Будущие метры: что будет поддерживать спрос на жилье в Татарстане
Траншевая ипотека
Руководитель отдела по работе с партнерами «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев среди инструментов поддержки покупательского спроса на жилье отметил траншевую ипотеку. «Она позволяет покупателям платить по 1 руб. в месяц до момента сдачи дома. А после сдачи платеж для покупателя становится стандартным. Данная программа предоставляется банком без удорожания стоимости объекта», — рассказал Абдулхаев.
По его словам, траншевая ипотека позволяет гражданам накопить деньги на ремонт будущего жилья, пока дом достраивается. Кроме того, она удобна молодым семьям, которые в ожидании сдачи дома арендуют жилье. По этой программе «#Суварстроит» реализует ЖК «Южный парк», «Станция спортивная», «Сказочный лес», «Времена года». «Также мы продолжаем работать над разработкой новых интересных программ совместно с банками партнерами», — рассказал Абдулхаев.
Замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев высказал мнение, что траншевая ипотека может стать подспорьем для населения, в том числе для участников спецоперации, когда те вернутся в РТ. Однако для реализации программы, констатировал Гимаев, у компании должны быть большие обороты.
Абдулхаев заявил, что траншевая ипотека позволила вернуть на рынок инвесторов, которые ранее интересовались вложениями в недвижимость . «Эта программа позволяет вернуть на рынок крупных игроков, которые в свое время интересовались недвижимостью в других регионах или странах и которые активно заходили в старт продаж», — сказал представитель «#Суварстроит».
Наполненные счета
Исполнительный директор компании «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова считает, что траншевая ипотека удобна для клиентов, включая категорию инвесторов.
«Но есть один нюанс – до ввода дома или в течение того срока, который определил застройщик вместе с банками-партнерами, отсутствует наполнение эскроу-счета. Это достаточно серьезный вопрос. Для застройщиков был бы интереснее продукт, подобный тому, что предлагает один из банков – «Накопи на первоначальный взнос»: они выдают ипотечный кредит и дают отсрочку на внесение первоначального взноса. Спрос на ипотеку без первоначального взноса очень высок, это, в том числе связано, с ситуацией на вторичном рынке, когда люди хотят купить новую квартиру, но не могут продать старую, и первоначальный взнос у них отсутствует или имеется не в полном объеме», — сказала Латыпова.
Руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина рассказала, что в банке запустили программу кешбэка на ежемесячный платеж по ипотеке, схожую с траншевой ипотекой, которая, однако, обеспечивает наполнение эскроу-счетов у застройщиков. По ее мнению, этот продукт может быть интересен инвесторам. «Для клиента это возможность оплачивать ипотеку самостоятельно, при этом кешбэк ему 100% возвращается на текущий счет после уплаты ежемесячного платежа», ¡ рассказала Васянина.
Коммерческий директор ГК «Садовое кольцо» Анатолий Баталин заявил, что, согласно проведенным расчетам, компания может реализовать по траншевой ипотеке не более 15% от общего объема объекта. «Если мы продадим по такой программе больше 15%, то мы слетаем с минимальной ставки по проектному финансированию, и кратно увеличиваются затраты на погашение процентов банка. Соответственно, эти затраты в финансовой модели могут быть изъяты из расчетной чистой прибыли, которая, в свою очередь, уменьшает коэффициент, что приводит к пересмотру финансовой модели банком», — сказал Баталин.
Представитель Ак Барс Банка отметила, что данные продукты нацелены на то, чтобы обеспечить психологическую безопасность заемщиков. «В этом году тема психологического комфорта клиента очень актуальна, чтобы способствовать его потребительской активности», — сказала Васянина.
В этом году группа «Эталон» приобрела российский бизнес финского строительного концерна «Юит». По результатам сделки в портфель компании вошли 19 проектов на разных стадиях строительства, в том числе 3 проекта в Казани. Группа «Эталон» выполняет все обязательства по строительству этих объектов. В сентябре группа ввела в эксплуатацию 5-й корпус и паркинг ЖК Green, получила разрешение на строительство новых корпусов. В домах первой очереди ЖК «Квартал Сюита» стартуют отделочные работы, также планируется получить разрешение на возведение второй очереди», — сообщил исполнительный директор территориального Управления по региону Приволжье группы «Эталон» Андрей Слесарчук.
