Объем строительства жилья на месте бывших заводов вырос в три раза
Редевелопмент промзон в Петербурге вырос в 2016 году почти в три раза. Причина этого, как считают эксперты, — падение спроса на жилье на окраинах Петербурга. Чтобы сохранить доходность проектов, строительный бизнес стремится подбирать площадки в уже обжитых районах. Большинство таких площадок находится в границах «серого пояса».
Смена приоритетов
Как показало исследование, проведенное консалтинговой компанией PETERLAND, в 2016 году объем строительства в промышленных зонах, находящихся в обжитых районах Петербурга, увеличился 2,9 раза по сравнению с результатом 2015 года. Для сравнения: по итогам 2015 года объем строительства на таких территориях упал на 10% от уровня 2014 года.
Строилось в основном жилье средних ценовых категорий (комфорт- и бизнес-классы). Исследование показало, что по объему освоенной бывшей промышленной территории жилищное строительство в 2016 году впервые обогнало проекты коммерческой недвижимости — 450 га против 420 га.
Данные PETERLAND при этом не учитывают редевелопмент отдельных промплощадок, разбросанных по городу, которые, как сообщают в компании, добавят к основным показателям еще 10-12%.
Справка
Среди крупнейших проектов редевелопмента — проект холдинга ЛСР на бывшей территории завода «Баррикада» на Октябрьской набережной, проект компании ЛенСпецСМУ, которая возводит жилье и коммерческую недвижимость на Обводном канале; проект Setl City на Лабораторном проспекте; компания КВС начала осваивать территории бывшего 775 артиллерийского завода на проспекте Маршала Блюхера.
Поля уже не в моде
Из-за сложности редевелопмента промышленных территорий (аппетиты собственников предприятий, проблемы с инженерией, с ГУИОН, рекультивация и др.), такие проекты могут осуществлять главным образом крупные компании — как петербургские (ЛСР, Setl City, «Пионер», ЛенСпецСМУ), так и московские (Glorax Development, ГК «ПИК»). Именно эти компании, как утверждает генеральный директор PETERLAND Ю. Зарецкий, активизировали процесс редевелопмента в прошлом году.
Раньше, когда спрос на жилье был высоким, многие застройщики зарабатывали на больших объемах дешевого жилья на окраинах. Однако ввиду кризиса и падения спроса строить жилье на окраинах стало неинтересно — иногда приходится распродавать его чуть ли не по себестоимости (45-50 тыс. руб./кв.м.), объясняет Ю. Зарецкий. Именно по этой причине, как считает эксперт, застопорился получивший шумную известность проект города-спутника «Южный».
Падение спроса на жилье «в полях» побуждает застройщиков искать более качественные площадки, где сохраняется спрос на жилье и приемлемая рентабельность проектов. Такие площадки находятся в обжитых районах города, вдоль набережных Невы и ее рукавов.
Как ранее говорила РБК Петербург директор по развитию строительной компании Л1 Надежда Калашникова, проекты редевелопмента сложнее строительства на новых участках. «Это связано с необходимостью договариваться и выкупать участок у одного или нескольких владельцев, вывозить производства, сносить промышленные здания, рекультивировать почвы, а также проводить другие весьма затратные процедуры», — поясняет эксперт. По ее оценке, суммарно затраты на подготовку площадки при редевелопменте могут увеличивать себестоимость строительства на 20-40%.
Тем не менее, по словам Ю. Зарецкого, проблема дефицита «рентабельных» площадок под жилищную застройку обострилась настолько, что некоторые девелоперы начали покупать даже земли промышленного назначения, еще не переведенные в категории жилой или деловой застройки. Компании рассчитывают изменить функциональное назначение таких участков путем внесения поправок в Генплан. Затраты на редевелопмент окупаются, утверждает эксперт.