Опасная черта: к чему приведет дефицит спроса на офисные площади
Ситуация с резко выросшей вакансией в петербургских бизнес-центрах, которую аналитики зафиксировали во втором квартале 2022 года, пока не усугубляется, считают в Knight Frank St Petersburg. Однако к концу года количество незанятых площадей в городских бизнес-центрах может достичь опасных для отрасли значений, полагают эксперты. Это приведет к тому, что условия сделок на рынке будут во многом диктоваться арендаторами.
Вторая волна
Рост вакансии в бизнес-центрах, возобновившийся с конца февраля-начала марта 2022 года, стал второй волной сокращения спроса за последние два года. Первая была связана с пандемией COVID-19, но оказалась не столь губительной для отрасли, как изначально опасались некоторые эксперты.
Вторая волна началась на фоне украинских событий и привела к более существенному оттоку арендаторов. Как сообщила РБК Петербург руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Регина Волошенко, главным ударом для владельцев бизнес-центров стал массовый отток арендаторов в сфере IT, доля которых в общей структуре сделок на петербургском рынке за последние пять лет превысила 50%. За январь—июнь текущего года IT-компании освободили в Северной столице более 75 тыс. кв. м площадей, рассказала Регина Волошенко.
Главным ударом для владельцев бизнес-центров стал массовый отток арендаторов в сфере IT, доля которых в общей структуре сделок на петербургском рынке за последние пять лет превысила 50%.
«Процесс ротации и высвобождения офисных помещений по сути только начинается. Помимо ИТ в начале военной операции пострадало и большое количество локальных компаний. Однако высвобождение не проходит единомоментно: уведомление от расторжении договоров в качественных бизнес-центрах происходит за 2-3 месяца. Поэтому только сейчас мы начинаем наблюдать освобождение помещений», — полагает управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков.
Психологический барьер
Таким образом, наиболее острый для владельцев бизнес-центров вопрос состоит в том, смогут ли имеющиеся на рынке арендаторы поглотить высвободившийся объем площадей в обозримой перспективе. Пока достаточных оснований для оптимистичных прогнозов нет, полагает Регина Волошенко.
«Несмотря на то что в Петербурге арендаторы присматриваются к освобождающимся помещениям, показатель объема сделок аренды до конца 2022 года может оказаться ниже прошлогоднего в среднем на 15-20% и составить около 70 тыс. кв. м. В связи с этим мы прогнозируем дальнейшее увеличение доли вакантного предложения, которое, вероятнее всего, превысит психологическую отметку в 10%», — отмечает Волошенко.
К чему это приведёт
Она полагает, что сложившаяся ситуация может привести к сокращению ввода новых бизнес-центров, поскольку инвесторы не будут уверены в достаточном объеме спроса. По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге в стадии строительства находится около 150 тыс. кв. м офисных площадей, которые планировались к вводу до конца года. 80% этого объема предназначены для сдачи в аренду, однако с учетом происходящих на рынке изменений девелоперы скорее всего будут вводить новые объекты только под конкретных арендаторов. «Теперь собственники предпочитают отложить дорогостоящую финальную стадию работ и «дождаться» своего арендатора», — говорит Волошенко.
По данным Knight Frank St Petersburg, сейчас в Петербурге в стадии строительства находится около 150 тыс. кв. м офисных площадей, которые планировались к вводу до конца года.
По её прогнозу, к концу года условия сделок по аренде офисной недвижимости в Петербурге будут во многом диктоваться арендаторами. Это, в свою очередь, приведет к дальнейшему снижению запрашиваемых арендных ставок — по итогам года они сократятся на 5-7% от текущего уровня.
Схожие прогнозы ранее давали другие эксперты. «Учитывая, что в сентябре, по моим подсчетам, к вводу планируется 200 — 250 тыс. кв. м. новых офисных площадей, то на конец года уровень вакансии может вырасти до 300-350 тыс. кв. м., что не очень хорошо, и сточки зрения спроса, и с точки зрения арендных ставок», — говорил партнер и руководитель направления торговой недвижимости «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Станислав Ступников. Управляющий партнер IPG.Estate Иван Починщиков говорил, что собственники офисных помещений уже сейчас «очень лояльно» смотрят на то, чтобы договориться о скидках.
Впрочем, как считает Андрей Бойков, снижение ставок в бизнес-центрах едва ли будет происходить быстро. «Ставки аренды сейчас не растут, но и падения мы не наблюдаем. Понятно, что собственники офисной недвижимости мониторят ситуацию и сдерживают рост. На аренду больших площадей предоставляются скидки, арендодатели остаются довольно лояльными в этом плане. Падение ставок возможно, но я не думаю, что оно будет резким. Возможно будут плавные коррекции, а максимальное снижение не превысит 15%», — полагает эксперт.