Спрос на ипотеку сохраняется за счет «первички»
Последние недели ознаменовалось очередной волной понижения ставок по ипотечным кредитам. Основная борьба между банками разворачивается за клиентов на первичном рынке.
Во второй половине августа крупнейшие игроки рынка ипотеки - Сбербанк и ВТБ24 — снизили ставки по кредитам на приобретение строящегося жилья в рамках государственной программы субсидирования процентных ставок. Теперь базовые ставки по госпрограмме у лидеров рынка составляет 11,4%. Снижение ставок вызвано не только стремлением стимулировать спрос, но обострением конкурентой борьбы за клиентов на первичном рынке.
«Ипотеку можно назвать локомотивом всего рынка кредитования, в значительной степени это происходит благодаря мерам господдержки», - говорит Ирина Воробьева, управляющий филиалом «Петербургский» банка «ГЛОБЭКС» (Группа Внешэкономбанка).
При единых для всех участников параметрах госпрограммы ключевое значение для заемщика имеет конечная стоимость ресурсов, и только потом во внимание принимаются другие параметры (скорость принятия решения, качество сервиса и т. п.) Так, объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов, который в первом полугодии удерживал ставки на минимальном уровне не только на первичном рынке, но и на вторичном в Петербурге в разы превысил результаты ближайших преследователей — ВТБ24 и Банка «Санкт-Петербург» (23 млрд рублей против 6,6 и 4,15 млрд рублей соответственно). Доля ипотеки в общем кредитном портфеле частных клиентов Северо-Западного Сбербанка к середине лета увеличилась до 50%.
Впрочем, председатель Северо-Западного банка Сбербанка Дмитрий Курдюков, утверждает, что достигнутый результат объясняется не только привлекательными условиями стоимости ресурсов, но и завершение формирования сопутствующей инфраструктуры. «Только в первом полугодии 2015 года мы открыли 17 ипотечных центров (из них 11 — в Петербурге), а также 14 зон ипотечного кредитования в универсальных офисах. В банке аккредитовано 660 партнеров – строительных компаний и агентств недвижимости Северо-Запада, через которые можно подать заявку на оформление ипотеки. За полгода это число увеличилось на 200 компаний», - напоминает Дмитрий Курдюков.
Банку «Санкт-Петербург» удалось по итогам второго квартала опередить ВТБ24 по количеству выданных ипотечных кредитов (1720 против 1561) , однако по объему выдачи ВТБ24 все равно остался впереди (3,16 млрд рублей против 3,31 млрд). «Средняя сумма кредита в нашем случае ниже из-ба большей доли ипотеки на первичном рынке. Вторичный рынок сегодня предполагает бОльшую сумму кредита, - объясняет заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербурга» Дмитрий Алексеев. По его словам, доля ипотеки на первичном рынке в Банке «Санкт-Петербург» составляет около 87%. В пресс-службе ВТБ24 по Северо-Западному федеральному округу РБК Петербург сообщили, что на «первичку» приходится около 60% ипотечных кредитов, выданных с начала года (в прошлом году эта доля превышала 70%).
Впрочем, за счет снижения базовой ставки по госпрограмме с 12 до 11,4% годовых и смягчения условия для застройщиков, ВТБ24, скорее всего, удастся увеличить долю «первички» в своем портфеле, а также отвоевать дополнительную долю рынка у конкурентов.
«Частные банки не могут удерживать ставки на уровне госбанков, и потому вынуждены конкурировать преимущественно за счет неценовых параметров», - комментирует Дмитрий Алексеев. «Каждый участник рынка старается найти свою нишу на ипотечном рынке, - рассуждает, в свою очередь, Ирина Воробьева. - Мы, например, лояльнее подходим к требованиям по страхованию, увеличили возраст заемщика, что для многих принципиально».
«Вторичка» отстает
Объем выдачи ипотечных кредитов на вторичном рынке значительно отстает от «первички», констатируют аналитики рынка недвижимости. Во-первых, в этом сегменте не работает госпрограмма и потому кредиты обходятся заемщикам дороже. Во-вторых, стоимость уже готового жилья превышает стоимость строящегося, что сокращает количество потенциальных покупателей. «Спрос на квартиры активизировался в первую очередь на первичном рынке, поскольку вторичный рынок жилой недвижимости несколько дороже», - подтверждает Ирина Воробьева.
При этом, по словам Дмитрия Алексеева, в последние недели спрос на ипотеку для сделок на вторичном рынке оживился. Эксперты объясняют рост интереса к кредитам на «вторичку» волной снижения банковских ставок в течение июля-августа. Лучшие предложения почти приблизились к уровням осени прошлого года. Впрочем, ситуация со ставками очень неровная. «Процент варьируется от 12,5 до 18% годовых. Такого разброса мы еще не видели», - говорит Дмитрий Алексеев.
Власти обсуждают возможность распространения госпрограммы субсидирования ставок на вторичный рынок, однако банкиры не уверены, что подобное решение существенно подстегнет спрос. «Расширение программы господдержки в конечном итоге все равно рассчитано на стимулирование спроса на первичном рынке», - объясняет старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов. «По итогам первого полугодия выяснилось, что спрос на кредиты в рамках госпрограммы не такой большой, как ожидался, говорит экперт, и чтобы выйти на заданные объемы выдач обсуждаются разные идеи. «Одна из них – субсидирование ипотечных ставок по сделкам продажи жилья на вторичном рынке, которые непосредственно связаны с покупкой жилья в новостройках, - рассказывает Андрей Осипов. - Условно говоря, когда у человека нет денег на первоначальный взнос, он продает свою квартиру на вторичном рынке и использует вырученные деньги для того, чтобы вложиться в новостройку с помощью ипотечного кредита». Андрей Осипов считает, что доля таких сделок будет несущественной. Гораздо важнее, полагают банкиры, динамика ключевой ставки ЦБ. Снижение последней в ближайшей перспективе под большим вопросом.