Центр притяжения: кто скупает квартиры в Петербурге
Петербург опередил Москву по количеству зарегистрированных договоров долевого участия по итогам 2016 года. В этом году город на Неве также имеет шансы повторно получить лидерство над столицей. Большой вклад в этот результат вносят иногородние покупатели, говорят игроки рынка.
Петербург-чемпион
По статистике Росреестра за 2016 год, по количеству зарегистрированных договоров долевого участия Петербург опередил Москву на 17,7% (57,5 тыс. против 48,9 тыс. соответственно). Несмотря на достигнутый в январе-мае 2017 года столицей небольшой перевес (25,8 тыс. против 20,7 тыс.), Петербург продолжает оставаться центром притяжения покупателей жилья из российских регионов, и по итогам 2017 года имеет шансы повторно получить лидерство над столицей.
В начале 2017 года ситуация с ценами на первичном и вторичном рынке недвижимости Петербурга принципиально изменилась: впервые новостройки обогнали вторичное жилье по уровню цен. Такая ситуация была типична для Москвы, в то время как в Северной столице первичное жилье традиционно стоило дешевле вторичного.
Распределение объема покупательского спроса между «первичкой» и «вторичкой» в прошлом году достигло паритета: 50 на 50, в то время как еще 10 лет назад на долю первичного жилья приходилось только 10-20% объема продаж жилья в Петербурге.
По оценкам экспертов, главную роль в переменах сыграли иногородние покупатели (включая москвичей), которые сейчас обеспечивают на петербургском первичном рынке 30% сделок.
«В эконом-классе в отдельных объектах доля иногородних покупателей может достигать 40-50%, а в сделках с элитной недвижимостью — 10-20%», — говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Фаворит севера
В некоторых компаниях около трети клиентов — покупатели из регионов. В среднем, доля сделок с иногородними покупателями на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов в 2016 году, по оценкам экспертов рынка, составляла 20-30%. На вторичном рынке жилья она была чуть ниже: 15-20%. Опрошенные РБК Петербург игроки рынка говорят, что Петербург — однозначный центр притяжения жителей Мурманска, Архангельска, Петрозаводска и других городов Северо-Запада. Значительный интерес наблюдается и у покупателей из нефтегазовых регионов (ХМАО). Последних привлекает не столько более низкая, чем в Москве, цена жилья, сколько европейская городская среда и географическая близость к Европе, дающая возможность доехать до стран шенгенской зоны за 2 часа.
Три варианта
По оценкам опрошенных РБК специалистов строительных компаний, 50-60% иногородних покупателей приобретает квартиры в ипотеку. Ипотека на объекты Петербурга как на первичном, так и на вторичном рынке, также доступна иногородним клиентам. Однако, при совершении ипотечной сделки с участием иногородних покупателей возникают нюансы. «Все зависит от того, что вкладывать в понятие «иногородний», — поясняет Светлана Алиева, директор кредитного департамента «Русского Фонда недвижимости». — Допустим, клиент родился в Мурманске. В первом случае он переехал в Петербург — город, в котором он работает, арендует жилье, а регистрация у него так и осталась в Мурманске. Соответственно ему хочется купить жилье, чтобы не платить за аренду. Во втором случае клиент живет и работает в Мурманске и собирается переехать в Петербург и купить квартиру, уволиться со старой работы и найти новую в Петербурге. В третьем случае клиент не собирается переезжать в Петербург, а остается в Мурманске, на том же месте работы — квартиру он приобретает в каких-то иных целях (детям-студентам, например)».
В первом случае большая часть банков будут рассматривать заемщика как обычного клиента. В подавляющем же большинстве банков требуется постоянная регистрация на территории РФ в любом из регионов. Сложнее складывается ситуация для тех, кто собирается переехать и сменить место работы. «Зачастую в таких случаях мы рекомендуем клиентам не сообщать об этом банку при подаче заявки на кредит, так как это обстоятельство существенно влияет на возможность одобрения такого кредита, — говорит Светлана Алиева. — Это связано с риском: с точки зрения банка, клиент может не найти работу в Петербурге и тогда не сможет должным образом исполнять обязательства по кредиту. Чтобы заявку клиента одобрили, придется доказывать, что этот риск минимален или отсутствует (допустим, человек переходит из одного филиала компании работодателя в другой)».
Наконец, третий вариант: покупатель не собирается переезжать в Петербург, а приобретает объект недвижимости в иных целях. В лучшем случае объект приобретается для родственников: ребенок будет поступать в институт, родители вышли на пенсию и хотят переехать в культурную столицу, и т.п. Или же клиент часто бывает в Петербурге, ему надоело платить за отели, и он посчитал более выгодным вариантом покупку квартиры. Проблемы могут возникнуть, если квартира приобретается для сдачи в аренду или иных коммерческих целей, это может негативно повлиять на получение одобрения по кредиту, говорят эксперты.
Подробнее об интересе иногородних покупателей к петербургской недвижимости читайте в спецпроекте РБК+.