Глава Компании Л1 рассказал о переменах в запросах покупателей жилья
Проекты комплексного освоения за городской чертой — продукт, на который сейчас делают ставку многие строительные компании Петербурга. Причины понятны — дефицит земли в обжитых районах и довольно высокие, подчас даже неадекватные цены на нее. Впрочем, некоторые игроки рынка, благодаря наличию серьезного земельного банка в пределах города, такие варианты бизнеса пока даже не рассматривают. О том, как консервативная позиция в отношении строительства жилья сказывается на конечной стоимости квадратного метра для покупателя, каковы в целом прогнозы по росту стоимости недвижимости на ближайшее время и есть ли альтернативы ипотечному кредитованию, РБК рассказал руководитель Компании Л1 Павел Андреев.
Какой объем жилья в прошлом году был сдан вашей компанией? Каковы прогнозы на 2013 год и перспектива на 2014 год?
В прошлом году Л1 сдала в эксплуатацию три жилых дома — первую и вторую очереди жилого комплекса «Классика» и первую очередь «Премьер Паласа», что в совокупности составляет порядка 55 тысяч квадратных метров. Это комплексы бизнес-класса, полностью соответствующие инженерным стандартам и технологическим решениям нового времени, построенные в историческом центре города и обладающие уникальными видовыми характеристиками: с верхних этажей открываются панорамные виды на Неву и Крестовский остров. В 2013 году мы рассчитываем ввести в эксплуатацию 100 тысяч квадратных метров жилья.
Сколько объектов на данный момент у вас в процессе строительства?
Сейчас у нас в стройке находится семь комплексов по несколько корпусов каждый, всего около 100 домов. Из них три комплекса эконом-класса, четыре — бизнес-класса. При этом все проекты - в черте города, в обжитых зеленых районах. Дома на разных стадиях готовности, в некоторых комплексах есть уже сданные корпуса, где идет заселение. В текущем году планируются к сдаче этапы в комплексах бизнес-класса «Империал» и «Граф Орлов».
Планируете ли приобретение новых земельных участков? Планируете ли продажу какой-либо земли?
Земельный банк Компании Л1 – это наш важнейший актив. Именно он всегда позволял планировать работу компании на много лет вперед и чувствовать не только устойчивость нашего бизнеса, но и лучший рост на рынке. Ну а когда произошел кризис и произошел спад продаж, он помог нам урегулировать отношения с кредиторами. В посткризисный период содержать излишний земельный банк в расчете на рост рынка стало невыгодно, мы за счет продажи части участков снизили кредитную нагрузку почти в три раза, а запас участков - с 15-летнего горизонта планирования перевели до 5-7 летнего. Таким образом, мы достигли баланса, который считаем адекватным сегодняшней рыночной ситуации, приобретения новых участков или дополнительные продажи пока не планируем.
Все ли участки, которые были в залоге у Сбербанка и выставлялись на торги через Российский аукционный дом, проданы на данный момент?
Еще в прошлом году Компания Л1 из средств, вырученных с продажи участков, полностью рассчиталась с задолженностью перед Сбербанком, которая составляла 2,9 миллиарда рублей. Мы довольны результатами торгов, и в зависимости от ситуации на рынке, возможно, выставим осенью еще два участка.
Как вы оцениваете ситуацию на строительном рынке Петербурга в целом? Уровень спроса, предложения, на какие объекты недвижимости сейчас есть особый спрос (по-прежнему ли в лидерах однокомнатные квартиры, квартиры-студии), ваши прогнозы по ценам на жилье в текущем году и на следующий год?
На первичном рынке жилья, на мой взгляд, сейчас наблюдается стабильность и небольшой рост цен в пределах инфляции. С начала года цены на строящееся жилье выросли на 4%. В результате смещения спроса на первичный рынок разница между средними ценами на первичное и вторичное жилье существенно сократилась. Сейчас средняя цена квадратного метра на вторичном рынке лишь на 10% превышает стоимость первичного квадрата. Хотя еще год назад этот показатель был более 15%, а, например, летом 2008 года, перед началом кризиса, доходил до 20%. Это говорит о все более увеличивающемся доверии людей к строительному рынку. Люди уверены в надежности строительных компаний и понимают, что покупка жилья на стадии строительства выгодна не только в качестве вложения средств, но и дает множество других преимуществ. В частности, более высокое качество по сравнению с домами на вторичном рынке. До конца года цены на жилье, по моим оценкам, могут вырасти еще на 5-7%.
На сегодняшний день наиболее востребованным является жилье класса эконом. Оно привлекательно как для частных инвесторов, желающих вложить деньги в недвижимость, так и для тех, кто приобретает квартиру для жизни. При этом самый продаваемый формат жилья – это по-прежнему малогабаритные квартиры, на них приходится до 50% от всего реализованного жилья. Однако покупатели стали более требовательными, теперь их в первую очередь интересует жилье, находящееся в черте города. Мы отмечаем высокий спрос на квартиры в жилых комплексах «Классика» и «Премьер Палас», расположенных на Петроградской стороне.
С какими банками сотрудничает ваша компания по ипотечным программам и как вы в целом оцениваете ситуацию на рынке ипотечного кредитования в России? Есть ли какая-то альтернатива ипотеке?
В настоящий момент мы сотрудничаем с банками «Балтика» и «ВТБ-24» и постоянно расширяем линейку кредитных продуктов от банков-партнеров. Это и кредит на новостройки под залог приобретаемого жилья, и кредиты под залог имеющегося жилья. С помощью наших ипотечных программ покупатель может приобрести жилье, имея всего лишь 15% стоимости квартиры либо вообще без первоначального взноса. Однако с начала 2013 года ипотечные ставки вновь начали расти, и сейчас многие застройщики предлагают альтернативный инструмент покупки жилья – рассрочку, причем появляются новые варианты рассрочек. К примеру, в случае с нашей компанией можно взять рассрочку не просто до окончания строительства, а в уже построенном и сданном доме, получить ключи и въехать, а остаток суммы выплатить в течение полугода без процентов. Есть вариант рассрочки, когда при условии внесения 50% стоимости можно отложить выплату остатка на срок до года без дополнительных выплат. За это время можно, уже живя в новой квартире, продать старую и закрыть долг по оплате квартиры.
Не планируете ли начинать крупные проекты комплексного освоения, может быть, выходить на рынок загородного строительства, работать на территории Ленинградской области?
Несмотря на большие объёмы возводимого жилья, наша компания достаточно консервативна и мы всегда очень тщательно взвешиваем риски. Поэтому пока выходить на комплексное освоение и загородное строительство мы не решили. В собственности у нас большой земельный банк, причем все участки находятся в черте города, а сейчас квартиры, строящиеся в обжитых районах города, пользуются очень высоким спросом, что уже само по себе большое конкурентное преимущество. Причем мы можем держать невысокие цены на свои квартиры за счет того, что мы покупали эти территории, когда цена была в разы ниже. В итоге есть возможность строить и продавать жилье в городе по цене областных проектов. К примеру, в нашем жилом комплексе «Маршал» на проспекте Блюхера цена квадратного метра начинается от 69 тысяч рублей. Притом, что продажи в аналогичных домах, которые возводятся по соседству идут по цене 75-90 тысяч за «квадрат».