«Риск потерять 50% покупателей»: застройщики оценили новые требования ЦБ
С 1 июня 2023 года в РФ вступают в силу новые требования к минимальному первоначальному взносу по ипотеке. Банк России обязал банки применять надбавки к коэффициентам риска для ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20%, им придется создавать дополнительные резервы по таким кредитам.
Все опрошенные РБК Петербург застройщики сходятся во мнении, что увеличение размера первоначального взноса приведет к сокращению числа сделок на первичном рынке. По самым оптимистичным оценкам, спад составит 30%, по пессимистичным — достигнет 50%.
Покупатели предпочитают минимальный взнос
Ужесточать регулирование решили из-за роста популярности таких кредитов. По данным Банка России, в первом квартале 2023 года на долю ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) пришлось больше 50% от всех выданных в стране ссуд. В сегменте новостроек доля таких кредитов выше — 66%.
«В сегменте класса комфорт доля ипотечных сделок в общем объеме продаж составляет порядка 90%. Таким образом, ипотека второй год подряд является главным драйвером продаж. Спрос демонстрирует чрезвычайную чувствительность к условиям ипотечных кредитов, и застройщики конкурируют не только ценой новостроек, но и, в первую очередь, условиями приобретения и схемой оплаты. Предпочтения покупателей сместились в сторону длинных сроков кредита с минимальным первым взносом», — говорит коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко. По ее прогнозам, увеличение размера первоначального взноса неизбежно приведет к сокращению числа сделок.
Негативное влияние на рынок
Особое значение размер первоначального взноса имеет для сегмента новостроек масс-маркет. По данным компании «Главстрой», его средний размер составляет 18,7%. «Среди источников оплаты первого взноса превалирует собственные накопления, в том числе от продажи другого жилья, и средства маткапитала. Зачастую недостающие средства клиенты «добирают» с помощью потребительских кредитов. Увеличение минимального размера первоначального взноса отсечет примерно треть потенциальных ипотечных заемщиков», — считает заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» Ольга Кузнецова.
По прогнозам ГК «Полис», «отсечется» ощутимая доля покупателей — приблизительно до 40% от существующего объема ипотечных кредитов.
По оценкам «Аквилона» средний размер первоначального взноса ниже — 15%. «Доля таких покупателей довольно велика — порядка 70%. При увеличении минимального взноса до 20% есть риск потерять половину покупателей, что негативно скажется на рынке в целом», — ожидает руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленобласти Максим Турта.
Придется копить больше
По его подсчетам, когда новые требования ЦБ вступят в силу, то покупателям, выбирающим недвижимость в черте города, необходимо будет иметь минимум 1 млн руб., в Ленобласти — порядка 800 тыс. руб. (для квартир и студий минимальной площади).
В «РСТИ» приводят свои расчёты: при средней стоимости квартиры в Петербурге и Ленинградской области в 7,4 млн руб., при первом взносе в 15%, нужно располагать порядка 1,1 млн руб. для того, чтобы получить ипотеку. «При повышении требований к сумме первого взноса, эти цифры возрастут. Можно прогнозировать сохранение тенденции переориентирования спроса в сторону более дешевых проектов», — уверена Екатерина Немченко. В «Главстрое» полагают, что размер необходимых средств вырастет до 2-2,5 млн руб. для городских новостроек в сегменте масс-маркет.
Надежды на лучшее
Директор по продажам ГК «Полис» Анастасия Иващенко отмечает, что несмотря на то, что с 1 июня вступают в силу изменения от ЦБ, вопрос об увеличении первоначального взноса все-таки остается на усмотрение конкретных банков. «При условии, что большая часть покупателей обращается за приобретением жилья с минимальным первоначальным взносом (не более 15%), банки склонны не повышать эту планку, а скорее провести более тщательный скоринг клиента», — рассчитывает она.
Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева ссылается на разъяснения ЦБ, согласно которым, ограничения касаются стандартных ипотечных программ, то есть не распространяются на льготную ипотеку с господдержкой, доля которой в структуре ипотеки в последние месяцы составляет более 90%.
В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка сообщили, что за четыре месяца 2023 года выдали в Санкт-Петербурге и Ленобласти ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 15% на сумму в 6,8 млрд руб., за весь прошлый год —19,3 млрд руб. таких кредитов. «Это менее 10% от общего объема выданных за прошлый год кредитов на жильё», — подчеркнули в пресс-службе.
По прогнозам Ольги Трошевой, в июне продолжит действовать траншевая ипотека и ипотека со сниженной ставкой на период строительства. Другие эксперты ожидают в качестве альтернативы ставшей менее доступной ипотеки — появления множества вариантов рассрочек.
Комментарий Северо-Западного ГУ Банка России:
«Банк России не устанавливает требования к первоначальному взносу по ипотеке, это делают сами банки. Мы устанавливаем надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Это делается для того, чтобы управлять качеством предоставляемых кредитов и ограничить рискованные практики. Поэтому с 1 декабря 2022 года мы ввели запретительные надбавки по ипотеке на строящееся жилье с первоначальным взносом менее 10%.
С учетом того, что качество выдаваемых ипотечных кредитов снижается и разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья увеличился, с 1 мая 2023 года установлены надбавки по остальным ипотечным кредитам, кроме тех, что выданы по госпрограммам не слишком закредитованным заемщикам (показатель их долговой нагрузки, или ПДН, не должен превышать 60%).
С 1 июня 2023 года мы уточнили условия, при которых банки могут не применять надбавки по ипотечным кредитам, и несколько ужесточили их. В частности, с 1 июня 2023 года по кредитам с господдержкой заемщикам с ПДН не выше 60% надбавки могут не применяться, если первоначальный взнос составляет не менее 20%. А с 1 января 2024 года надбавки могут не применяться при взносе не менее 30%.
Это означает, что кредиты с низким первоначальным взносом будут дороже для банков, поскольку им придется резервировать больше капитала, чем по кредитам с более высоким взносом».
Материал дополнен 01.06.2023