Жилищный трейд-ин
Руководитель отдела по работе с партнерами «#Суварстроит» Марсель Абдулхаев рассказал, что в 2022 году, особенно в первой его половине, была актуальна программа трейд-ин. В частности, в марте большое количество клиентов стремились вложить средства в новое жилье, но деньги были заморожены из-за невозможности продать квартиру на вторичном рынке. В результате, с банком ВТБ была запущена программа по субсидированию ставок тех заемщиков, которые приобретали новое жилье и продавали старое.
«Я думаю, что этот инструмент до конца текущего и начала следующего года будет играть ключевую роль в программе трейд-ин, поскольку он позволяет снять с покупателя финансовую нагрузку. Сейчас покупатель, в первую очередь, смотрит не на стоимость объекта, а на платеж», — сказал Абдулхаев.
На старте, по его словам, находится программа с одним из банков, которая позволит оформить на клиента новостройку без внесения первоначального взноса, что будет подкреплено договором трейд-ин. «Покупатель может жить в старой квартире до 3 месяцев, подыскивая покупателя. А оформить квартиру в новостройке он может уже сегодня. Как только клиент продает старую квартиру, он вносит деньги на кредитный счет, оплачивая первоначальный взнос, после этого средства поступают застройщику. Это позволяет людям не спешить с продажей, поскольку, как показали последние 2 месяца, некоторым пришлось выставлять жилье на продажу с дисконтом до 50%, что сильно покосило ценообразование вторичного рынка недвижимости», — рассказал Абдулхаев.
Долю трейд-ин в продажах компании он оценил в 8-9%, в прошлом году она была порядка 12%.
Ставки сделаны
Руководитель Абсолют Банка в Казани Ильгиз Сабиткарамов считает, что реальных предпосылок для снижения ставок на рынке нет. Те банки, что планировали это сделать, уже скорректировали их. И сейчас по стандартным программам в среднем по рынку актуальны ставки от 11% до 12,5% годовых. «У нас ипотеку по стандартным программам, без госсубсидий, можно оформить по ставке от 11,04% годовых. По «Семейной ипотеке» ставка – 5,99% годовых, по госпрограмме 2020-2022 мы снизили ставку до 6,35% годовых, по ИТ-ипотеке – до 4,5% годовых», — рассказал Сабиткарамов.
По стандартным программам ипотеки каждый третий заемщик использует в качестве части первоначального взноса маткапитал. «Еще пару лет назад так поступал только каждый десятый. При покупке жилья по госпрограммам «зашивают» маткапитал в первоначальный взнос 60% заемщиков», — сообщил Сабиткарамов.
Управляющий директор по ипотеке банка ВТБ в Татарстане Гузель Мосеева высказала мнение, что в ближайшее время спрос ипотечных заемщиков продолжит распределяться и на льготные (с господдержкой), и на базовые программы в сегменте, ориентированном на вторичное жилье. Начиная со второй половины лета, клиенты стали смещать внимание в сторону приобретения жилья на вторичном рынке. Доля готовых объектов в ипотечных продажах ВТБ в Татарстане постепенно растет, в октябре она составила 43% в общем объеме, прибавив в продажах 2 процентных пункта к доле относительно результатов сентября.
По ее словам, сейчас в рамках собственных программ банка ставки стартуют от 10,9%, такая же ставка для рефинансирования жилищных кредитов. По госпрограммам ценовые параметры по-прежнему остаются на низких значениях. Льготные условия программы «Семейной ипотеки» позволяют семьям с детьми улучшить жилищные условия по ставке от 5,7% с первоначальным взносом 15% от стоимости недвижимости.
«Мы рассчитываем, что при благоприятной экономической ситуации в следующем году семейная программа будет востребована среди семей с детьми, рассматривающих покупку первичной недвижимости. Развитие и запуск новых программ будет зависеть от ситуации на рынке жилищного кредитования», — сказала Мосеева.
Подпишись на Telegram РБК Татарстан