В Казани более 30% новостроек составляет элитное жилье
Треть и более в общем объеме новостроек
Как сообщил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев, в Татарстане на 22 ноября было введено в эксплуатацию 3,06 млн кв. м жилья. Из них многоквартирное жилье составило более 873 тыс. кв. м. Порядка 30% от этого объема, особенно, в Казани, по словам замминистра, приходится на так называемое элитное жилье. При этом классификация данного понятия, отметил он, как таковая, отсутствует.
«Элитное жилье, в первую очередь, на мой взгляд, отличается своим расположением: его строят в самых шикарных зонах, в центре, на исторических территориях. В Казани, как правило, это Вахитовский район, в Набережных Челнах – Центральный район, микрорайон Новый город», — сказал Гимаев.
Еще одна отличительная особенность элитных домов, по его словам, это небольшая этажность. Если в массовом сегменте в Казани могут строить дома до 40 этажей, то элитные поднимают не более чем на 7-9 этажей. Помимо этого, квартиры в элитных домах сдают в черновой отделке, так как собственники хотят сделать ремонт на свой вкус.
Среди особенностей элитного жилья Гимаев также перечислил фасадные и планировочные решения, различные элементы для обеспечения комфорта жильцов, различные инновационные атрибуты, парковочные места и так далее. Впрочем, отметил он, все это можно найти и в комплексах комфорт-класса. Замминистра констатировал, что грани между классами жилья на данный момент стираются. Внешне жилые комплексы, что позиционируются как элитные, и те, что продаются как стандарт-класс, практически неразличимы. В массовом сегменте тоже обустраивают дворы без машин, проводят озеленение территории, оборудуют игровые зоны, безбарьерную среду и так далее.
Коммерческий директор девелоперской компании «Авторы» Елена Фаттахова сообщила, что, по ее оценке, даже с поправкой на размытость границ между классами, доля элитного жилья приближается к 40% с учетом объектов, введенных в столице Татарстана в конце лета – начале осени текущего года.
«Расти доля элитного жилья, вряд ли будет. Скорее всего, она сохранится на текущем уровне. На рынке сейчас очень много проектов, а спрос глобально не растет. Все говорят о том, что продажи держатся на том же уровне, на ту же сумму, что и ранее, но разрыв уже заметен: на текущее количество проектов, объем продаж недостаточен. На крупных цифрах мы увидим спад через 3-4 месяца», — прогнозировала Фаттахова.
Формирующийся рынок
От класса к классу жилищные проекты, по мнению коммерческого директора компании «Авторы», кардинально не различаются. Поскольку рынок является конкурентным, требования покупателей растут, качество продукта улучшается, и эта тенденция будет продолжаться. В целом же, рынок элитного жилья в столице Татарстана, проработав крепкую базу, набирает обороты, учится работать.
«Рынок элитного жилья учится работать: застройщики учатся работать с требовательным клиентами, как и агентства недвижимости, которые зачастую признаются нам, что не умеют работать с этим сегментом, управляющие компании, которые не всегда могут действовать так, как это задумал застройщик, – вопросов много. На мой взгляд, в Казани сложилась положительная ситуация, когда клиент будет получать все лучший продукт. Рынок жилья сейчас сложный, все участники будут прокачиваться. Думаю, что итогом будет как раз-таки формирование отличительных характеристик элитного жилья – их определит клиент, который становится все более требовательным», — сказала Фаттахова.
Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова уточнила, что рынок премиального сегмента для Казани долгое время находился в затишье: проектов было мало, и они в основном были клубного формата и расходились «среди своих». Длительное отсутствие элитной недвижимости в столице Татарстана накопило большой спрос на нее. Рынок среагировал, и сегодня появилось много новых интересных проектов, в которых застройщики опираются на уже наработанный опыт архитекторов Москвы, Санкт-Петербурга и Европы.
Покупателям есть, из чего выбирать, при этом к обязательному набору преимуществ премиум-жилья в каждом проекте добавляются свои «изюминки», которые подбирает для себя будущий житель, уточнила Латыпова.
«Это может быть сочетание применения декоративной кладки голландского кирпича ручной формовки с технологиями нанонапыления в витражном остеклении. Не последнее место занимает и многоступенчатая система безопасности, которая подбирается застройщиком индивидуально к каждому проекту. Дополнительными преимуществами премиального жилья остаются и технологические решения, такие как система распознавания лиц и бесконтактного доступа, подача в каждую квартиру очищенного свежего воздуха благодаря кондиционированию и приточной вентиляции с фильтрацией», — пояснила Латыпова.
