Два берега одной реки: что поможет Невскому району набрать популярность?
РБК продолжает серию публикаций, посвященных особенностям рынка недвижимости в разных районах Петербурга. На этот раз в центре внимания Невский район. Эта часть города, как и герой предыдущего номера — Калининский район — обладает серьезным потенциалом и в редевелопменте промышленных зон, и в реновации застроенных территорий. При этом у промзон Невского района есть серьезный козырь в борьбе за внимание девелоперов — большинство площадок заводов и фабрик находятся в непосредственной близости к набережным, поскольку район расположен сразу на двух берегах Невы, а значит при строительстве на таких землях новых объектов недвижимости они будут иметь столь привлекательные для покупателей жилья или арендаторов коммерческой недвижимости виды на воду. Жилищное строительство в Невском районе активизировалось в последние три-четыре года, хотя ранее этот район считался депрессивным. Возможно, именно это позволило ему сохранить в целом неплохую транспортную ситуацию и пока не знать проблем с социальной инфраструктурой — сейчас эти характеристики как никогда ценятся застройщиками.
Рабочие окраины
Кварталы сложившейся жилой застройки в Невском районе эксперты рынка недвижимости относят к категории «непопулярных». Главная причина — большая часть домов строилась в 50-е годы прошлого века и капитальному ремонту в последнее время подверглись лишь единицы зданий. Впрочем, если присмотреться к карте района поближе, то в плане «оттенков престижности» жилья она окажется чуть более пестрой. Прежде всего, район делится на две части — левобережную и правобережную. На территории правого берега, или как его называют в народе «Веселого поселка» (по одним данным такое название исторически прижилось для данной местности потому, что здесь стояли табором цыгане, по другой версии имя пошло от названия рабочего по поселка, относящегося к двум фабрикам, размещавшимся на этой территории) можно выделить несколько зон. Наиболее престижной является застройка вокруг станции метро «Проспект Большевиков», поскольку в основном здесь располагаются дома, построенные в 1980-1990-е годы. Менее популярна зона вокруг станции метро «Улица Дыбенко», где основные здания построены в 1960-70-е годы. Однако почтенный возраст построек компенсируется достаточным количеством зеленых зон. Самой непрестижной на правом берегу считается застройка в южной части Октябрьской набережной. Здесь есть и «хрущевки», и сталинские дома, и «точечная» застройка в основном 1970-х годов.
Левый берег Невского района — это исторически сложившиеся «рабочие окраины». И хотя здесь можно найти довольно много жилых зданий даже 1930-х годов постройки, территории около некоторых станций метро, в том числе «Ломоносовской», «Елизаровской», можно считать условно-престижными. Например, около «Елизаровской» много так называемых «немецких коттеджей» - двух- трехэтажных зданий послевоенной постройки, которые в последнее время стали очень популярны среди покупателей жилья. Жилье вдоль проспекта Обуховской обороны относятся к категории непопулярных как из-за качества самого жилого фонда, так и из-за экологической ситуации вдоль этой оживленной магистрали. К этой же категории можно отнести жилую застройку рядом со станциями метро «Пролетарская» и «Обухово». Микрорайон «Рыбацкое» вокруг одноименной станции метро чуть более популярен, в том числе и потому, что домов старше 1980-го года постройки здесь нет, однако транспортное сообщение данной территории, также обеспеченность сопутствующей инфраструктурой (торговой, развлекательной) увы, оставляет желать лучшего.
Новостройки в ассортименте
По доле строящегося жилья Невский район занимает пятую строчку после Выборгского, Приморского, Московского и Калининского районов, говорит ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова. По ее словам, общий объем строящегося жилья на октябрь 2013 года составляет 565 тыс. кв.м. Руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль уточняет, что в продаже в Невском районе имеются квартиры в 11 жилых комплексах, из них 9 располагаются в шаговой доступности от станций метро. Среди наиболее значимых новостроек района эксперты отмечают первый жилой небоскреб в Петербурге — жилой комплекс «Александр Невский» («РосСтройИнвест»), «Рио» (Setl City), «Аврора» и «Аврора-2» («ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»), ЖК «Невская звезда» (ИПС), «Ласточкино гнездо» («ЛенСпецСМУ»). Основными преимуществами новостроек Невского района председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш называет довольно невысокую стоимость жилья, а также тот факт, что на территории района представлено самое востребованное жилье эконом-класса, которое в последнее время все чаще можно найти за городской чертой. «Как правило разница в цене между новостройками в ближайшем пригороде и новостройками в Невском районе незначительна, а городская прописка у покупателей ценится гораздо больше. Кроме того, в Невском районе есть возможность найти интересные и недорогие предложения с видовыми характеристиками, например, видом на воду», - поясняет эксперт. По словам Юлии Нигуль, средняя цена квадратного метра строящегося жилья в Невском районе – 84,6 тыс. руб., при этом в прошлом году она составляла 77,6 тыс. руб., а средняя цена по городу на данный момент (обжитые районы) в сегменте масс-маркет – 89,4 тыс. руб., что на 5,7% выше, чем в Невском районе.
