулевых». Утвержденные на сегодняшний день проекты планировки территорий предусматривают строительство объектов социальной инфраструктуры в объемах, исчисляемых сотнями миллиардов рублей. А возможности городской адресно-инвестиционной программы – десятки миллиардов», - объясняет причины решения администрации Петербурга переложить затраты на возведение детских садов и школ преимущественно на застройщиков, председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
«У большинства застройщиков есть понимание того, что объекты социальной инфраструктуры придется самим строить (полностью или частично ). Соответственно, эту составляющую - просто как реальность, - нужно учитывать, просчитывая экономику новых проектов», - комментирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.
В этом плане проекты «точечной» застройки получают некоторое преимущество — дополнительную «нагрузку» получают ближайшие детсады и школы. Впрочем, по мнению первого заместителя генерального директора УК «КВС» Владимира Трекина, необходимость социального обеспечения объектов возникает при любом строительстве, даже при выборочной точечной застройке. «Ввод нового жилья означает рост популяции района, вслед за которым должна «подтягиваться» и социальная инфраструктура», - полагает Владимир Трекин.
Ряд проектов комплексного освоения территорий (КОТ) в Петербурге, успевших заключить с городом соглашения о возведении объектов социальной инфраструктуры до пересмотра правил игры, по-прежнему получают возмещение из городского бюджета. Однако, по оценке директора департамента жилой недвижимости NAI Becar Полины Яковлевой, доля таких строек — около 20%. По данным комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Петербурга, в 2014 году в собственность города было приобретено более 20 объектов социального назначения на общую сумму около 1,8 млрд рублей, в 2015 году на эти цели выделено около 1,3 млрд. рублей. Еще один вариант — застройщик безвозмездно передает городу земельный участок, на котором будет построена школа или детский сад.
«В 2014 году мы подписали соглашение, определяющее вопросы создания социальных объектов на территории комплекса «Новоорловский», по которому «ЮИТ Санкт-Петербург» выполнит работы по проектированию и строительству общеобразовательной школы на 825 мест и после ввода в эксплуатацию передаст городу школу вместе с земельным участком (площадью 2,7 га). Кроме того, мы передали городу два участка (площадью по 0,56 га) для размещения на них государственных детских садов, рассчитанных на 140 мест каждый», - иллюстрирует Екатерина Гуртовая.
На текущий момент в Петербурге, по данным КУГИ, заключено около полусотни соглашений на строительство более 80 социальных объектов. Всего же с 2014 по 2021 годы в Петербурге планируется ввести в строй 112 детских садов и 59 общеобразовательных школ.
Область делит бремя
Ленинградская область в то же время развивает программу «Социальные объекты в обмен на налоги». Первоочередная цель - решить проблему дефицита детских садов, школ и поликлиник в быстрозастраиваемых районах на границе с городом. «Согласно программе, застройщикам, вставшим на налоговый учет в области и построившим за свой счет социальные объекты, администрация возвращает стоимость строительства путем перечисления муниципалитету субсидии на его выкуп», - описывает схему взаимодействия генеральный директор компании Setl City Илья Еременко. При этом цена построенного соцобъекта не должна превышать уровень, определенный Министерством регионального развития РФ, и составлять более 70% от уплаченных налогов, оговаривается Еременко.
В 2015 году, по предварительным подсчетам, застройщики перечислят в консолидированный бюджет Ленобласти около 2,6 млрд рублей налогов, из них 481 млн рублей пойдет на соцобъекты. Всего в регионе заключено 18 соглашений, предполагающих строительство 59 объектов (44 детских сада и 15 школ на 6 тыс. и на 12,2 тыс. мест соответственно). Всего 2015 году в Ленобласти будет открыто 22 детских сада на 3460 мест и 6 школ на 4020 мест.