Локация, этажность, инфраструктура и другие особенности
При этом, как дополняет исполнительный директор «Ак Барс Дом» при продаже жилья класса «бизнес» и выше застройщик старается подстроиться под индивидуальные запросы покупателей. Это может касаться изменения первоначального взноса, сроков погашения и графика платежей. «Покупатели чаще рассматривают неипотечные инструменты, подбирая наиболее комфортные для себя условия. К самым актуальным в последние месяцы можно отнести покупку в рассрочку как с ежемесячными платежами, так и с фиксированными долями раз в год, что особенно интересно тем, кто сейчас имеет депозитные вклады», — пояснила она.
Ведущий экономист по работе с банками компании «Комосстрой» Диляра Шакирова отметила, что люди, которые рассматривают покупку элитного жилья, в том числе хотят, чтобы у них были статусные соседи и чтобы их было немного, поэтому приватность очень важна. Второе – это локализация проектов в центральной части города, где рядом с жилым комплексом будут детсады, школы, театры.
Среди критериев Шакирова также выделила использование качественных строительных материалов, свободные планировки квартир, а также этажность. «В основном, элитные дома являются малоэтажными, потому что жители хотят иметь приватную обстановку, обязательно – собственный паркинг», — рассказала она.
Коммерческий директор группы компаний «СМУ-88» Александр Жемков назвал использование качественных строительных материалов одним из трех столпов определения элитности жилья, два других – локация и высота потолков. Как он пояснил, со временем представление о том, каким стандартам должен соответствовать премиум сегмент жилья, меняется. На это влияют и развитие технологий, и разнообразие сервисов, и изменение образа жизни. Однако перечисленные признаки носят фундаментальный характер и почти не меняются. В элитных домах, пояснил Жемков, высота потолков, должна превышать 3 м. А высотность домов – это, по его мнению, дело вкуса каждого человека.
Говоря о локации, коммерческий директор группы компаний «СМУ-88» отметил, что раньше в Казани престижным считался Вахитовский район, потом к нему присоединился Ново-Савиновский. Сегодня же благодаря тому, что качество городской среды в Казани становится все более равномерным, то и такие понятия как безусловное преимущество какого-то конкретного района в скором времени могут потерять актуальность. Премиальные проекты теперь появляются в тех локациях, которые раньше были пустырями или считались «ржавым поясом». В пример он привел территорию «Новая Портовая», где реализуется относящийся к элит-классу проект «Яналиф». Эта часть города за счет близости к Волге и реализации градостроительных планов по ее развитию в скором будущем станет одной из точек притяжения для горожан и туристов.
«Раньше статус городской территории определяли близость к центрам деловой, досуговой и культурной активности. Чем ближе мы к концепции полицентричного города, чем больше функций получают территории за счет появления общественных пространств, точек досуга и ритейла, тем меньше рациональных оснований жить в каком-то конкретном районе. Хотя ментальная связь «центр города – это круто» будет еще сохраняться в сознании и служить основанием для выбора», — рассуждает Жемков.
Директор по продажам и маркетингу специализированного застройщика «Заря» Айгюль Салахиева отметила, что одним из признаков элитного жилья является развитая инфраструктура, которая обеспечивает жителям комфортное проживание и формирует новые точки притяжения для жителей и гостей города. Сейчас застройщик реализует проект по реновации территории кондитерской фабрики «Заря», которая пустовала с 2008 года. Проект предполагает как строительство жилья, так и коммерческих объектов, где расположится общедоступное гастропространство с кафе и ресторанами, фитнес-центр, магазины и так далее. В целом, развитая инфраструктура, по ее словам, является необходимым атрибутом для проектов элитного класса.
«Это центр центра. Наша задача – преобразовать эту территорию и создать красивое пространство, которое будет привлекательно как для местных жителей, так и для гостей города, начинающих знакомство с Казанью. Ведь, как вы знаете, рядом проходит дорога из аэропорта», — отметила Салахиева.
Генеральный директор компании «КамаСтройИнвест» Эльвира Губайдуллина тоже отметила, что для строительства элитного жилья девелоперы выбирают центральные районы Казани, где удачно сочетаются историческая значимость, близость к городской инфраструктуре и экологическая комфортность. «Строительство в таких локациях сопряжено с рядом вызовов. Ограниченная высотность зданий (4-5 этажей), отсутствие необходимых инженерных сетей и длительные согласования архитектурных концепций усложняют процесс. При этом девелопер должен грамотно балансировать экономику проекта: высокая стоимость земельных участков и ограниченная продаваемая площадь требуют точного расчета для достижения рентабельности», — сказала Губайдуллина.
По словам гендиректора девелоперской компании, для элитных домов в Казани характерна низкая этажность (3-5 этажей), что связано с требованиями сохранения исторического облика города и обеспечения комфортной плотности заселения. «Для сравнения, в Москве элитное жилье чаще представлено среднеэтажными домами высотой 6-12 этажей или даже выше, хотя градостроительные ограничения там также оказывают влияние», — пояснила она.