Инфраструктура не для всех
Невский район — один из наиболее беспроблемных в плане как транспортной, так и социальной инфраструктуры, отмечают участники рынка. В том числе здесь достаточно станций метрополитена, нет особых проблем с автомобильным трафиком и серьезных «пробок», в том числе можно вполне спокойно добираться и до центра города. Развита и социальная инфраструктура, в том числе достаточно мест в детских садах. «В 2014 году город планирует строительство 12 социальных объектов на сумму 6,8 миллиардов рублей. Это школы, детские сады, бассейны, физкультурно-оздоровительный комплекс и прочее. Мы очень ждем появления новой транспортной артерии, которая включит в себя мост через Неву и соединит КАД с ЗСД», - говорит генеральный директор Группы Компаний «РосСтройИнвест» Федор Туркин. Однако сопутствующая инфраструктура пока достаточно развита не во всех частях района, например, в Обухово и Рыбацком явно не хватает торговых объектов достойного качества.
Новая жизнь для «промки»
В Невском районе, как, например, в Выборгском или Калининском, перспективные для девелопмента территории — это в первую очередь земли промышленных предприятий. В этой части города насчитывается несколько десятков заводов и фабрик, часть из них уже не выпускает продукцию в таком объеме, как раньше, следовательно, цеха пустуют (конечно, есть и, напротив, весьма активно действующие производства вроде пивоваренного завода на Дальневосточном проспекте). В основном промзоны сосредоточены на проспекте Обуховской обороны и Октябрьской набережной. Среди участков, работа над редевелопментом которых начала сдвигаться с мертвой точки, Андрей Тетыш называет проект «Группы ЛСР» на территории ПО «Баррикада», проект «БФА–Девелопмент»- на территории фабрики «Бумага» и ЗАО «Пламя». К этому списку Юлия Нигуль добавляет проект «РеноваСтройГрупп» на территории завода «Пигмент». Кроме того, в Невском районе должен в ближайшее время вступить в активную фазу процесс реновации «хрущевок» в кварталах «Славянка» и «Щемиловка» («СПб Реновация»).
Пример для подражания
У Невского района, как отмечают эксперты и участники рынка, есть все шансы продемонстрировать, что превращение депрессивной зоны в комфортную для проживания среду возможно. Пока интерес девелоперов к этой части города только нарастает. Однако процесс будет идти по восходящей лишь до возникновения первых серьезных проблем с социальной или дорожной инфраструктурой. А значит главное как для застройщиков, так и для городской администрации — не пропустить «критическую точку», когда нынешние достоинства района начнут превращаться в его недостатки.
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ:
Генеральный директор Группы Компаний «РосСтройИнвест» Федор Туркин:
Одной из самых интересных для девелоперов зон в Невском районе является территория у берегов Невы вблизи станции метро «Рыбацкое». Расположение у реки и лесной массив на противоположном берегу обеспечивают хорошую экологию, а близость к выезду на КАД и Вантовому мосту являются преимуществами для автомобилистов. В целом Невский район обладает хорошей транспортной доступностью – близость к кольцевой, несколько станций метро, неразводной мост. Среди минусов района - недостаточно развитая инфраструктура, в том числе в районе не хватает магазинов, ресторанов, кафе, кинотеатров, фитнес-клубов, торговых центров. Если же посмотреть на Невский район взглядом обычного здравомыслящего человека, то можно увидеть, что значительная часть набережных Невы имеет крайне непривлекательный вид – еле дышащие или мертвые фабрики и заводы, складские территории. С точки зрения девелопера они представляют огромный потенциал для развития города.
Руководитель отдела маркетинговых исследований Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Юлия Нигуль:
Еще некоторое время назад Невский район не стоял в ряду популярных «спальных» районов, а считался депрессивным. Сейчас здесь строятся качественные объекты, в том числе и в комфорт-классе, активно развивается торгово-развлекательная инфраструктура, и популярность района существенно выросла. Социальная инфраструктура в районе в целом также хорошо развита, жителям пока хватает мест в детсадах и школах. Правда, активное развитие коснулось еще далеко не всех зон района и еще остались депрессивные территории. Большинство из них, так или иначе, планируется развивать. Так как район находится на берегу Невы, многие строящиеся и планируемые к строительству объекты (в том числе и на месте бывших заводов и фабрик) имеют такой плюс как хорошие видовые характеристики.