Руководитель департамента недвижимости компании «ЦДС» Сергей Терентьев уверен, что благодаря программе «Социальные объекты в обмен на налоги» Ленобласть в ближайшие 2-3 года станет еще более привлекательной как для застройщиков, так и для новоселов. «Мы присоединились к программе в 2013 году, - рассказывает Сергей Терентьев. - В частности, наша компания намерена направить 1 млрд рублей на строительство социально-бытовой инфраструктуры развивающегося района Мурино в рамках проектов «Новое Мурино» и «Муринский Посад»».
Илья Еременко напоминает, что Setl City также подписал первое соглашение о сотрудничестве по программе «Социальные объекты в обмен на налоги» в 2013 году, оно касалось ЖК «Семь столиц». «Впоследствии был заключен еще ряд соглашений, касающихся социальных объектов в Кудрово – в ЖК «Семь столиц» и в Мурино – в ЖК GreenЛандия», - говорит Илья Еременко. В ЖК «Семь столиц» в квартале «Вена» - один детский сад на 110 мест введен еще в декабре 2014 года. Сейчас он находится на стадии передачи на баланс Ленинградской области.
В случае относительно небольших проектов застройщики объединяются для совместного строительства соцобъектов. «В Кудрово совместно с другими девелоперами района мы возводим школу на соседней с нашими жилыми комплексами территории», - рассказывает, в частности, Сергей Терентьев. Всего в рамках проектов КОТ в работе ГК «ЦДС» находится 19 детских садов и 11 школ.
«Частное» решение
Вариантом эффективного решения проблем с социальной инфраструктурой в новых жилых районах могло бы стать открытие частных детских садов и школ. Если бы не множество «но». Во-первых, открыть полноценный частный детский сад — весьма затратное и по времени, и по финансам мероприятие, по сравнению с которым проще окажется дождаться выкупа построенного здания для детсада за счет бюджета. А небольшие «группы кратковременного пребывания», которые можно разместить во встроенных помещениях жилого дома на первом этаже, проблему не решают. Во-вторых, далеко не все клиенты, если речь идет о жилых проектах эконом-класса, готовы платить весьма не маленькие суммы за посещение таких частных учреждений. А примеров частных школ, организованных по инициативе девелоперов крупных жилых проектов, и вовсе нет, хотя при высоком качестве предлагаемых образовательных программ они могли бы стать серьезным «магнитом» для покупателей. Причина также кроется в весьма непростой схеме организации: мало построить само здание — нужно найти бизнес-партнера с опытом и необходимыми лицензиями, соблюсти множество норм при оборудовании классов.
«Появление частных школ и детских садов сегодня востребовано преимущественно в рамках объектах комфорт и бизнес-классов – стоимость такой услуги довольно высока и составляет 15-30 тыс. рублей в месяц. Если детей двое, то и траты увеличиваются соразмерно, а это уже выходит за границы среднестатистического покупателя недвижимости сегмента масс-маркет», - полагает Сергей Терентьев.
«Подход к строительству образовательных учреждений должен быть дифференцирован и каждый проект нужно рассматривать в отдельности, - рассуждает, в свою очередь, Владимир Трекин. - В некоторых локациях строительство коммерческого образовательного учреждения было бы интересным как для жителей микрорайона, так и для бизнеса».
«ГК «РосСтройИнвест» давно сотрудничает с нескольким операторами частных детских садов, и имеет позитивный опыт их открытия и функционирования на двух наших объектах», - рассказывает Игорь Креславский и добавляет, что такие операторы чаще находят общий язык с девелоперами, которые не продают помещения коммерческого назначения, а сдают их в аренду. «Аренда от застройщика предполагает продуманную концепцию целевого назначения коммерческих помещений, а это особенно важно для размещения детских учреждений, когда необходимо соблюсти удаленность от торговых точек, реализующих алкогольную продукцию, обеспечить уличную игровую площадку и удобный доступ к ней вдали от мест скопления автотранспорта и т.д.», - поясняет Игорь Креславский.
Не обуза, а преимущество
В целом, застройщики перестали воспринимать возведение объектов социальной инфраструктуры как дополнительную нагрузку. В сегодняшних условиях это обязательная составляющая успешных продаж. «С точки зрения рынка и покупателя, суть девелопмента не в абстрактных «квадратных метрах», а в создании комфортной и привлекательной жилой среды», - формулирует Игорь Креславский. «Наличие детского сада, школы или спортивного объекта в проекте – это значимое конкурентное преимущество, так как в целом по городу обеспеченность жителей услугами объектов социальной инфраструктуры остается невысокой», - уверен первый заместитель генерального директора ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург» Константин Ковалев. По мнению Сергея Терентьева, современные покупатели стали более избирательными в вопросе приобретения жилья и всегда внимательно анализируют не только цену, район, локацию объекта, но и инфраструктуру. «Обеспечить построенный объект социальным минимумом стремится любой грамотный и ответственный застройщик, - комментирует Владимир Трекин. - Мало кто сейчас захочет жить в чистом поле без удобств и социальной поддержки- такой проект будет просто нерентабельным».
«Вопросы строительства инфраструктуры особенно остро стоят в достаточно удаленных от города проектах комплексного освоения территории. Несмотря на хорошее транспортное сообщение с городом, людям, которые приняли осознанное решение жить ближе к природе, хотят видеть в своем районе все преимущества городской жизни», - дополняет Игорь Креславский.
В то же время жители новых районов зачастую сталкиваются с ситуацией, когда жилье уже построено, а социальные объекты — еще нет. «Возведение отдельных соцобъектов обычно начинается застройщиками позже, чем непосредственно строительство комплекса, - признает Сергей Терентьев и объясняется это тем, что для обеспечения наполняемости школ и детских садов, в новый квартал должны въехать достаточное количество семей. «Кроме того, передача уже готовых школ и садиков на баланс области и организация их работы обычно занимают немало времени», - отмечает эксперт. В то же время, по мнению Сергея Терентьева, программа «Соцобъекты в обмен на налоги» стимулирует многих застройщиков закладывать социальные объекты одновременно с жилыми комплексами: «Областная администрация сегодня не меньше строительных компаний заинтересована в том, чтобы и школы, и сады открывались как можно скорее». Владимир Трекин полагает, что проекты необходимо формировать таким образом, чтобы при вводе в эксплуатацию социальных объектов, была обеспечена их загрузка на 80%. «Если при закладке проекта были рассчитаны все возможности перспективного развития территории, то синхронный ввод в эксплуатацию жилья и социальной инфраструктуры не вызовет трудностей», - уверен Владимир Трекин.
«У девелоперов, создающих новые кварталы на достаточно крупных и не застраивавшихся ранее территориях, сегодня есть все возможность для комплексного формирования комфортной жилой среды, не ограничиваясь только выполнением нормативов, которые удовлетворяют лишь самые минимальные нужды, - резюмирует Екатерина Гуртовая. - Формат «проектов КОТ» позволяет продумано создавать полноценные кварталы - с нормальным качеством жизни и инфраструктурой, отвечающей ключевым характеристикам современной городской среды. Именно на это должны ориентироваться и девелоперы, и власти». В противном случае, по мнению Екатерины Гуртовой, будут возникать проблемные микрорайоны, не обеспеченные инфраструктурой и с плохим качеством жизни. «Причем в подобных кварталах может складывать не просто неблагоприятная социальная среда, но и явно криминогенная обстановка», - предупреждает эксперт, приводя в качестве негативного примера Шушары.
Справка:
Количество социальных объектов в составе того или иного жилого комплекса регулируется региональными градостроительными нормативами и закрепляется при согласовании проекта планировки территории (ППТ). Например, в Петербурге на 1000 жителей должно приходиться 55 мест с детских садах с радиусом обслуживания 300 метров и 120 мест в общеобразовательных организациях с радиусом обслуживания 500 метров. Норматив для поликлиник - 34,4 посещения в смену на тысячу жителей с радиусом обслуживания до 1000 метров. В Ленинградской области нормативы варьируются в зависимости от типа населенного пункта, но, например, для городских населенных пунктов в детских садах должно быть не менее 60 мест, в школах - не менее 91 места и в поликлиниках - не менее 22 посещений в смену на тысячу жителей.