Кроме того, низкая плотность застройки обеспечивает приватность и комфорт для жителей: в элитных домах на одном этаже обычно располагается от 2 до 4 квартир. Высота потолков от 3 метров создает ощущение простора и подчеркивает премиальный класс объектов.
Инфраструктура элитных комплексов включает закрытые дворы, подземные паркинги, зоны отдыха и коммерческие помещения для повседневного удобства жителей. Такой подход позволяет создавать не просто дома, а комфортные пространства для жизни, отвечающие высоким стандартам современного градостроительства, отметила Губайдуллина.
По мнению исполнительного директора «Ак Барс Дом», выбор локации для элитного жилья определяется индивидуальными предпочтениями будущих жителей. Значение имеет не только близость к ключевым административным учреждениям, но и возможность обеспечить тишину и безопасность территории.
«Для тех, кто предпочитает жить в непосредственной близости от истории города, а именно, от международного памятника ЮНЕСКО – казанского Кремля, важно, как застройщик вплетает архитектуру нового проекта в национальную идентичность места и использует современные подходы к строительству. А вот для тех, кому важнее тишина и кулуарность места проживания, особое внимание обращается и на предлагаемую концепцию премиального проекта, где на первое место выходит индивидуальность самого человека и его персональные запросы», — сказала Латыпова.
Где строить будущее
Заместитель строительства, архитектуры и ЖКХ региона высказал мнение, что в столице республике есть потенциал для реализации новых жилищных проектов, в том числе в центральной части города. В Казани ведется активная работа по редевелопменту бывших промышленных зон, территорий гаражных комплексов и так далее, что открывает возможности для строительства. При этом, подчеркнул Гимаев, важно обеспечиваться реновируемые территории новыми инженерными сетями. Еще одной точкой роста Гимаев назвал прибрежные земли, где сейчас реализуется проект «Новая Портовая». Помимо комплексной застройки, реализуются и точечные проекты. Как правило, по его словам, такие проекты относятся к элит-классу.
«Внутри Казани есть огромный потенциал. И застройщики его используют», — подчеркнул заместитель министра.
Представители девелоперов поддержали точку зрения представителя министерства строительства. Коммерческий директор СМУ-88 отметил, что в Казани дефицит земельного банка, пригодного для строительства, всегда чувствовался довольно остро. Поэтому такое развитие в свое время получило строительство в Казанской агломерации. Однако, по словам Жемкова, СМУ-88 не рассматривало эти земли для работы: компания придерживается позиции, что надо продолжать оставаться в границах города и использовать его ресурсы. Это так называемый «ржавый пояс» — территории заброшенных промзон, которые сегодня потеряли свою функциональную актуальность. И сегодня наряду с другими застройщиками СМУ-88 работает в районе ул. Родины, активно стала развиваться территория «Новой Портовой». «Все вместе это дает возможность жителям оставаться в привычной городской среде, застройщикам – работать, а городу – обновляться», — сказал Жемков.
Фаттахова и Шакирова высказали мнение, что новые проекты есть возможность реализовать и в центральной части города. Коммерческий директор компании «Авторы» считает, что в центре Казани есть возможность реализовать проекты бизнес-класса, которые хорошо окупаются и с точки зрения экономики, и с клиентской позиции.
Шакирова отметила, что Вахитовский район по-прежнему является наиболее престижным и обладает развитой социальной, культурной и прочей инфраструктурой в непосредственной близости от жилья.
«Я соглашусь, что центральная часть – наиболее перспективная с точки зрения элитного жилья. Но в Казани есть очень интересные локации, которые пока недооценены. Это, например, Старо-Татарская слобода, улицы Нариманова, Сары Садыковой, Односторонка Гривки. Данные локации пока недооценены, а через 5-10 лет там будет очень гармоничное, приятное место для проживания, ничем не хуже, чем локации в самом центре города», — сказала Салахиева из СЗ «Заря».
Фаттахова из компании «Авторы» сообщила, что очень большой накопленный спрос сформировался в Авиастроительном районе Казани. В том числе очень востребованы оказались квартиры с просторными площадями. Замминистра строительства отметил, что в этом районе Казани проживают семьи, которые из поколения в поколения работали, например, на авиастроительном заводе и не хотят оттуда переезжать. С учетом проектов по развитию отечественного самолетостроения, покупательская аудитория будет расти.
«У этого района Казани появляется второе дыхание, так как возрождается самолетостроение, которое развивалось не такими активными темпами, когда авиакомпании приобретали импортные воздушные суда», — сказал Гимаев.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан